Los Condominios y el Proyecto de Ley del Estado Miranda

Sobre el proyecto de Ley de Condominios y Asociaciones de Vecinos

Dado que estamos celebrando el mes del “condominio”, parece oportuno con ocasión a ello, escribir estas líneas, que si bien no contienen todas las observaciones que se pudieran plantear al Proyecto circulado en las Redes Sociales y página Web de la Gobernación del Estado Bolivariano de Miranda, a nuestro juicio destacaremos las principales.

Lo primero que debemos indicar es que han circulado varios proyectos. En el fondo los planteamientos se mantienen, sin modificaciones de fondo en cuanto a lo pretendido en nuestro criterio. Y, ha quedado clarificado que sería una Ley del Estado Miranda.

Partiendo de lo anterior, tenemos que, si bien de una simple lectura pareciera que el Proyecto no “se mete” a legislar sobre los condominios -al realizar un análisis profundo- podemos detectar que bien de manera directa o velada sí lo hace.

Siendo así, tropezamos con el primer inconveniente legal, ya que resulta inconstitucional de conformidad con lo establecido en los artículos 156 y 187 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, dado que toca materias de reserva legal del Poder Público Nacional y propias de las competencias de la Asamblea Nacional, y aún más, infringe los artículos 162 y 164, también constitucionales, que prevén las competencias de los estados y el ámbito de las facultades legislativas de los Consejos Legislativos, todo ello en concordancia con el artículo 15 de la Ley Orgánica de los Consejos Legislativos de los Estados.

Sin perjuicio de lo anterior, y acotando que resulta imperioso mencionar que tales observaciones constituyen por sí solos motivos suficientes para su no aprobación, llamaremos la atención sobre algunos aspectos particulares que a nuestro juicio son de sumo interés:

• En la exposición de motivos de uno de los proyectos, se señala que esencialmente la idea es dirigirse a los estratos A y B de la población, cuando lo cierto es que el estado Miranda, está compuesto por un universo de ciudadanos de diferentes estratos, necesidades, y características geográficas y culturales, que además requieren aún más del apoyo que según este proyecto de ley se pretende dar, máxime cuando el propio régimen de propiedad horizontal dispone en su texto legal cómo debe regirse y manejarse todo lo propio a la comunidad condominial y su patrimonio.

• El proyecto justifica la integración de ambos grupos por cuanto muchas de nuestras ciudades carecen de una planificación adecuada; que el crecimiento demográfico carente de planificación ha afectado los estándares en los servicios públicos, ornato, seguridad y mantenimiento de las propiedades, cuando esto es justamente competencia de la Administración Pública y de imposible control por parte de la ciudadanía, salvo por el ejercicio del derecho de participación que ha sido vedado o limitado por medidas y leyes centralistas y-o eliminación de las instancias mismas de participación como aconteció con las Asociaciones de Vecinos que ahora se pretenden rescatar.

• Son muchas las leyes que señalan y regulan lo relativo a la participación popular, incluso, a nivel municipal, la justicia de paz, las comunas, y no por ello se ha consolidado el principio constitucional a una participación y control ciudadano, contrario incluso a las normas constitucionales, y no operan cuando se limitan el ámbito de las competencias atribuidas a la Administración Pública, como en el presente caso.

• Si de manera velada se prevé un control en relación a los condominios, pues al solicitar y ser beneficiado por un aporte para un proyecto por parte del Fondo Intergubernamental para la asistencia y apoyo a todas las formas de organización vecinal (FIACAVEM), esto deberá ser sometido al control del ente creado al efecto (véase el artículo 49 del Proyecto), lo que conllevará una intervención en el ámbito condominial y por ende en la propiedad.

• De igual manera se dispone la creación de un registro, que incluso debe constantemente actualizarse, y mucho de lo relativo a estos tópicos son referidos a ser tratados en un próximo reglamento, creando aún más dudas y desconfianza.

• Surgirán enfrentamientos entre comunidades, pues cada una estimará que su proyecto resulta más urgente o necesario, y fondos públicos suplirán obligaciones propias y derivadas del derecho de propiedad privada y otras, atribuidas por ley a otros órganos en ejercicio de sus funciones.

