Cierre de Titularidad y Poderes

¿POR QUÉ SIEMPRE LA CARGA PARA EL CIUDADANO?

Desde hace días he tenido en mente escribir sobre dos temas que en verdad me disgustan, y creo que justo por eso no había querido sentarme a ello.

El primero, sobre el hoy denominado “cierre de titularidad” y, el segundo, “sobre los poderes de disposición que se requieren sean registrados para proceder a la venta inmobiliaria”.

Antes de entrar en el aspecto legal, que es mi área, parece pertinente hacer un poco de historia.

Sobre el primer tema, esto es “cierre de titularidad” que consiste en el cambio de las inscripciones registrales sobre la tradición inmobiliaria de un registro a otro por modificación de la jurisdicción territorial y en consecuencia, los futuros actos a protocolizar se deben inscribir ante el nuevo registro competente, siempre comento que antes de la promulgación del Decreto Ley de Registro Público y del Notariado en el año 2001[i] y cuando aún no disponíamos -al menos durante mucho tiempo- de las nuevas herramientas tecnológicas e incluso el servicio telefónico era fatal, los llamados “cierre de titularidad” lo acometía cada registro.

Es decir, una vez que un Registro dejaba de tener competencia territorial sobre un inmueble y le presentaban un documento para ser registrado, la forma de averiguar en que estado estaba la documentación de ese inmueble, cuyos archivos no estaban en su poder debido al cambio de la competencia territorial, era que el nuevo registro competente procedía a llamar al anterior para verificar todas las informaciones y estatus de la propiedad para luego proceder a otorgar o no el documento presentado según la información recibida.

Obvio se dejaba constancia con quien se hablaba, hora y día en que se lograba la información para mantener la certeza y responsabilidad de la información.

Hoy en día no se hace de esa manera ni de ninguna otra a cargo del Registro. Actualmente, es el usuario, entiéndase el ciudadano, quien tiene que gestionar copia certificada que no tenga mas de un mes de haber sido emitida del último documento inscrito en el registro que dejó de ser competente, para luego consignarlo ante el nuevo registro con anterioridad al otorgamiento de la operación que se pretenda registrar.

Lo que se traduce en tiempo, gastos y honorarios para el interesado y el Registro no hace nada, exige al ciudadano que cumpla con una tarea que en puridad no le corresponde, ya que en verdad es una responsabilidad del registro.

El segundo tema, refiere a que también antes, y a este ritmo creo que quedará en evidencia mi edad, el poder requerido para actuar por otro en un documento que involucre un acto de disposición como la venta inmobiliaria podía ser perfectamente registrado en cualquier registro y no se presentaba inconveniente alguno al acompañarse ante otro registro para realizar el otorgamiento de un acto de disposición en nombre de un tercero, dada la fe pública que emanaba de tal instrumento y su fuerza de oposición a cualquier tercero.

Ahora, los registradores exigen que se registre el poder en el mismo registro donde se protocolizará la operación a presentar, aunque ese poder ya esté registrado en otra oficina de Registro Público, haciendo más retardada y onerosa la negociación para el ciudadano. Y aún más, si el poder ha sido registrado en una fecha anterior, el ciudadano se ve obligado a pedir copia certificada del poder en notaría para luego registrar ese poder de fecha reciente en la Oficina de Registro donde se registrará el documento que dispone de un derecho inmobiliario, sin considerar que tal trámite no tiene sentido alguno, pues en las notarías no se llevan notas marginales, me refiero a notas donde conste la revocatoria de ese poder, amen que no siempre se otorgan en la misma notaría donde se otorgare el poder a revocar; así que una copia certificada reciente de un poder no garantiza que ese poder esté vigente, es decir, que no haya sido revocado por el poderdante o renunciado por el apoderado.

Respecto a este segundo aspecto, hay mucha tela que cortar, de hecho, ahora se solicita fe de vida, telellamadas con la finalidad de verificar si el concedente está vivo y verificar la vigencia del poder, en fin… Quienes pretenden sustentar tal situación, alegan que es por protección de los mandantes o representados, ya que muchas veces los poderes son de vieja data, así como otras circunstancias que pueden afectar dicho mandato.

Mi respuesta, tal como quienes me conocen saben, dura y corta, el mandato es un contrato, es un problema entre mandante y mandatario. Si el mandante elige mal a su mandatario, es su responsabilidad y la ley contempla las acciones para rendir cuentas y exigir responsabilidades, amen que cualquier poder puede ser revocado.

Ahora bien, uno se pregunta, si desde el Decreto Ley de Registro Público y del Notariado del año 2001, que en su artículo 2 preveía: “Este Decreto Ley tiene como finalidad garantizar la seguridad jurídica, la libertad contractual y el principio de legalidad de los actos o negocios jurídicos, bienes y derechos reales, mediante la automatización progresiva de sus procesos registrales y notariales.

