HISTORIA Y ESPERANZA ¿QUÉ NOS ENSEÑA EL PASADO SOBRE EL FUTURO INMOBILIARIO? 

En esta oportunidad, escribo sobre el mercado inmobiliario desde una perspectiva más emocional que racional o cuantificada, sobre cómo concluirá el presente año y qué se espera para el próximo previendo que habrá un acontecimiento importante, como es la toma de la presidencia del ganador en las elecciones de julio pasado.

La incertidumbre nos ha embotado y perturba cualquier razonamiento lógico que podamos dibujar, lo cual nos produce una parálisis hasta ir viendo que la neblina se disipe. En seguida, les muestro una perspectiva histórica del mercado inmobiliario el cual nos permitirá predecir cuáles serían los resultados en estos dos períodos, mismos que reflejan un ejercicio interesante para reflexionar y tomar las acciones preventivas o correctivas pertinentes.

Una mirada retrospectiva del Mercado Inmobiliario.

En mis presentaciones recientes he precisado sobre la complejidad de proyectar el comportamiento inmobiliario, debido a que es un fenómeno afectado por muchos factores que, si bien conocemos con precisión que son parte de la causa, es prácticamente imposible cuantificar cuánto impactan. Entre estos factores están: nivel de ingreso familiar y su poder de compra, la inflación, la devaluación del bolívar, la incertidumbre política, los conflictos sociales, las leyes relacionadas con la actividad inmobiliaria, expectativas electorales, la resistencia de los propietarios de inmuebles a aceptar su pérdida patrimonial, las sanciones económicas internacionales impuestas al país, entre otras; además, hay que considerar los factores del vecindario y los propios característicos de los inmuebles.

Proyectar su comportamiento futuro, quizás requiera el empleo de una máquina del tiempo, lo cual tampoco es garantía para conocer la realidad, puesto que el mismo viaje perturbaría el estado natural de las situaciones. Así que, tenemos que enfocarnos en lo que conocemos y dejarles a los técnicos especialistas estadísticos que traten de elaborar una función matemática predictora. 

Podemos aprender de lo ocurrido en el pasado, lo que nos permitirá entender la situación actual y delinear cuál será el resultado final para este 2024 y qué se podrá presentar para el próximo año, lo cual va a depender de cómo se resuelva definitivamente la conflictividad política existente.

En el Gráfico Nº 1, se puede observar cómo los precios inmobiliarios han respondido históricamente, según los períodos presidenciales y las políticas económicas implementadas y, adicionalmente, los resultados obtenidos en el Producto Interno Bruto (PIB), que es el indicador de preferencia para señalar el crecimiento económico de un país. Si hacemos un esfuerzo en recordar los distintos sucesos ocurridos, que son recientes, nos damos cuenta que, desde 1983, han sucedido eventos de tipo económico, social, político y militar, que han impactado de forma relevante, de los cuales les presento algunos: 

• Febrero de 1983, se generó una abrupta suspensión de la venta del dólar estadounidense, lo cual generó una maxidevaluación del bolívar.
• Control de cambio por parte del gobierno de Jaime Lusinchi, creándose el sistema cambiario RECADI, el cual duró entre 1983 y 1987.
• En el segundo período presidencial de Carlos Andrés Pérez, entre 1989 al 1993, se desmonta el sistema RECADI y se implementa un fuerte paquete económico para el desarrollo del país, caracterizado por el libre mercado, el cual tuvo una aguerrida resistencia en el ámbito político, social y militar. En febrero de 1989, se produjo la manifestación social denominada “El Caracazo”; luego en febrero de 1992 ocurrió un primer intento de golpe de Estado, siendo el segundo golpe en noviembre de ese mismo año. Posteriormente, en mayo de 1993, se produce la destitución del presidente y es juzgado y condenado por malversación de fondos públicos; siendo sustituido por el Dr. Ramón J. Velázquez, para terminar el período presidencial. 
• Entre 1994 y 1999, ejerce la presidencia Rafael Caldera. Al inicio de su cargo, se produjo la mayor crisis bancaria presentada en el país, interviniendo los bancos más importantes, para luego ser liquidados. También implementó un sistema de control de cambio. La economía se encontraba debilitada y entonces el economista Teodoro Petkoff es llamado a presidir CORDIPLAN, lo cual impulsa un viraje positivo de la situación económica.
• Hugo Chávez Frías es elegido para presidir el país, lo cual hizo entre los años 1999 al 2012. En este lapso ocurrieron varios eventos, tales como: nombramiento de una Constituyente para la redacción de una nueva Constitución, El Paro Petrolero, el fallido golpe de Estado denominado “El Carmonazo”, protesta de militares en la Plaza Altamira, recolección de firmas para convocar a un referéndum revocatorio del mandato, movimiento estudiantil “Manos Blancas”, manifestaciones sociales masivas en todo el país, detección del líder opositor Leopoldo López. También se implementaron varios sistemas de control de cambio del dólar estadounidense.
• Luego, se inició el período presidencial de Nicolás Maduro, entre 2013 hasta la fecha. Aunque en marzo del 2013 relevó a Hugo Chávez debido al anuncio de su muerte, pero después ganó las elecciones presidenciales realizadas en ese mismo año. Este período ha estado lleno de graves conflictos políticos que debilitaron la institución del Estado, tales como: destitución del presidente por parte de la Asamblea Nacional constituida en su mayoría por la oposición política, se nombró a Juan Guaidó como presidente interino, y también a un Tribunal Supremo de Justicia; se produjeron manifestaciones sociales importantes; implementación de sistemas de control de cambio; descontrol de la economía que trajo como consecuencia hiperinflación y devaluación del bolívar; promulgación de varias leyes que afectan al Mercado Inmobiliario (regulación de alquileres, contra la estafa inmobiliaria, etc.) y sanciones internacionales (EEUU y Europa) que han debilitado el desempeño económico del país. 

