Introducción
Desde que la Asamblea Constituyente de 1949 promulgó el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, existe el procedimiento de consignación de alquileres, cuando los pagos de los cánones de alquiler eran rechazados por el arrendador. Este procedimiento tan bien definido, paso a paso, por este Decreto, ha pervivido en la legislación arrendaticia hasta hoy día, con algunas variantes que mencionaremos mas adelante.
1º) Vivienda: la Ley de Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda vigente desde 2011 en su artículo 42 establece que arrendador y arrendatario acordarán lugar y oportunidad del pago del alquiler, y en sus artículos 67 al 72, realmente queda desplazado ese acuerdo entre las partes porque la ley señala de forma imperativa la oportunidad y lugar de pago de esos cánones arrendaticios de vivienda.
La ley obliga al pago del alquiler por mensualidades vencidas y en una cuenta bancaria señalada por el arrendador. El supuesto de rechazo del pago se reduce a que el arrendador bloquee o cierre (lo que la ley denomina “clausura”) la cuenta bancaria donde el arrendatario venía depositando esos cánones, caso en el cual el arrendatario debería acudir a otro mecanismo para pagar el alquiler.
Durante algún tiempo, el inquilino que se veía en la situación de no poder depositar en cuenta bancaria el alquiler o desconocía por diversas causas que no es pertinente mencionar en este breve trabajo, podía acudir a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) para activar el mecanismo del Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL), mediante el cual SUNAVI autorizaba a un banco del Estado a abrir una cuenta en la cual el arrendatario podía mensualmente depositar el canon de alquiler.1
Este sistema, SAVIL, repentinamente, sin aviso, dejó de funcionar en el año 2015, y los inquilinos dejaron de pagar porque no tenían ningún mecanismo que les permitiera depositar o consignar esos alquileres.
1 TSJ, Sala Político-Administrativa, sentencia 1789 del 15 de diciembre de 2011, ante la consulta obligatoria sobre jurisdicción que le fue formulada, decidió que efectivamente el Poder Judicial no tiene jurisdicción para ordenar la apertura de una cuenta bancaria para que un arrendatario deposite los cánones de alquiler de vivienda rechazados por el arrendador. Posteriormente el 14 de marzo de 2012, la Rectoría de los Tribunales Civiles del Área Metropolitana de Caracas dictó la circular Nº 08-2012, que ratifica textualmente: “que el Poder Judicial no tiene jurisdicción para conocer solicitud de consignaciones de cánones de arrendamiento”.
SUNAVI autorizaba a un banco del Estado a abrir una cuenta en la cual el arrendatario podía mensualmente depositar el canon de alquiler
Algunos inquilinos se preocuparon de buscar soluciones para continuar pagando, bien mediante acercamiento al arrendador que dejaría de percibir esos alquileres o alguna otra opción no contemplada en la ley; pero la realidad indica que la mayoría de estos arrendatarios de vivienda dejaron de pagar por diferencias con los arrendadores o por carecer de un sistema que les permitiera pagar mensualmente los alquileres de esas viviendas que los arrendadores se habían negado a recibir y/o habían cerrado las cuentas bancarias donde los inquilinos depositaban. Por su parte SUNAVI no
ofrecía ninguna solución ni opción, simplemente dejó de funcionar el SAVIL y dejó a los arrendatarios sin opciones de pago de los alquileres.
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2º) Comercio: En la Ley de Regulación de los Arrendamientos Inmobiliarios para uso Comercial vigente desde 2014, solamente se prevé que el arrendatario debe pagar el alquiler en una cuenta bancaria acordada con el arrendador en el contrato de alquiler (artículo 27), pero cuando el arrendador rechaza el pago o cierra esa cuenta bancaria, el arrendatario
debería depositar en la cuenta bancaria que al efecto abriría el organismo competente en la materia de arrendamiento comercial.
