En esta oportunidad, se trata de exponer de manera resumida y básica el proceso para valorar un terreno urbanizado, con la finalidad de determinar su valor justo de mercado para que sirva como fundamento para su comercialización y así llegar al precio de cierre que se acerque a las expectativas de los involucrados (inversionista comprador y propietario vendedor).
Definiciones Previas.
- Terreno urbano: que se localiza dentro de la poligonal de la ciudad; por consiguiente, debe tener sus Variables Urbanas Fundamentales asignadas por un plan local de desarrollo urbano local e implica que, sobre el terreno, se puede realizar una actividad propia de la ciudad, tales como: residencial (unifamiliar o multifamiliar), oficinas, comercial o industrial. En estos casos, la autoridad que rige lo correspondiente a su desarrollo constructivo es específicamente la Alcaldía del municipio donde se localiza el inmueble.
- Terreno rural: que se ubica fuera de la poligonal de la ciudad, en consecuencia, la actividad que se puede generar es de tipo rural: agricultura, ganadería, agroindustrial, etc. Y las autoridades que tienen injerencia en el control de las actividades que allí se realizan son: la Alcaldía, La Gobernación y el Ministerio del Ambiente.
- Terreno urbanizado: es toda aquella extensión de terreno (no existe alguna disposición que mencione límite de superficie) que tiene condiciones para ser desarrollado urbanísticamente, es decir: tiene acceso a los servicios (de red y equipamiento) y tiene Variables Urbanas Fundamentales asignadas, con base a una Ordenanza de Zonificación Urbana vigente. Por otra parte, cuando se habla de “parcela” implícitamente se refiere a un terreno urbanizado, y cuando se refiere a “lote”, es porque no se encuentra urbanizado, a pesar de ser urbano.
- Variables Urbanas Fundamentales: son las condiciones de desarrollo inmobiliaria que le han sido asignadas a un terreno urbano, en función de la Ordenanza de Zonificación Urbana vigente. Dichas condiciones de desarrollo se refieren a: uso permitido (residencial unifamiliar o multifamiliar, oficinas, comercio o industria), porcentaje de ubicación (determina la superficie máxima donde la edificación puede estar construida dentro de la parcela), porcentaje de construcción (determina la volumetría constructiva de la edificación), retiros (son límites o distancias que la edificación debe respetar con respecto a los linderos de fachada, laterales y de fondo), densidad de población, cantidad de puestos de estacionamiento, definición de áreas de construcción computables y no computables, entre otras condiciones que la Ordenanza puede establecer para asegurar una armonía y bienestar de convivencia dentro de la parcela y la relación con su entorno inmediato y la ciudad, en concordancia con la imagen urbana que se persigue según el plan de Ordenación Urbanística.
¿Cuáles metodologías se aplican para valorar la tierra?
Para valorar este tipo de propiedad inmobiliaria, pueden emplearse tres enfoques metodológicos, a saber: Comparación Directa o Mercado, Incidencias y Uso Anticipado.
El primero, consiste en realizar un análisis del mercado de parcelas (transacciones registradas y ofertas de ventas) que sean, en lo posible, comparables con la propiedad a valorar. Al realizar un análisis estadístico de dicha información se obtienen distintos indicadores de precios (mínimo, intermedio mínimo, mediana, intermedio máximo, máximo, y promedio aritmético) que permiten orientar al analista en precisar el valor aplicable al inmueble en estudio. Este análisis es el que determina un valor muy aproximado al precio de una transacción inmobiliaria. Ahora bien, debido a que dicho análisis comprende el procesamiento de información medida por valores unitarios (US$/m2) en función de la superficie de la parcela, debe tenerse extremo cuidado que los datos referenciales sean comparables entre sí y, más profundamente, con la propiedad estudiada.
El segundo enfoque valuatorio, se aplica cuando el método anterior no puede emplearse porque es poco confiable debido a la poca o inexistente información (data de registro o de ofertas de venta) disponible para procesar. Tiene dos maneras de emplearse: una directa y otra contable o estática. La primera, consiste en aplicar directamente un factor porcentual al dato referencial correspondiente a un inmueble construido (por ejemplo, datos referenciales registrados o de ofertas de ventas de casas, suponiendo que sobre la parcela a valorar se puede construir una casa; en el caso de valorar una parcela industrial, los datos referenciales se referirían a galpones industriales), siendo el criterio del analista de definir el factor a aplicar dependiendo de la información empleada como muestra (por ejemplo: para el caso de galpones, la incidencia de la tierra estaría entre 5% y 10% sobre el precio de venta; en el caso de casas, la incidencia es mayor, llegando hasta un máximo de 20%). Como se podrá observar, este enfoque directo es muy subjetivo y depende del criterio del tasador, por consiguiente, lo hace poco confiable. El segundo criterio, el contable o estático, para determinar la incidencia de la tierra es más objetivo que el anterior y consiste en formular un Estado de Ganancias y Pérdidas tomando en cuenta la potencialidad de desarrollo de la parcela a valorar; es decir, se formula la cuenta “Ingresos” en función de las ventas de los productos inmobiliarios potenciales (se tiene que estimar el precio de venta de dichos productos según el mercado), luego se elabora la cuenta “Egresos” con base a: los costos directos de construcción, costos indirectos (estudios, inspección de obra, gerencia, administración, costos de ventas, permisología, etc.) y utilidad esperada, y finalmente, al restar los egresos a los Ingresos, se obtiene como resultado el valor de la tierra.
