La Venta Privada y El Registro de la Venta Inmobiliaria

Recientemente ha circulado en las redes, un resumen o extracto de la sentencia No. 000098 de fecha 21 de marzo de 2023, dictada por la Sala Civil del TSJ, en la cual se expresa:

“…LA COMPRAVENTA DE UN INMUEBLE NO PROTOCOLIZADA, SI ES OPONIBLE A TERCEROS QUE NO POSEAN DERECHOS REGISTRADOS SOBRE EL MISMO.

El derecho de propiedad no se adquiere por la protocolización o registro del contrato de venta, sino por el consentimiento legítimamente manifestado entre las partes…”

Es costumbre, incluso para los abogados quedar satisfechos simplemente con la reseña que circula, sin embargo, siempre indicamos que debe leerse todo el fallo para su mejor comprensión y poder determinar su verdadero alcance.

Este caso no escapa de la recomendación anterior, y más aún, pues siendo la compraventa inmobiliaria un contrato con efectos jurídicos que no solo afecta a las partes, sino a terceros, tiene relevancia e impacto en el mundo jurídico, y hoy quiero resaltar en el mundo inmobiliario.

Otro aspecto que quiero comentar es, que, cada ciencia tiene sus fundamentos teóricos, un lenguaje propio, que es comprensible en todo su espectro por el profesional de esa ciencia. Los restantes, solo tenemos una aproximación de la comprensión asertiva sobre el tema que se trate.

Este no escapa de la realidad.

Veremos, cualquier abogado formado, sabe que el contrato no necesita ni siquiera estar escrito para su validez y perfeccionamiento, se perfecciona con el acuerdo de las partes, el consenso, y siempre que se reúnan los requisitos esenciales, pero en el caso de la venta, una vez transmitida la propiedad, la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente (Ver arts. 1.133, 1.137, 1.141, 1.159, 1.160, 1.161 del Código Civil).

Entonces nos preguntamos, aja: ¿Y por qué la insistencia de que sea escrito?

Simple, la escritura o el documento es el medio de reproducción de lo pactado entre las partes.

La prueba, necesaria ésta para acreditar lo convenido entre las partes, ante cualquier tercero, en especial un juez o arbitro que deberá juzgar ante cualquier contingencia y para quien todos deben ser iguales y decir la verdad, hasta que se pruebe lo contario. Recordemos: todos somos inocentes, hasta que…

Más allá, tenemos entonces el documento como mecanismo de reproducción y prueba, pero avancemos, ¿privado? Perfectamente válido, el problema es que puede extraviarse, deteriorarse, o no dispone de fecha cierta, firmas no validadas, en fin, pues entonces buscamos una solución, la cual es: la autenticación ante notaría, en nuestro país. Esto permite disponer de: fecha cierta, fe pública, validación de las firmas y poder obtener copia certificada de dicho documento (arts. 68 y 77 de la Ley de Registros y Notarías).

Hasta aquí creo podemos estar claros, pero entonces, ¿por qué el registro?

El registro no solo da fe pública, sino oponibilidad ante terceros, garantía de “limpieza” en la tradición, y se prevé para actos que tiene relevancia en el mundo en general, conlleva derechos y deberes. Es decir, son actos con impacto en el quehacer diario de la ciudadanía a nivel personal, negocial, ante el Estado, y en general, por lo que se requiere proteger tales actos con seguridad jurídica. (Arts. 9, 27 y 28)[1]

Valga acotar que incluso el tema del documento público y autenticado mantiene en la doctrina jurídica una ardua discusión que se mantiene hasta nuestros días, que no fue abordado en la sentencia, pues no le fue denunciado como se indica a continuación.

Y más aún, pues es en el registro competente donde consta toda la tradición del inmueble, cualquier limitación, servidumbre, es decir, la historia de ese inmueble en particular de manera continua y constante. Es la vida de esa propiedad.

La sentencia en comento, no aclara todo el alcance del tema, pues debe ceñirse a lo que fuere planteado por las partes litigantes, y limitado en este caso a las denuncias formuladas a través del recurso extraordinario de casación.

Siempre estimo que las interpretaciones deben realizarse de manera sana y positiva, y en este caso, considero relevante comentar:

A. La sentencia valida, y “reconforta” ante muchas negociaciones perfeccionadas durante la pandemia, las cuales por los motivos por todos conocidos se implementaron a través de documentos privados ante la sorpresa de muchos.