Pero ese organismo, dependiente del Ministerio del P.P. para el Comercio y que se ha denominado Unidad de Arrendamiento Comercial, pasados 2 años de la vigencia de la ley especial de arrendamiento comercial, no había
implementado ese mecanismo ni abierto la cuenta bancaria al efecto, y fue en virtud de una causa judicial cuando la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia del 13 de agosto de 2015 Nº 1003, decidió que en vista de que el organismo administrativo encargado de los arrendamientos comerciales dependiente del Ministerio del P.P. para el Comercio, “con asistencia” de la SUNDDE, no había implementado como era su deber legal, este mecanismo, ordenó la creación de una oficina u organismo que recibiera esos alquileres, que es la Oficina de Control de
Consignaciones de Alquileres Inmobiliarios (OCCAI) que solamente existe para al Área Metropolitana de Caracas2
Los alquileres comerciales, de los inmuebles comerciales situados en el interior de país (fuera de Caracas) pueden consignar los alquileres en los Juzgados de Municipio del lugar de ubicación del inmueble y tanto las
2 En el mismo edificio donde funcionan algunos juzgados de municipio, en la Av. Principal de Los Cortijos de Lourdes, Municipio Sucre del Estado Miranda.
Consignaciones de Alquileres Inmobiliarios (OCCAI)
consignaciones en el Área Metropolitana de Caracas como las del interior del país, en nuestra opinión, deberían regirse por el procedimiento de consignaciones de alquileres contenido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios promulgada en 19993 , vigente desde el 1º de enero de 2000, en vista de que la ley especial de arrendamientos comerciales no prevé
procedimiento alguno para el cumplimiento de esta finalidad.
Sin embargo, es importante destacar que en la actual legislación especial para viviendas y la especial para comercios, no hay una normativa específica para la tramitación, validez, notificación del arrendador y otros muchos aspectos como el retiro de esas cantidades de dinero por parte del propietario o del arrendador, y todas esas gestiones se realizan de manera improvisada por la OCCAI, quizás por inspiración en algunas de las normas contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999 sin citarlas, aunque esta ley no rige para este tipo de inmuebles (viviendas y
comercios).
En estos depósitos o consignaciones de alquileres comerciales que se realizan en la OCCAI, no se notifica al arrendador, lo que deja a estos interesados o partes del contrato de alquiler desinformados acerca de si sus alquileres han sido o no pagados o consignados por sus arrendatarios, estableciéndose un desequilibrio injusto entre las partes del contrato de
alquiler.
4º) Oficinas, galpones, educacionales, médicos y otros usos.
La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para este tipo de inmuebles desde el 1º de enero de 2000, regula las consignaciones de alquileres en los artículos 53 a 57, ese procedimiento consignatorio está concebido para realizarse ante un juez, es decir, el juez de municipio, es bastante detallado y garantista para arrendatarios y arrendadores, pero hoy en día, esos alquileres de inmuebles de “otros usos” (viviendas ni comercios) situados en el Área Metropolitana de Caracas y también en el resto del país, se consignan ante juzgados de municipio y se debe aplicar el procedimiento contemplado en los artículos ya citados de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
¿Cual es la realidad actual del pago de los alquileres rechazados por los arrendadores en los diversos tipos de inmuebles en Venezuela?
3 Publicada en la Gaceta Oficial N° 36.845 de 7 de diciembre de 1999.
Ley de Arrendamientos Inmobiliarios promulgada en 1999
Los comerciantes arrendatarios tienen la opción de consignar los alquileres no recibidos por sus arrendadores en la OCCAI, como quedó explicado, en virtud de una sentencia de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, no en base a una norma legal.
Los inquilinos de inmuebles de otros usos, pueden consignar ante juzgados de municipio. Los arrendatarios de vivienda, en vista de que el sistema de la SUNAVI, el SAVIL dejó de funcionar, durante los últimos años, no existe un procedimiento legal o reglamentario para pagar los alquileres vencidos rechazados por los arrendadores, simplemente no los pagan y permanecen insolventes sin consecuencias negativas para ellos porque no hay una fórmula para pagarlos.
