Derecho de Preferencia Ofertiva

La Preferencia Ofertiva en Venezuela por parte del inquilino se ejerce de acuerdo al uso del inmueble

La legislación especial arrendaticia contempla pautas distintas, cuando el arrendatario ejerce este derecho que es una norma de “orden público” en el supuesto que el arrendador del inmueble pretenda vender el inmueble, quien siempre debe ofertarlo -en primer término- al arrendatario; caso contrario, se expone a que el arrendatario ejerza en su contra una acción denominada “retracto legal arrendaticio”

Considerando que la preferencia ofertiva es el derecho que le corresponde al arrendatario de un inmueble (vivienda, oficina y otros usos y/o comercio) para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a un tercero, el inmueble que ocupa como tal, es evidente que dependiendo del “uso” del inmueble, los requisitos que deben cumplir las partes para su ejercicio son distintos, siendo notable que cuando se trata de una vivienda (apartamento, casa y/o anexo) el legislador (Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y su Reglamento) ha sido benévolo respecto al arrendatario, debido a la protección -en exceso- lo cual va en detrimento del principio de autonomía de la voluntad, que debe existir en cualquier relación arrendaticia.

En tal sentido, al margen del tiempo que ocupe el inmueble y siempre que el arrendatario esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, mediante solicitud elaborada por un abogado (documento auténtico, notariado o judicial) el propietario tiene la obligación de “informarle” (notificarle) su voluntad de vender el inmueble en la cual debe indicarseprecio, nunca mayor que el fijado como “justo valor” por la S.U.N.A.V.I. contenido en la respectiva Resolución que se acompaña al escrito; expresar las condiciones de venta y modalidades de la negociación, es decir, que el pago del inmueble no puede ser de contado, no puede establecerse un plazo menor de un (1) año a los efectos de la obtención del crédito hipotecario, si fuere el caso; no puede exigir arras ni cláusula de resolución unilateral por parte del propietario oferente; indicar la dirección donde será recibida válidamente la respuesta y como documentos esenciales a dicha solicitud, debe acompañarse el de propiedad del inmueble, condominio y certificación de gravámenes, respectivamente.

Una vez que le es ofertado el inmueble, el arrendatario a su vez, debe notificar por escrito (solicitud) al propietario dentro de los noventa (90) días calendario siguientes a la fecha del ofrecimiento, su aceptación o rechazo y si no acepta el ofrecimiento, el propietario queda en libertad de dar en venta el inmueble a un tercero, bajo las mismas condiciones y modalidades, esto es, no puede ofertarlo por un precio menor al que contenga la aludida Resolución Administrativa.

Transcurrido un (1) año sin que se hubiere efectuado la venta a un tercero, queda sin efecto el ofrecimiento efectuado y el propietario debe cursar una nueva oferta al arrendatario para cualquier otra negociación que quiera celebrar, lo cual supone que debe iniciar el procedimiento administrativo por ante la S.U.N.A.V.I. de solicitar nuevamente el “justo valor” debido a que se trata de un trámite que sólo puede hacerse anualmente.

Lo grave de vender a un tercero la vivienda alquilada sin la debida notificación, al inquilino es que dicha negociación se afecta de nulidad absoluta. Ahora bien, si el uso del inmueble arrendado es oficina, galpón industrial, colegio y/o academia de enseñanza, depósito y/o consultorios (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) a los efectos comentados, las pautas son que el inquilino tenga más de dos (2) años en el inmueble, que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario, lo cual se traduce que la pretensión por parte del propietario debe ser satisfecha por el aspirante a adquirir el inmueble arrendado y los términos que proponga el oferente tienen que ser aceptados por el oferido; caso contrario, no hay negociación y como podemos observar, el propietario en este caso tiene mayor libertad de acción que cuando se refiere al uso de vivienda.

En este caso, el propietario debe notificar al arrendatario mediante solicitud también elaborada por abogado (documento auténtico, notariado y/o judicial) su manifestación de voluntad de vender, indicando precio, condiciones y modalidades de la negociación y por su parte, el arrendatario deberá notificar (solicitud) al propietario en forma indubitable (documento notariado y/o judicial) su aceptación o rechazo a la oferta en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento, observando que transcurrido este término sin que haya aceptado la oferta, el propietario queda en libertad de dar en venta a un tercero bajo las mismas condiciones y modalidades.

Cuando transcurra el lapso de ciento ochenta (180) días calendario después de la oferta, sin que se hubiere efectuado la venta a un tercero, queda sin efecto la misma y el propietario debe cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquier otra negociación que quiera celebrar. Para esta clase de inmueble, el propietario no se ajusta a un precio fijado por un organismo del Estado, lo cual significa que el principio de autonomía de la voluntad se mantiene.

Finalmente, a los fines del ejercicio de la preferencia ofertiva por parte del arrendatario de un inmueble cuyo uso es de comercio (Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial) es necesario que el arrendatario tenga más de dos (2) años en el inmueble, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, en el pago del condominio y demás obligaciones contractuales y legales y satisfaga las obligaciones del propietario; así, el propietario debe informarle mediante notificación escrita notariada (en su defecto, podría ser judicial) su voluntad de vender expresando su derecho de preferencia, indicando “precio justo” (a su libre arbitrio, que no es similar al “justo valor” como en el caso de vivienda) condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la venta, no menor de tres (3) meses, procedimiento y dirección de notificación de la respuesta, documento de propiedad, condominio y certificación de gravámenes, respectivamente.

Del mismo modo, el arrendatario deberá notificar por escrito al propietario a través de documento notariado (en su defecto, podría ser judicial) su aceptación o rechazo a la oferta dentro del lapso de quince (15) días calendario siguientes a la fecha del ofrecimiento y si transcurre dicho lapso sin que haya aceptado la oferta, el propietario queda en libertad de dar en venta a un tercero siempre bajo las mismas condiciones y modalidades; caso contrario, podría ser demandado por el arrendatario por “retracto legal arrendaticio”.

Debe destacarse que en esta época de cuarentena, en el supuesto que el propietario se planteare la posibilidad de ofertar en venta el inmueble arrendado al inquilino, al margen de cualquiera de los usos comentados, si bien la norma exige que el documento que sustenta la oferta sea “auténtico” (notariado y/o judicial), no es menos cierto que las partes podrían efectuarlo de manera privada, con la condición expresa en el mismo documento, que al reanudarse las actividades notariales y/o judiciales en razón de la pandemia mundial y con base en el Decreto del Ejecutivo Nacional (13/7/20) se ratifique por las partes ante el funcionario público competente con las mencionadas anotaciones.

Esta observación es indispensable tenerla presente, debido a que en el campo inmobiliario en el cual no se detienen las operaciones normalmente, no se tenga limitación al realizar un negocio, todo ello en vista de la exigencia legal especial, pero se tenga seguridad jurídica al respecto.

Cora Farías Altuve
Abogada.  Magister en Derecho Procesal.
Presidenta de la Fundación Venezolana de Derecho Inquilinario.

Instagram: @Corafarias