El último método, Uso Anticipado, es el más complejo de elaborar. Se trata de formular un Flujo de Caja Descontado del proyecto hipotético que potencialmente puede desarrollar sobre la parcela de terreno (según la Ordenanza de Zonificación vigente). Es decir, consiste en construir una simulación en el tiempo del comportamiento de dicho proyecto (etapa de construcción y ventas), definiéndose para cada período el origen y la aplicación de fondos, cuya resta determina el beneficio o la pérdida de ese momento (lo que se define como flujo de caja). Luego, los flujos de cajas se traen al tiempo presente (Valor Presente de los flujos de caja), tomando en cuenta una tasa de descuento, la cual representa el costo de oportunidad del inversionista, para obtener el beneficio del proyecto. Como el valor de la tierra es uno de los aspectos que componen la “aplicación de fondos”, se hacen iteraciones para obtener aquel valor que haga que el proyecto determine una Tasa Interna de Retorno atractiva para el inversionista.
¿Cuál método genera mejores resultados?
Definitivamente, el mejor enfoque es el de Comparación Directa o de Mercado, porque es el más objetivo y directo para obtener el valor justo de mercado y que sea lo más cercano al precio se cierre de una negociación. Ahora bien, cuando tenemos una ciudad como Caracas, donde quedan pocas parcelas vacantes, se hace complicado poder obtener una muestra de calidad para poder valorar bajo este enfoque, por consiguiente, es necesario complementar el estudio trabajando también con el Método de Incidencias (preferiblemente con el criterio contable o estático).
El Método de Uso Anticipado tiene una escasa aplicación cuando existen condiciones económicas críticas, como ocurre en la actualidad. Esto se debe a que existen variables exógenas al proyecto muy complejas de definir, tales como: inflación de los costos de construcción, tasa de crecimiento de los precios de venta, velocidad de venta de los productos inmobiliarios y, las más importantes, la tasa de descuento de los flujos de cajas y la tasa interna de retorno “atractiva” para el inversionista.
¿Qué significa que una muestra sea comparable?
Lo más importante para realizar un análisis de mercado de terrenos es la calidad de la muestra obtenida para procesar. Esto consiste, no solo en obtener una buena cantidad de información (se sugiere entre 10 y 20 datos) para poder tener opción de realizar una razonable depuración, sino también, que sea comparable con el inmueble en estudio.
La comparabilidad implica: ubicación (que los datos se refieran a parcelas de la misma zona o en zonas de conformación y deseabilidad parecidas) y la zonificación asignada según la Ordenanza Municipal vigente.
En síntesis, el secreto de un buen análisis de mercado dependerá de la calidad de la muestra que se ha procesado.
Disyuntiva entre el valor de mercado y las expectativas del propietario.
En el caso de un terreno, éste tiene implícito un potencial de desarrollo, lo cual crea una expectativa de negocio. Por consiguiente, el propietario desea vender su propiedad al precio más alto posible porque piensa que es una pieza clave para que un inversionista obtenga un atractivo beneficio económico. Y el comprador – inversionista busca adquirir al precio más bajo posible, considerando que él asume la totalidad del riesgo porque enfrentará en solitario las dificultades endógenas y exógenas para poder desarrollar constructivamente dicha parcela.
El valor de la tierra será aquel que determine el mercado, el cual sabiamente lo fijará tomando en cuenta un equilibrio entre las expectativas del propietario y el riesgo de mercado que un inversionista desarrollador deberá asumir. Financieramente, la negociación se concretará cuando se logre aquel precio que permita un retorno atractivo y razonable a cualquier negocio inmobiliario que se permita desarrollar sobre el terreno.
Un aspecto muy importante a considerar sobre la expectativa de negocio que pudiera ejecutarse sobre la parcela de terreno en estudio, es que ésta debe corresponder a las Variables Urbanas Fundamentales asignadas en la Ordenanza de Zonificación “vigente”, y no sobre algún proyecto de modificación o rezonificación, porque su elaboración y aprobación conlleva tiempo y es poco previsible, debido a que se requiere el cumplimiento de varias etapas (en su aprobación intervienen los vecinos, la Alcaldía y el Concejo Municipal) según lo establecido en la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística.
FIN
Saúl Súnico
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Excelente Prof. Gracias por la información de gran valor para conocer métodos que bajo una formulación podemos llegar al precio de un inmueble.
Saludos
Saúl Súnico
Asesor Inmobiliario Independiente
Martín Fernández
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Gracias a tí, pues la idea es poder compartir el conocimiento en el área valuatoria con los asesores inmobiliarios, con el propósito de orientarlos en la justa determinación del valor de una parcela o un lote de terreno y puedan ser exitosos en la intermediación.
Carmen Elena Mass Urbaneja
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Buenas noche Profesor.
Gracias por explicación consisa y precisa. Sería magnífico como Asesor para mi tesina, ya que pienso tomar, Valor de la Tierra.
Para mi Certificación como Agente Inmobiliario Profesional, por la Cámara Inmobiliaria CIMO.
Martín Fernández
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Sería un placer!
Karen Oliveros
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Profesor gracias por la información, cómo usted lo menciona es importante la revisión de las variables urbanas, porque el tipo de negocio que se ejecute depende de ello. No se debe crear expectativas erradas al inversionistas, debemos revisar y verificar. Gracias