Desde hace dos años, la SUNAVI viene anunciando que creará un nuevo mecanismo para que los arrendatarios de viviendas puedan pagar los alquileres rechazados por sus arrendadores, pero hasta el presente, en el momento de escribir este breve trabajo, eso no ha sucedido. Así que la situación de insolvencia de los arrendatarios de viviendas continua y ya se extiende por mas de siete años.
Irma Lovera De Sola
Barcelona, España, 9 de julio de 2023.
María Gómez
on said
Hola! Vivo alquilada en un apartamento en Maracaibo y la bomba de agua se quemo por un corto circuito debido a un bajón eléctrico, debo ser yo quien pague el arreglo?
Irma Lovera
on said
Si el apartamento que tiene alquilado forma parte de un edificio donde hay otros apartamentos ocupados por inquilinos o por propietarios, son los propietarios quienes deben pagar la reparación de la bomba de agua. Pero la necesidad de agua es tan urgente que si usted decide colaborar en el gastos el problema se resolverá mas pronto. Si su contrato contempla que usted está obligada a pagar las cuotas de condominio, sí estaría obligada a colaborar en la proporción que le corresponda, en ese gasto para reparar la bomba de agua.
María
on said
Buenas noches, ¿al igual que la viviendas, los locales comerciales estan obligados por ley a pagar el alquiler por mensualidades vencidas y en una cuenta bancaria señalada por el arrendador? o ¿lo de las mensualidades vencidas solo aplica para vivienda?
Maria
on said
Hola, mi contrato de arrendamiento termina el 7 de diciembre, el.propietario en septiembre nos informo que no se va a renovar y que debo entregar el 7/12 conseguí ya dónde mudarme el 8/11 y el arrendador no tiene para devolverme los 3 meses de depósito y me dice que debo quedarme obligatoriamente hasta diciembre. En el contrato no dice que debo pagarle ni multa ni nada y el insiste en solo devolver un mes cuando entregué me diciembre. Eso es legal? Debo quedarme obligatoriamente allí, y si pierdo el alquiler nuevo y no consigo para la fecha de entrega?
Irma Lovera De Sola
on said
María, no me has dado la información completa para poder darte una respuesta certera. Tu tienes derecho a permanecer en el local que tienes actualmente alquilado hasta la fecha de vencimiento del contrato que tu dices será el 7 de diciembre; ahora bie, si el propietario te ha solicitado la desocupación, es razonable intentar negociar con él para desocupar el local un poco antes, es decir, un mes antes que sería el 8 de noviembre, pero si el propietario no accede a esta desocupación anticipada, tu obligación es cubrir toda la duración del contrato. Por otra parte, me dices que diste 3 meses de arrendamiento como depósito en garantía y que el propietario te ofrece devolverte un solo mes de esos tres. El propietario está obligado a devolverte la totalidad del depósito, es decir el equivalente a 3 meses de alquiler, hay varias posibilidades con este asunto: a. Aceptar el monto que te devuelva pero no firmarle un finiquito, solamente podrías firmar un recibo del monto que te entregue devuelto. b. Demandar la devolución de la diferencia faltante de ese depósito, sabiendo que el tribunales las cosas no son fáciles, rápidas ni baratas, pero mantienes el reclamo. c. si desocupas el local el 8 de noviembre, quedarías obligada a pagarle al propietario un mes mas de alquiler, es decir el mes que va del 8-11 al 7-12-2024, porque el contrato es a plazo fijo y asumiste esa obligación, así que el propietario tendría derecho a descontar del depósito un mes de alquiler y devolverte el equivalente a dos meses de renta y no tres. Sin embargo, como no se cuanto tiempo has permanecido como arrendataria en ese local no puedo asesorarte acerca de si te corresponde o no una prórroga legal que te permitiera seguir en ese local un tiempo mas y darte oportunidad de negociar o al menos presionar para tener una solución mejor que la que te planteo. Además tampoco se si ya firmaste el contrato por el nuevo local. Si me das mas información puedo darte mejores respuestas.