Para el cumplimiento de las funciones registrales y notariales, de las formalidades y solemnidades de los actos o negocios jurídicos, podrán aplicarse los mecanismos y la utilización de los medios electrónicos consagrados en la ley...” (Destacado nuestro). Así como en sus artículos 4, 5, 24 y 28, se establecía que los soportes físicos del sistema registral se digitalizarían y transferirían progresivamente a la base de datos correspondiente; que el proceso podría ser llevado íntegramente a partir de un documento electrónico; la validez y eficacia de la firma electrónica del registrador o notario; que la publicidad registral reside en la base de datos del sistema automatizado de los registros y en la documentación archivada y que de ellas emanen; y que en el Distrito Metropolitano de Caracas, funcionará las bases de datos consolidadas respaldo de toda la información en materia registral, sin perjuicio que se puedan establecer otras en diversas entidades. ¿Por qué es el ciudadano quien tiene que acometer tales trámites? ¿No debería ser el mismo registro utilizando las nuevas herramientas que nos da la tecnología? ¿o es que no se ha adelantado en veinte años la digitalización y centralización de toda la información que reposa en libros y protocolos en los Registros, siendo esta una materia de suma importancia y máxime en estos tiempos, estamos en mora?

Por su parte, en los artículos 13, 23 y 25 se disponía qué es la fe pública registral: la verisimilitud y certeza jurídica que da el registro; que la información es pública y puede ser consultada por cualquier persona; que los registros deben garantizar la seguridad jurídica mediante la publicidad registral; y que, los asientos registrarles y emanados oficialmente del sistema registral surtirán todos los efectos jurídicos que corresponden a los documentos públicos. ¿Por qué el ciudadano tiene que registrar incluso dos veces o mas un poder?

Tal situación y principios se mantienen en las reformas a dicho texto legal en el año 2006 [ii]y la vigente del año 2014[iii].

Es decir, al final el archivo del registro es uno y debe conectarse entre sí como garantía de seguridad jurídica, publicidad y certeza en todas sus actuaciones y hoy ante las nuevas herramientas tecnológicas no existe excusa alguna para que todo este proceso resulte mucho más fácil, eficiente, efectivo y económico al usuario, máxime cuando la misma ley tiene previsto tal instrumentalización tecnológica.

Pero aún más, recordemos también la vigencia de la Ley de Infogobierno[iv], la cual conforme a su artículo 1, tiene por objeto “establecer los principios, bases y lineamientos que rigen el uso de las tecnologías de información en el Poder Público y el Poder Popular, para mejorar la gestión pública y los servicios que se prestan a las personas…” y peor aún, tenemos el Decreto Ley de Simplificación de Trámites Administrativos[v], cuyo origen lo encontramos en la ley de 1999[vi], que en nuestro criterio conceptualmente es un homenaje al ciudadano, en cuyo texto legal también se prevé la incorporación de las nuevas tecnologías, como debe ser el funcionamiento de la administración en beneficio del ciudadano, y sobre todo la buena fe del mismo, bástese revisar los artículo 4, 5, 6, 11 y 24, entre otros que a los fines que nos interesan resultan no solo útiles sino aplicables e indispensables.

¿Será posible que algún día en verdad pensemos en el usuario? ¿Qué logremos cambiar el paradigma?

Por ejemplo, bien podría pensarse incluso si la finalidad es proteger al mandante, que a través de la Dirección de Registro Público y del Notariado, se cree un registro con acceso al menos de los registradores y notarios para poder verificar la vigencia del mandato, incluso con el CNE para revisar su estatus, informaciones cruzadas prevista en los cuerpos legales citados y principio de colaboración de la administración. Una sola idea, pero podemos aportar múltiples.

 Hay tanto en que trabajar para implementar estas leyes, pero por el contrario pareciera que, si podemos hacerlo difícil y complicado, esta es la vía por la que optamos, y olvidamos que la administración pública se debe al ciudadano.

[i] G.O. No. 37.333 del 27-11-01

[ii] G.O. Extra No. 5833 del 22-12-06

[iii] G.O. Extra. No. 6.156 del 17-11-14

[iv] G.O. No. 40.274 del 17-10-13

[v] G.O. 40.549 del 26-11-14

[vi] G. O. Extra No. 5.393 del 22-10-99

Teresa Borges García
Abogado con Postgrado en Derecho Mercantil en la UCAB
Maestría en Derecho Procesal
Docente en la Universidad Central de Venezuela y post grado en la Universidad Santa María
Directora Ejecutiva de la Fundación Venezolana de Derecho Inquilinario
Miembro del Instituto Panamericano de Derecho Procesal
Twitter: @tereborges
Instagram: @borgesgar