Procedimiento Previo Administrativo Inquilinario

El procedimiento previo administrativo inquilinario consagrado en el artículo 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, constituye  condición “sine quo non” para acceder a la jurisdicción civil ordinaria, a objeto de obtener el desalojo de una vivienda  

El Decreto N° 8190 contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda de fecha 6 de mayo de 2011, regula la tramitación de dicho procedimiento con una duración que excede de dos años y en el cual, la SUNAVI dicta una Providencia Administrativa, recurrible en nulidad ante la jurisdicción contencioso administrativa para posteriormente demandar el desalojo del inmueble 

Cora Farías Altuve
Abogada.  Magister en Derecho Procesal. 
Presidenta de la Fundación Venezolana de Derecho Inquilinario

De este Decreto Ley promulgado el día 5 de mayo del 2011 y publicado en Gaceta Oficial N° 39.668 del 6 de mayo del mismo año, se infiere que el arrendatario, comodatario y/o usufructuario de una vivienda se encuentra protegido cuando se pretende interrumpir o cesar la posesión legítima en su contra, pero no así, aquellos sujetos que carecen de una relación contractual como son el ocupante ilegal y/o el invasor, sin olvidar que la “invasión” es un delito regulado en el Código Penal, independientemente que en nuestra población, un número importante de inmuebles destinados a vivienda están “invadidos”, sin que el propietario pueda restituir su posesión, justificado por razones socio-económicas y políticas más que legales. 

En la práctica, para el inicio de este procedimiento, el solicitante necesariamente debe registrarse en SUNAVI, sin esperar el pago de la sanción que se le impone al no hacerlo oportunamente, el cual consiste en el pago de una multa en Unidades Tributarias. Dicho procedimiento previo es de carácter “conciliatorio” de manera que si en la secuela procedimental comparecen oportunamente las partes involucradas pueda lograrse un acuerdo de entrega del inmueble ante el requerimiento debidamente demostrado por el solicitante (propietario, arrendador y/o apoderado de cualquiera de éstos). 

Como se trata de un procedimiento administrativo, no es menester la asistencia de abogado, pero ante las dificultades que pudieren presentarse en el demorado trámite, es recomendable que el solicitante se asista de un profesional del Derecho para mayor certeza y seguridad procesal. La ley especial impone que las partes deben suscribir un contrato de arrendamiento escrito conforme a las pautas que se indican en el texto legal; sin embargo, el procedimiento previo abarca tanto al contrato a tiempo determinado (ideal, según la ley) como el contrato a tiempo indeterminado (verbal) destacando que el legislador inquilinario no prohíbe expresamente la existencia del contrato verbal o a tiempo indeterminado. Se observa que en esta materia especial, puede solicitarse el desalojo con base en cualquiera de las causales establecidas de manera taxativa en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas, correspondiéndole siempre la “carga de la prueba” al solicitante, habida cuenta que si el sujeto objeto de protección no compareciere a lo largo del íter procedimental por ante la SUNAVI, en nada le afecta a su esfera de los derechos e intereses como tal, debido a que será solo a partir de la decisión administrativa debidamente notificada por el organismo administrativo, cuando el solicitante pueda acceder judicialmente en su contra a través del correspondiente juicio por desalojo.

Una de las fuertes críticas dentro del mundo arrendaticio a este procedimiento previo que impone la ley especial, radica que cuando se efectúa el trámite tendente a obtener la “notificación” denominada por la ley como “citación” del sujeto objeto de protección a objeto que comparezca a exponer sus alegatos y defensas en “audiencia conciliatoria” que se llevará a cabo en un plazo que no podrá ser menor de diez días hábiles ni mayor de quince días hábiles contado a partir del día hábil siguiente de la constancia en el expediente que ha sido citado, en la mayoría de las causas que cursan en la SUNAVI ante esa imposibilidad de citar personalmente (cada día mayor por las razones que conocemos por parte de los sujetos objeto de protección de perpetuarse en una vivienda, dada la carencia de éstas) se acude a una figura implementada por ese órgano rector en la materia de viviendas, denominada como “correo especial” y agotada ésta, es cuando se puede solicitar la citación por “cartel” que impone forzosamente que el solicitante realice una publicación con la orden de citación en un diario de la jurisdicción del inmueble objeto del procedimiento, que impone erogar cantidades de dinero que -en la mayoría de los casos- escapa de la capacidad económica del solicitante.  

Si se planteare una reforma de esta legislación, debería hacerse hincapié en abaratar costos que afectan siempre al propietario y/o arrendador quien necesariamente tiene que agotar este “suplicio procesal” que demora aproximadamente más de dos años antes del inicio del juicio propiamente dicho tendente al desalojo del inmueble destinado a vivienda.  Continuamos en la lucha.