Quizás dejé a un lado algunos sucesos, pero éstos fueron los más resaltantes. Lo importante es observar que, dichas situaciones conflictivas, impactaron de manera negativa al Mercado Inmobiliario. Por consiguiente, es posible predecir que, dicho mercado, termina reflejando una contracción en este año, debido a la situación política conflictiva originada por los resultados de la elección presidencial, realizada en el mes de julio y que, para el próximo año, siga esa misma tendencia.

Gráfico Nº 1

Comportamiento histórico de los precios inmobiliarios de compraventa registrados (US$/m²), expresados en términos reales, en el Área Metropolitana de Caracas.

Fuente: elaboración propia, según estudios realizados en TIR INMOBILIARIOS S.C.

Al observar la referida gráfica, la cual muestra el comportamiento histórico de los precios inmobiliarios, medidos en términos reales para finales de este año, es evidente darse cuenta que se presentaron inflexiones de contracción y de evolución, dependiendo de las políticas implementada por los distintos gobiernos, así como también se evidencia que los distintos conflictos descritos anteriormente afectaron de manera negativa el desempeño del Mercado Inmobiliario.

La situación económica del país es difícil y compleja de resolver en el corto plazo. A principio del 2024, el Gobierno Nacional pronosticó un crecimiento del 8% del PIB, el PNUD publicó que dicho crecimiento sería de 7,3%, el Observatorio Venezolano de Finanzas dijo que sería de 4,3% y CEDICE, en su evento sobre perspectivas, los economistas participantes proyectaron crecimientos de 7% y 9,7%. Luego, en junio, PENUD corrigió su proyección a 4,2%, Ecoanalítica estimó un crecimiento de 4,2% en julio; y después, en octubre, el FMI calculó un crecimiento de 3%. De todas estas proyecciones, se puede concluir que las distintas instituciones prevén que el 2024 terminará con un crecimiento económico, pero en la práctica y según mi vivencia durante el año, no lo creo y, seguramente, más de uno que esté leyendo este artículo estará de acuerdo conmigo. Ahora bien, lo que sí se puede afirmar con seguridad es que, visto nuestra historia reciente, este año terminará con una fuerte recesión inmobiliaria y que el leve crecimiento que venía presentándose desde el año 2021 tendrá una fuerza contraria que lo frenará.

Gráfico Nº 2

Comportamiento histórico de los precios inmobiliarios de las ofertas de ventas (US$/m²), en el Área Metropolitana de Caracas, expresados en términos reales.

Fuente: elaboración propia, según análisis realizados en TIR INMOBILIARIOS S.C., tomando como base las publicaciones de la Comisión de Estadística de la Cámara Inmobiliaria Metropolitana.

En el Gráfico Nº 2, puede observarse la tendencia de los precios de venta de los inmuebles en ofertas, expresados en términos reales a la fecha actual. Puede observarse que los precios publicados han descendido en el tiempo. Al final del 2024, se prevé que tengamos precios por debajo entre un 50% y 60%, con respecto al 2015. Esto puede ser el resultado de un reconocimiento, por parte de los propietarios de inmuebles, que el valor de su patrimonio inmobiliario ha descendido y que, si desea vender, tiene que asumir esa pérdida y colocarse en sintonía con la demanda. Si bien en los dos últimos años se aprecia una tendencia a resistir la crisis económica, debemos entender que, el conflicto político generado en Julio pasado, tendrá un fuerte impacto y se va a contraer.

¿Qué nos espera en el 2025?

Sin pretender ser un analista político y menos un economista, profesiones que respeto, paso a esbozar los distintos escenarios que se puedan presentar, con solo emplear mi pensamiento crítico, al cual invito al lector que también lo haga.

1. Escenario Amarillo: habrá un cambio de gobierno, sin ningún tipo de conflicto; sin embargo, hay que reconocer que los demás poderes públicos serán de ideología política adversa, como son: la Asamblea Nacional, el CNE y el Fiscal General de la República. Además, es evidente la débil confianza que se tiene sobre el Tribunal Supremo de Justicia. Este escenario implica que podrán desarrollarse distintas situaciones mientras sigan vigentes dichos poderes públicos, desde el más conflictivo como buscar sancionar o destituir al presidente, hasta tener un comportamiento político opositor bien ácido. A pesar de esta situación, pienso que se implementarán medidas económicas cuyo objetivo es hacer virar el timón de nuestro barco hacia el libre mercado, cuyo efecto real comenzará a sentirse luego de poder sustituir los referidos poderes. Por otra parte, podremos comenzar a tener un desmontaje o una flexibilización de las sanciones económicas internacionales.

