Decreto 8.190

VENTAS Y EL DECRETO 8.190

En esta oportunidad, quería compartir con Uds. sobre el alcance del llamado Decreto N° 8.190, Decreto Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitrarias de Vivienda[1] y su impacto en las negociaciones de compra-venta inmobiliaria.

Quienes han sido mis alumnos deben recordar que siempre les aclaro que dicho Decreto Ley no solo aplica en materia de arrendamiento, sino tal como dispone su artículo 1°:

“…tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirentes de viviendas nuevas o en el mercado secundario contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda…”

(Subrayado nuestro)

Se preguntarán, y ¿por qué el artículo de hoy? Simple, queríamos llamar la atención sobre este aspecto y otro que referiremos más delante de manera general, con vista a:

a) Las negociaciones que actualmente se están perfeccionando; y,

b) La situación de la pandemia, la COVID-19, o CORONAVIRUS.

Se debe considerar que, al negociar en la actualidad un inmueble, en este caso particular: vivienda, las limitaciones existentes tanto relativas al tránsito de las personas y aún mas de bienes, concordado con las medidas de protección establecidas en Decreto No. 3, parte a su vez, del Decreto No. 4.169[2] y la Resolución No. 23 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat de fecha 23 de marzo de 2020,[3] que prohíben desalojos en este caso concreto de viviendas, lo que se agrava con las sanciones a las que se exponen quienes incumplan las medidas decretadas desde que se decretó el Estado de Alarma, Decreto N° 4.160,[4] y su último Decreto N° 4.247.[5]

Es así, como deben ser en suma cuidadosos que el inmueble a negociar se encuentre, como señalamos los abogados: “libres de personas y bienes”, y no solo por las limitaciones antes acotadas, sino porque de lo contrario, se expone al comprador a una hipótesis seria y grave: que el vendedor a futuro se niegue a desalojar el inmueble vendido, y quizás no el vendedor, sino quien habitaba el inmueble para su cuido o temporalmente hasta que se perfeccionara la negociación de venta.

De igual manera, y es el otro punto para reflexionar, es cuando quien compra pide ocupar el inmueble, y dadas las limitaciones de registrar la operación, las partes acuerdan que el último pago o varios queden diferidos hasta la oportunidad de firma ante el registro.

En este supuesto se presentan varios inconvenientes, solo mencionaremos algunos: el pago en moneda extranjera y la fluctuación del valor del Bs.; las posibles trabas a registrar a futuro; los gastos en que se incurrirán vs. la afectación económica de la ciudadanía; disgusto futuro por el precio por el cual se negoció, aun a sabiendas de la situación actual; la manera mediante la cual se instrumentalizó la negociación (opción de compra-venta, reserva, venta a plazos, o que puede ser interpretada así); la posibilidad de un hecho fatal ante la pandemia. En fin, muchas aristas, pero en definitiva puede llevar también a que quien compró luego se niegue a cumplir su obligación de pago.   

En ambos supuestos, tanto quien compró y se encuentra con un ocupante en el inmueble, como quien vendió y cedió la posesión antes de recibir la totalidad del pago del precio, ante la situación quedarán supeditados para poder hacer valer sus derechos a lo establecido en el Decreto No. 8.190, es decir, antes de proceder a ejercer las acciones legales ante los tribunales competentes deberán iniciar el procedimiento previo administrativo ante SUNAVI, y luego de obtener una sentencia favorable, para poder ejecutar ésta deberán igualmente someterse a las disposiciones relativas a la ejecución de la sentencia que queda supeditada a la ubicación de una salida habitacional provisional o definitiva del afectado o condenado a desalojar.

Resulta pues fundamental, ante la crisis actual, considerar estos factores al momento del cierre de las negociaciones, pues la idea es siempre que ambas partes queden no solo satisfechas, sino cónsono con los principios de ética que debe privar en el corredor inmobiliario, salvaguarden los derechos de quienes representan, bajo la tutela y dirección en la operación de un profesional responsable.

Julio, 2020

Teresa Borges García
Abogado con Postgrado en Derecho Mercantil en la UCAB
Maestría en Derecho Procesal
Docente en la Universidad Central de Venezuela y post grado en la Universidad Santa María
Directora Ejecutiva de la Fundación Venezolana de Derecho Inquilinario
Miembro del Instituto Panamericano de Derecho Procesal
Twitter: @tereborges
Instagram: @borgesgar

[1] G.O. del 6 de mayo de 2011.

[2] G.O. Extraordinaria del 23 de marzo de 2020.

[3] G.O. N° 41.852.

[4] G.O. Extraordinaria N° 6.519 del 13 de marzo de 2020.

[5] G.O. Extraordinaria N° del 10 de julio de 2020.