Desalojos y Desocupaciones

¿QUÉ CAMBIÓ CON LA SENTENCIA DE LA SALA CONSTITUCIONAL QUE PROHÍBE LOS DESALOJOS?

Hace pocos días atrás, en fecha 29 de octubre de 2020, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en el Expediente No. 20-0375, bajo la Ponencia del Dr. René Degraves Almarza, dictó una sentencia que ha sido bastante difundida y comentada.

Al respecto y dado su impacto hemos estimado realizar algunos comentarios y precisiones. Veamos:

• El supuesto del caso es una vía de hecho de desalojo de una unidad destinada a vivienda (esto es por mano propia y sin agotar procedimiento legal ni ejecutado por un órgano competente), lo que originó diversos procedimientos e incluso recursos extraordinarios de amparo constitucional.
• No obstante lo anterior, la Sala entró a pronunciarse más allá del fondo debatido, pues lo que debe decidir siempre la jurisdicción es los hechos que se le someten a consideración. Sin embargo, ya es costumbre que la Sala Constitucional al decidir algún caso concreto se extienda en otras consideraciones como en el presente caso.
• En el análisis para su decisión (es decir lo que motiva el fallo), invoca acertadamente la normativa aplicable a los supuestos que analiza más allá del debate sometido a consideración.

En concreto, los Decretos de Estado de Alarma producto de la pandemia de la COVID-19 y los posteriormente dictados como consecuencia de la misma[1].

• En dichos Decretos básicamente resumiendo, se estableció: Suspensión de pago de cánones de arrendamiento en vivienda principal y Locales Comerciales (conforme al último decreto hasta 1-3-21), salvo aquellos destinados a actividades económicas exceptuadas y que pueden laborar no obstante el Estado de Alarma.
• También suspendió “la aplicación” de las causales de desalojo por cualquiera de las establecidas en la ley especial que rige el arrendamiento de vivienda, y solo por falta de pago en lo relativo a locales comerciales. En estos Decretos no queda claro si se puede demandar o no ante los órganos de justicia por otras causales y tan solo suspender la ejecución de los desalojos al final del juicio, pues la terminología utilizada no es precisa ni la más acertada jurídicamente. Sin embargo, dado los términos y la inactividad tanto de los tribunales (hasta fecha reciente) y de la Administración Pública, ha llevado a entender que, efectivamente no puede ni iniciarse ningún procedimiento administrativo en el supuesto de arrendamiento de vivienda ni demandarse, así como en locales comerciales por la causal de falta de pago. No se limita en forma alguna, poder accionar en materia de comercio por cualquier otra causal, así como tampoco poder ejecutar la sentencia que condene el desalojo, siempre que la causal no sea falta de pago.
• El inconveniente surge en la parte de la sentencia que al decidir dispuso “…Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia que suspende las ejecuciones de desalojos de inmuebles destinados a vivienda así como de aquellos destinados a uso comercial, mientras persistan las circunstancias que dieron origen al Estado de Alarma por covid-19 establecido, primigeniamente, mediante Decreto Presidencial No. 4.160, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 6.519 Extraordinario del 13 de marzo de 2020, y los subsiguientes con sus respectivas prórrogas, así como las que dieron lugar al Decreto N° 4.279, publicado en Gaceta Oficial 41.956 del 2 de septiembre 2020, y sus posibles prórrogas, cuando no se hubiere cumplido el procedimiento administrativo previo establecido para cada caso, de acuerdo a las previsiones establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el procedimiento administrativo establecido en el artículo 41 literal L y la Disposición Transitoria Tercera del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial…” (Resaltado mio)
• Ello así, pues pareciera “mezclar” en el mismo supuesto legal relativa a la imposibilidad de desalojar tanto vivienda como local comercial, así como al referir a un procedimiento previo administrativo que no está previsto en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, sin embargo, posteriormente refiere a las normas concretas de dicha ley especial.
• Dado lo anterior, la interpretación sana que debe darse es:
• Se mantiene la suspensión de desalojos por cualquier causal en los inmuebles destinados a vivienda.
• Se entiende que de igual manera se suspende el inicio de cualquier procedimiento sea administrativo o jurisdiccional que verse sobre vivienda principal (como lo han denominado en los textos legales que rigen la materia, punto debatido y que se ha aclarado en diversas oportunidades).
• Se mantiene la suspensión de desalojos de locales comerciales, si versa sobre la causal de falta de pago de cánones de arrendamiento debiendo entenderse tanto demandar como ejecutar sentencias, pero no queda claro si también la ejecución de sentencias dictadas con motivo a una causal distinta. No obstante, dado el Estado de Alarma resultará complicado proceder a ello, de ser el caso, y quizás lo recomendable es esperar.
• Se mantiene que para iniciar un proceso judicial de desalojo para vivienda debe agotarse el procedimiento previo de desalojo previsto en el Decreto No. 8.190 Decreto Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda y Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (lo que ya existía desde la promulgación de estos textos legales), que valga señalar, ya de por sí ha conllevado la imposibilidad cierta de la ejecución de sentencias de desalojo desde su publicación, agravada posteriormente la situación al respecto, con la sentencia cautelar dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 17 de agosto de 2015 y la carencia de soluciones habitacionales o refugios a asignar por el Estado, por lo que en la práctica se traduce en la continuación de la imposibilidad de recuperar estos inmuebles, ahora sumándole las normativas producto del Estado de Alarma.
• En materia de locales comerciales, como se dijo, no queda claro la posibilidad de ejecutar una sentencia de desalojo, pero sí que para pretender el decreto y la ejecución de una medida preventiva de secuestro debe agotarse el procedimiento previsto en el literal L del artículo 41 de la ley especial sobre la materia, pero debemos aclarar, este procedimiento solo procede en el supuesto que la parte actora pretenda el decreto de una medida cautelar y no para demandar.

La falta de precisión sirve a confusión, pero el fallo debe entenderse de manera concatenada no solo con las normas dictadas por el Estado de Alarma, sino por las normas que rigen la materia.

[1] Decreto No. 4.160 del 13 de marzo de 2020, G.O. Extra No. 6.519 de la misma fecha, que ha venido prorrogándose, siendo la última el Decreto No. 4.337, G. O. Extra No. 6.579, del 5 de octubre de 2020, y Decreto No. 3 parte del Decreto No. 4.169, G.O. Extra No. 6.522 de fecha 23 de marzo de 2020; Resolución No. 23 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, del 24 de marzo de 2020, G.O. No. 41.852; y Decreto No. 11, G.O. No. 41.956 del 2 de septiembre de 2020; Resolución No. 32, G.O. No. 41.971 del 23 de septiembre de 2020.

Teresa Borges García
Abogado con Postgrado en Derecho Mercantil en la UCAB
Maestría en Derecho Procesal
Docente en la Universidad Central de Venezuela y post grado en la Universidad Santa María
Directora Ejecutiva de la Fundación Venezolana de Derecho Inquilinario
Miembro del Instituto Panamericano de Derecho Procesal
Twitter: @tereborges
Instagram: @borgesgar