2. Escenario Naranja: el presidente actual y su gabinete, se endurecen y toman el poder para gobernar el próximo período, bajo el paraguas (el cual considero que está colando agua) de las distintas proclamaciones como ganador de las elecciones, que han sido expresadas fervientemente por el CNE, el Tribunal Supremo Electoral, la Asamblea Nacional y la Fiscalía. En mi opinión, esto motivará una escalada de conflictos sociales como protesta a esta usurpación de poder, las cuales tendrán represalias fuertes para contenerlas. Quizás pueda ocurrir un conflicto militar entre los seguidores del gobierno y aquellos que no acepten endosarse la responsabilidad de estar de acuerdo con los sucesos. Este escenario traerá un estancamiento económico fuerte. Además, se agudizarán las sanciones económicas internacionales.

3. Escenario Rojo: que el gobierno actual siga en el poder, sin ningún tipo de oposición o conflicto. Es posible que se presenten algunas manifestaciones, pero que no serán relevantes y que serán de poca duración. La ideología política actual se agudizará y ejercerán un poder absoluto sobre las demás instituciones del Estado. En el ámbito económico, este escenario traerá como consecuencia que siga la tendencia actual de la economía o que empeore, considerando que las sanciones internacionales serán más fuertes.

4. Escenario Verde: luego del conflicto político que se pueda presentar entre las dos fuerzas opositoras, entrará a la palestra un grupo de militares y tomará la dirección del país. Como toda dictadura, habrá un régimen de restricción de libertades democráticas y se implementarán políticas estrictas de control de las instituciones del Estado. En lo económico, es posible que se implementen algunas medidas correctivas, pero que serán poco efectivas. Además, seguramente las sanciones internacionales se van a profundizar.

5. Escenario Morado: lo defino como un gobierno de consenso y transitorio, integrado por las dos tendencias políticas que en la actualidad prevalecen, y quizás también esté presente alguna figura militar consensuada. Este panorama implica un proceso de negociación muy delicado, por lo cual lo visualizo poco probable. De lograrse, pienso que este sistema será transitorio, en consecuencia, considero que se deberá convocar elecciones generales para renovar los poderes públicos. En este caso, la economía seguirá la tendencia actual, quizás con algunos tintes para promover correcciones, pero como será un período de transición, según la experiencia vivida con el gobierno del Dr. Ramón J. Velázquez, su progreso será moderado. 

Es posible que el lector no esté completamente de acuerdo con estos escenarios o se le ocurra otros, pero lo importante que se quiere resaltar es que el próximo año será de mucha incertidumbre, cualquiera que sea el escenario político y, según lo explicado anteriormente y mostrado en la Gráfica Nº 1, los momentos conflictivos o mal manejo de la economía, han perjudicado el comportamiento del Mercado Inmobiliario y los precios sufren contracciones.

Además, es relevante considerar que Donald Trump va a repetir como presidente de EEUU, quien en su primer mandato impulsó las sanciones económicas contra nuestro país, siendo flexibilizada luego por Joe Biden, pero que, en las condiciones actuales, se visualiza una alta posibilidad que serán más estrictas, específicamente en los casos de los escenarios Naranja, Rojo y Verde, que se caracterizan por ser pocos o nada democráticos.

Así mismo, si observamos la Gráfica Nº 2, referente al comportamiento histórico de los precios ofertados para la venta, la tendencia refleja que para el 2024 se espera una leve baja y, para el 2025, dependiendo del escenario que se presente, dicha constracción será más fuerte. En el Escenario Amarillo, puede suceder que los propietarios de los inmuebles se resisten a bajar aún más los precios, con la esperanza que el cambio de gobierno reactive la economía y, por consiguiente, que se anime el mercado inmobiliario.

Sin embargo, es importante considerar que existe una alta cantidad de excedente (según estudios propios: 610.000 m² de oficinas, 500.000 m² de apartamentos, 1.000.000 m² de espacios industriales y casi 200.000 m² de locales comerciales), queriéndose decir que la oferta supera, con un gran margen, a la demanda efectiva, situación que empuja los precios hacia la baja, puesto que su absorción es de mediano a largo plazo.

Por último, es necesario e importante mantener una conducta ecuánime, reflexiva, consciente y optimista y que, a pesar de las complejidades existentes, las oportunidades siempre estarán presentes para ser exitosas. Para ello, es preciso que nos preparemos en conocimiento y mejorar nuestras habilidades, pero lo más sustancial es que tengamos la actitud de esforzarnos lo más posible, porque esto es lo que nos permitirá multiplicar nuestras fortalezas.

Urbanista Martín A. Fernández Ch.
Director de TIR Inmobiliarios SC.
@tirinmobiliarios
@martinfernandezcimcaracas. Fernández Ch.