Valorar un Galpón Industrial

¿Cómo Valorar un Galpón Industrial?

En este artículo se expone, de forma general, el proceso para valorar un galpón industrial, con el propósito de fijar el valor justo de mercado (que no necesariamente deberá coincidir con el precio final que se logre pactar en una negociación, pero que deben estar cercanos).

¿Cuál es la metodología para valorar galpones?

Para valorar una propiedad inmobiliaria existen tres enfoques metodológicos principales, a saber:

Capitalización de la Renta, Costo y Mercado.

El método de Capitalización de la Renta determina el valor de un inmueble en función de la capacidad del inmueble de generar ingresos por arrendamiento.

Esto significa que el valor de un inmueble dependerá directamente del canon de arrendamiento que se le pueda aplicar y el de la tasa de capitalización (Cap Rate, que es una especie de tasa de interés de descuento de un flujo de caja infinito). Dicho canon de arrendamiento y tasa de descuento debe determinarse por un estudio de mercado de alquileres. Este enfoque es aplicable para valorar un galpón industrial, pero su eficiencia dependerá de la cantidad y calidad de información referencial (ofertas de arrendamiento), y también de lo comparable sea dicha información con el galpón industrial motivo de estudio.

El segundo método “Costo”, consiste en valorar sus componentes inmobiliarios (terreno y construcción) por separado.

El terreno se valora en función de un estudio de mercado de ventas (transacciones registradas y ofertas de ventas), el cual implica investigar y obtener una muestra de datos lo suficientemente parecida (principalmente que tengan zonificación industrial) con el inmueble a valorar. La construcción se valora calculando su costo de reposición a nuevo (costos directos e indirectos de construcción) y se le aplica una depreciación (los tasadores empleamos el método Ross-Heidecke, que considera la edad y el estado de mantenimiento del inmueble).

Finalmente, al obtener los valores por separado de los referidos componentes inmobiliarios, se suman y se determina el valor del galpón como un todo.

El último método, Comparación Directa o Mercado, comprende realizar un análisis del mercado de galpones industriales (transacciones registradas y ofertas de ventas) similares con la propiedad a valorar. Al realizar un análisis estadístico de dicha información se obtienen distintos indicadores de precios (mínimo, intermedio mínimo, mediana, intermedio máximo, máximo, y promedio aritmético) que permiten orientar al analista en precisar el valor aplicable. Este análisis es el que determina un valor más aproximado al precio de una transacción inmobiliaria. Ahora bien, debido a que este análisis comprende el procesamiento de información medida por valores unitarios (US$/m 2 ) en función del área bruta de construcción, debe tenerse cuidado con la comparabilidad entre los datos de la muestra entre sí y, también, con la propiedad estudiada.

¿Cuál método generas mejores resultados?

Considerando que el mejor resultado generado es aquel que se acerque al precio probable de negociación, el mejor enfoque es el de Comparación Directa o de Mercado; luego seguiría el de Capitalización de la Renta. Por otra parte, en la actualidad, donde el mercado presenta características recesivas, el Método del Costo tiene una aplicabilidad muy baja.

Ahora bien, todo dependerá de la información o muestra que se logre conformar, la cual tiene que ser de calidad y buena cantidad, para que permita ser sometida a un proceso de depuración válido. Existen casos donde, por las características extraordinarias (ubicación, tipología de construcción y poca información referencial de mercado), solo queda como opción emplear el Método del Costo. En este caso hay que estar consientes que en momentos de recesión inmobiliaria, este enfoque determina un valor final significativamente por encima de un precio de transacción. Por experiencia e investigaciones realizadas, se ha determinado que el valor de un galpón industrial obtenido por el Método de Mercado es entre 30% a 40% del resultado de valor calculado por el Método del Costo.

¿Qué significa que una muestra sea comparable?

Lo más importante para realizar un análisis de mercado es la calidad de la muestra obtenida para procesar. Esto consiste, no solo en obtener una buena cantidad de información (entre 10 y 20 datos) para poder tener opción de realizar una razonable depuración, sino también que sea comparable con el inmueble en estudio.

La comparabilidad implica: ubicación (que los datos se refieran a inmuebles de la misma zona o en zonas industriales de conformación y deseabilidad parecidas), tipología del galpón (existen varias: tipo depósito, diseñado para industria manufacturera de baja o alta intensidad, centro de acopio y despacho, diseño a la medida del usuario, entre otros), relación entre el área de construcción y el área de terreno (se refiere al porcentaje de construcción edificado) y las obras exteriores construidas (existen propiedades con extensiones importantes de patios en concreto o asfalto, para estacionamiento de vehículos de carga o como depósito a cielo abierto, que debe tener una consideración particular al momento de valorar).

En síntesis, el secreto de un buen análisis de mercado dependerá de la calidad de la muestra que se ha procesado.

Disyuntiva entre el valor de mercado y las expectativas del propietario.

El propietario desea vender su propiedad industrial al precio más alto posible, lo cual es razonable porque es una inversión que ha realizado. Sin embargo, tiene que entender que en momentos de recesión económica el mercado no va a responder a sus expectativas. En la actualidad, aunque este fenómeno se viene observando desde hace mucho tiempo, existe lo que los tasadores llamamos una “depreciación por mercado”; es decir, con base al valor de la propiedad por el Método del Costo (valor de reposición a nuevo depreciado por edad y mantenimiento), el mercado ha castigado dicho valor entre un 60% a 70%. Si el propietario necesita realmente vender dicho inmueble, entonces tendrá que ajustar su precio de venta para que sea apetecible a uno o varios potenciales compradores (que pueden ser inversionistas o industriales), en caso contrario es mejor que arriende el inmueble y espere mejores momentos para vender.