• El fondo se alimentará de aportes de la Gobernación del Estado Miranda, los municipios, los condominios y las asociaciones de vecinos, estos últimos luego no se mencionan, y al respecto vale recomendar revisar la declaración pública realizada por los Alcaldes el 4 de agosto de 2020,[1] resultando que tales fondos se disminuirán o mejor perderán su valor, ante la actual situación económica del país, y sin especificar cómo se retornarán los mismos, constituyendo una nueva dádiva contra el heraldo público.

• Está previsto que el Fondo se cree como un Instituto Autónomo con personalidad jurídica propia, con autonomía administrativa, funcional, presupuestaria, financiera, de gestión y de personal, adscrito administrativamente a la Gobernación del estado Bolivariano de Miranda, dirigido por un Directorio Ejecutivo de libre nombramiento y remoción, observándose que en verdad la participación ciudadana resulta limitada.

• Para el funcionamiento del Fondo se crea una nueva burocracia con todo lo que ello implica, no se determinan los criterios técnicos de evaluación para considerar los proyectos, para los cuales incluso se requerirá la contratación de expertos.

• Se dispone un listado de definiciones, muchas de las cuales se sobreponen o no se ajustan a lo legalmente establecido, amén de estar dispuestas en leyes especiales.

En general, mucho de lo dispuesto en este proyecto está contemplado en leyes especiales (que vale decir, no son inconstitucionales) y disponen de órganos administrativos para hacerlos efectivos, o son propias del ejercicio de los derechos privados de los ciudadanos.

Lo que nos lleva a preguntarnos ¿Por qué este interés? ¿Por qué incluir los condominios si estos conforme a su propia ley tienen previsto cómo funcionar al respecto? ¿Por qué el interés de revalorizar los inmuebles, cuando en todas las últimas leyes la tendencia ha sido a desvalorizarlos y-o controlarlos? Y en el caso de las Asociaciones de Vecinos, ello corresponde a la propia gestión pública municipal que si bien podría compartir -nunca lo ha hecho- y no demuestra interés en ello, ni en el proyecto se establece alguna obligatoriedad para ello.

¿Por qué no orientar este proyecto a las comunidades que no están conformadas legalmente bajo un régimen de protección o que les permita funcionar en beneficio de sus propios intereses, muchas de las cuales se encuentran acéfalas en representación y participación para ser asistidas en sus necesidades? Pareciera que el estado Miranda, no estuviera conformado de manera especialmente significativa por nuestros barrios, por pueblos, por zonas rurales, sino que su universo solo se centra en Baruta, El Hatillo, Chacao, Petare, sin considerar que incluso en los dos primeros mencionados, el universo también es variado y muy mixto en su composición y coexistencia.

Si lo pretendido con esto es solventar en parte la desidia de años en la prestación de muchos de los servicios públicos que constantemente fallan o resultan inexistentes en algunas comunidades, cabe preguntarse: ¿Por qué no implementan la descentralización en todos los ámbitos? ¿Por qué no los Municipios que además tanto constitucional como legalmente tienen ya las herramientas jurídicas para ello? Y no olvidemos, continúa la tendencia de promulgar leyes (ANC, lo que es discutible, centralizando y negando la participación privada).

Para variar, este fondo se invertirá sin considerar las restricciones de colocación para al menos mantener su valor, y menos aún su restitución. ¿Otro soborno más, pero esta vez a la clase media?

[1] https://www.instagram.com/tv/CDeQHkJnaUW/?igshid=1qyrct3abyej9&fbclid=IwAR1scPN1_fWC561LrkbdgZSAL3exeTbFk7nzvi3Oa7XHFBqaH30UblTSPx4)

Teresa Borges García
Abogado con Postgrado en Derecho Mercantil en la UCAB
Maestría en Derecho Procesal
Docente en la Universidad Central de Venezuela y post grado en la Universidad Santa María
Directora Ejecutiva de la Fundación Venezolana de Derecho Inquilinario
Miembro del Instituto Panamericano de Derecho Procesal
Twitter: @tereborges
Instagram: @borgesgar