Documentos Privados en las Ventas Inmobiliarias

ME LLEGAN CHISMES… ¡CUIDADO CON LOS DOCUMENTOS PRIVADOS…!

Como muchos lectores deben saber, escribo para el sector inmobiliario sobre temas que pueden servir de apoyo y-o alerta, amén de otros artículos netamente jurídicos.

Hoy les escribo a los profesionales inmobiliarios, pero obligada a referirme a muchas normas jurídicas generales.

Con ocasión a la pandemia la COVID-19 y el Estado de Alarma decretado -que aún hoy se mantiene vigente-, el sector no se paralizó, ello por múltiples razones que no analizaremos en esta oportunidad, pero loable fue y evidenció la capacidad del gremio de sobrepasar las dificultades adaptándose rápidamente.

Dentro de las soluciones implementadas tenemos la venta por documentos privados. Muchas charlas por medios telemáticos se realizaron al efecto.

Sin embargo, hay aspectos que no podemos olvidar y preciso normas atinentes al tema, contempladas en nuestro Código Civil:

• Artículo 1.161, “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente…”. Lo anterior se traduce en que si perfeccionamos una negociación de venta inmobiliaria mediante un documento privado el riesgo lo asume quien compró.

• Artículo 1.166: “Los contratos no tienen efecto sino entre las partes contratantes, no dañan ni aprovechan a los terceros, excepto en los casos establecidos por la ley”. Esto significa, que, al haberse perfeccionado la venta por un documento privado, solo surte efectos entre las partes contratantes, con el agravante de lo antes señalado, y que este tipo de actos jurídicos están sometidos a la formalidad registral.

• Al referirse nuestro Código a la gestión de negocios, que es muy común este estilo de negociación en nuestro ámbito, pues pocos inmobiliarios suscriben un contrato o mandato que estipule las obligaciones entre el vendedor y el profesional inmobiliario, que es lo que queremos resaltar, pudiendo entenderse perfectamente que la figura fue esta en comento, prevé: “Quien sin estar obligado asume conscientemente la gestión de negocio ajeno, contrae la obligación de continuar la gestión comenzada y de llevarla a términos hasta que el dueño se halle en estado de proveer por sí mismo a ella, y debe también someterse a todas las consecuencias del mismo negocio y a todas las obligaciones que resultarían de un mandato…” y el artículo 1.175 establece que “Está igualmente obligado a poner en su gestión todo el cuidado de un buen padre de familia…” Lo anterior, pues conlleva a que quien funge como corredor y actuando por el vendedor, queda obligado hasta la finalización y concreción del negocio, pero aún más ese término de “buen padre de familia” entraña en el mundo jurídico una responsabilidad extrema, solo imaginemos un buen padre todo lo que hace por sus hijos, no hay límite.

• Por su parte, el artículo 1.355, establece que el documento redactado por las partes y contentivo de sus acuerdos solo es medio probatorio, pero su validez y anulación queda sometida a si la ley establece alguna solemnidad del acto, que en nuestro caso en la venta inmobiliaria es el registro público.
• Los artículos 1.359 y 1360, disponen que “el instrumento público hace plena fe, así entre las partes, como terceros mientras no sea declarado falso…” sobre todo de las declaraciones de las partes sobre el hecho jurídico que contiene el contrato o documento. Lo que constituye la garantía de la negociación ante terceros y del negocio mismo celebrado.
• Cuando el Código refiere al contrato de venta, el artículo 1.488 nos señala: “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad.” Pero hay que tener claro, para que sea perfecto para las partes, con énfasis en el adquirente, tal otorgamiento debe ser ante el registro, pues si bien mediante el documento privado se pudo perfeccionar la negociación, ésta -como hemos referido- no es oponible a terceros, ni surte efectos, corriendo el riesgo quien adquiere y posible responsabilidad para quien intermedió en la negociación.
• Ahora bien, en el supuesto que el profesional inmobiliario hubiera suscrito un acuerdo con el vendedor, este seguramente contiene las obligaciones propias del mandato, que, si bien puede ordenar la relación y obligaciones entre ellos, no escapa de lo previsto en el artículo 1.693, que dispone que el mandatario responde no solo por dolo, sino también de la culpa en la ejecución del mandato.
• Y para cerrar las citas normativas, tenemos el artículo 1.920 relativo o que dispone a que debe registrarse:

“…1° Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso traslativo de propiedad de inmuebles…”, así como el artículo 1.924: “Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.

Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de pruebas, salvo disposiciones especiales”.

Lo que en la “calle” se resume – quien registra primero registra bien- es decir, contra cualquier otro documento, quien cumple la formalidad del registro de la venta ante el registro es el propietario del inmueble y será el preferido.

Y aclaramos dejamos a salvo, otras normas de leyes especiales que pueden conllevar responsabilidades, así como en el ámbito penal.

Seguro se preguntarán, ¿bueno y tantas normas para qué, y si el título del artículo es “chismes”?

Pues el llamado de atención en esta oportunidad es que, si bien negociar mediante documentos privados fue una solución momentánea, el profesional inmobiliario, no debe ni puede abandonar el proceso hasta concretar la negociación ante registro, pues tal proceder puede ocasionarle responsabilidades ante el adquirente e incluso con quien lo contrató como gestor para la venta. Sigue siendo su responsabilidad y de ello depende buena parte su ética profesional y conservar un “buen nombre” en el mercado.

Lo anterior se agrava por dos circunstancias: a) Los “gastos” ante el registro, tema aparte, pero que no podemos dejar de lado en la actualidad ante estas situaciones, que por demás puede entrabar el proceso de registro de la negociación privada; b) La prohibición de ventas inmobiliarias por notaría, que justo el propósito fue evitar obviar el registro en operaciones inmobiliarias y salvaguardar los derechos de los adquirentes.

No seamos los promotores entonces que se cierre una puerta que en esta oportunidad fue una solución temporal, y así debemos entenderlo.

Chismes… Sí, pues ya nos comenzaron a llegar casos por este inconveniente… No hay quien responda por registrar los documentos de venta de inmuebles celebrados primeramente por documentos privados y obvio la queja generalizada es “ahora el corredor no me da la cara”.

Teresa Borges García
Abogado con Postgrado en Derecho Mercantil en la UCAB
Maestría en Derecho Procesal
Docente en la Universidad Central de Venezuela y post grado en la Universidad Santa María
Directora Ejecutiva de la Fundación Venezolana de Derecho Inquilinario
Miembro del Instituto Panamericano de Derecho Procesal
Twitter: @tereborges
Instagram: @borgesgar