Esto es, las ventas fueron perfectas, y así es legamente.

No obstante, conforme al artículo 1.920 de nuestro Código Civil, se enumeran los actos sometidos a formalidad de registro, y entiéndase formalidad, y entre ellos, cualquier acto traslativo de propiedad, en nuestro caso por lo general la venta inmobiliaria y de hecho prevé también el registro del decreto de medidas como embargo,  demandas o sentencias que puedan afectar los atributos de la propiedad como garantía y seguridad para los terceros, lo que se conoce como publicidad registral.

Tal formalidad garantiza la seguridad jurídica en la negociación que se trate.

No obstante, recordemos fueron condiciones excepcionales, pero NO podemos ni debemos acostumbrarnos a celebrar negociaciones inmobiliarias sin cumplir la formalidad del registro inmobiliario.

B. No solo por ser una formalidad prevista en la ley, sino por lo que entraña esta formalidad: “Seguridad Jurídica”.

Pensemos varios supuestos: Si no registramos, quien vendió de mala fe puede vender a un tercero ante el registro competente, entonces ¿quién será el propietario? será quien registre; compramos sin formalizar el registro del documento, y resulta que sobre dicho inmueble existen gravámenes o cualquier limitación que impida su tráfico jurídico de manera limpia, quien compra acepta el riesgo y posiblemente la imposibilidad de registrar o tener que asumir obligaciones que no le fueron notificadas, son muchas y variadas las situaciones que podríamos  enumerar, pero estas ilustran lo que implica y la importancia del registro inmobiliario. De ahí justamente la previsión legal de proceder a ello. (Art. 1.924 Código Civil)

Obviamente, ante cualquier contingencia que surja también la ley prevé las acciones o pretensiones que pueden ejercer quien resulte vulnerado, pero no es la situación que queremos provocar, todos rehúyen un juicio. Al afecto baste revisar por ejemplo los artículos 1. 167, 1.264, y siguientes del Código Civil, 1.504 (saneamiento), entre otros, amén de posibles acciones penales según el caso particular.

Y trataré de explicarme, siempre será posible oponer el documento privado, el punto en debate será, si será suficiente para enervar los derechos de un tercero que disponga de un título mejor, en este caso, registrado. Son aspectos diferentes o aristas distintos en el tema.

C. Conforme al artículo 1.488 del invocado Código, una de las obligaciones del vendedor es la tradición, la cual se cumple o perfecciona con el otorgamiento del instrumento de propiedad, y resulta patente que al referir otorgamiento hace inferir que es el documento inscrito ante un registro público.

D. Es un atractivo hoy, que debemos descartar, ante el costo de las tasas e impuestos del registro, pues constituye un atractivo que pone en alto riesgo nuestros derechos como adquirente y futuros propietarios.

Recordemos que conforme al artículo 46 de la Ley de Registro y Notarías,

“El Registro Público tiene por objeto la inscripción y anotación de los actos o negocios jurídicos relativos al dominio y demás derechos reales que afecten los bienes inmuebles. Además de los actos señalados con anterioridad y aquellos previstos en el Código Civil, en el Código de Comercio y en otras leyes, en el Registro Público se inscribirán también los siguientes actos: …”

Jurídicamente, el documento privado y la negociación que reproduzca es válido, sus efectos sí cambian según las formalidades que se hayan cumplido. Mayor formalidad implica que se requiere más seguridad jurídica en el acto que se prevé deba registrarse, y ello en protección de las partes, adquirente y terceros.

Por ello, no debemos comprender, recomendar, y menos aún propiciar ni incitar a que las negociaciones de compraventa inmobiliaria se queden solo realizadas y perfeccionadas a través de un documento privado. La responsabilidad del profesional inmobiliario, lo obliga a todo lo contrario, procurar por todos los medios el registro, pero con máxima responsabilidad, previa constatación registral de la historia del inmueble que negocia. 

Teresa Borges García

Abril, 2023

[1] Este artículo 28, incluso le da valor de plena prueba por tratarse de un documento público, por lo que enervarlo solo mediante un procedimiento especial incidental o principal denominado tacha.