Prórroga legal en Arrendamientos.

La prórroga legal es una institución del Derecho Arrendaticio instaurada en Venezuela por primera vez en el año 1999, en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y se produce cuando vence el plazo natural de un contrato de arrendamiento a plazo fijo, en beneficio del arrendatario y de manera obligatoria para el arrendador, y la ley concede la extensión del término del contrato que está condicionada básicamente por dos factores:

1. Que el arrendatario haya cumplido con sus obligaciones contractuales, particularmente el pago de los alquileres, y
2. La duración de esa prórroga legal depende del tiempo que haya permanecido el arrendatario en el inmueble desde la fecha en que contrató la primera vez ese arrendamiento hasta el vencimiento del plazo del último de los contratos que haya tenido sobre ese mismo inmueble, es decir que la duración de la prórroga legal está directamente relacionada con la estabilidad que haya tenido la relación arrendaticia.

Así lo prescriben los artículos 38 al 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios¹

A los efectos de este trabajo debo resaltar el contenido del artículo 40 de la mencionada ley que dice textualmente:

Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.

Debido a que la prórroga legal en el texto de esta ley, no es un regalo gratuito que le hace la norma al arrendatario, es un beneficio legal que se aplica a los arrendatarios que han cumplido con sus obligaciones y especialmente con el pago de los alquileres.

Es pertinente recordar que desde que fue promulgada la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas en noviembre de 2011², estas normas sobre prórroga legal no son aplicables a los alquileres de viviendas; esta normativa para espacios habitacionales no prevé la prórroga legal, así que en este ámbito de las viviendas no existe prórroga legal, estos contratos de alquiler de viviendas pueden considerarse a tiempo indeterminado para los arrendatarios a su sola voluntad, en cambio son a plazo fijo para los arrendadores, pero este es otro tema que abordaré en otro trabajo. 

También es conveniente tener en cuenta que la Ley de Regulación de los Arrendamientos para Uso Comercial de mayo de 2014³, tiene su propia normativa sobre este particular que comentaré más adelante, por lo tanto a los alquileres de locales comerciales tampoco se aplican las normas citadas de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En cuanto a la legislación especial para arrendamientos comerciales hay en la ley ya citada un solo artículo que se refiere a ella, que es el 26, que textualmente dice: (copiado directamente de la Gaceta Oficial citada)

Como se puede observar, la única condición que señala esta ley para que se produzca el beneficio de la prórroga legal, es que el contrato de alquiler sea de al menos seis meses de duración, es decir un contrato a plazo fijo, y no exige que el arrendatario haya cumplido sus obligaciones contractuales ni el pago de los cánones de arrendamiento.

Se ha tenido la errónea idea de que durante el plazo de la prórroga legal no se puede ajustar el monto del alquiler, pero la norma citada desmiente esa equivocación ya que señala que las actualizaciones del canon pactadas en el contrato sí pueden aplicarse; también se indica que se aplicarán los cánones producto de regulación, tema que también abordaré en el futuro, ya que en términos generales los locales comerciales están sometidos al acuerdo entre partes para su fijación, con algunas excepciones.

Así pues, en el caso de los arrendamientos comerciales, basta con el transcurso del tiempo del plazo fijo del contrato o de la relación arrendaticia, en casos en que haya habido mas de un contrato entre las mismas partes sobre el mismo inmueble, para que se produzca el beneficio de la prórroga legal en favor del inquilino y de manera obligatoria para el arrendador, durante el tiempo adicional a la duración del contrato que señala el artículo anteriormente citado, sin que sea necesario que el arrendatario haya cumplido con sus obligaciones contractuales.

Como es evidente se tomó la institución de la prórroga legal de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero se eliminó ese requisito, lo cual perjudica abiertamente al arrendador que se ve en la situación de mantener al arrendatario dentro del inmueble, aún cuando este haya incumplido sus obligaciones.

Hay dos asuntos que es necesario mencionar: que las normas de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hoy día, después de la puesta en vigencia de las dos leyes especiales de arrendamientos de vivienda y de comercio, es aplicable solamente a los contratos de arrendamiento de lo que denominamos otros usos, es decir, oficinas, galpones industriales, consultorios, locales educacionales y otros.

También es conveniente subrayar la diferencia de las condiciones exigidas por las dos leyes que prevén prórroga legal (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y Ley de Arrendamientos Comerciales) porque a 9 años de la promulgación de la ley sobre arrendamientos comerciales, todavía no se tiene en cuenta que en los alquileres comerciales no es necesario que el arrendatario esté solvente en el pago de los alquileres para que la ley le confiera el beneficio de la prórroga legal durante los plazos señalados en ella.

Barcelona,  agosto de 2023

Irma Lovera De Sola
Abogada egresada de la UCAB 
Especialista en Derecho Inmobiliario, 
mediadora y árbitra.

1. Publicada en Gaceta Oficial N° 36.845 del 7 de diciembre de 1999 y vigente desde el 1º de enero de 2000. ↩︎
2. Gaceta Oficial Nº 6.053 del 12 de noviembre de 2011. ↩︎
3. Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014 ↩︎