Análisis Decreto No. 11 de la Gaceta Oficial No. 41.956

En fecha 2 de septiembre de 2020, el Presidente de la República, Nicolás Maduro Moros, dentro del Decreto N° 4.279 publicado en Gaceta Oficial N° 41.956, promulga el Decreto N° 11 por medio del cual aun cuando no lo exprese directamente, prorroga la suspensión del pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y de aquellos utilizados como vivienda principal, a fin de aliviar la situación económica de los arrendatarios y arrendatarias por efecto de la pandemia mundial del coronavirus COVID-19. 

De acuerdo con el Decreto N° 03 publicado en Gaceta Oficial N° 6.522 Extraordinario de fecha 23 de marzo de 2020, el lapso de cinco (5) meses y ocho (8) días contado a partir de esa fecha venció el día 1° de septiembre del año en curso, mediante el cual no era exigible al arrendatario el pago de los cánones de arrendamiento ni los vencidos a la fecha aún no pagados, ni otros conceptos pecuniarios pactados en el contrato de arrendamiento de inmuebles de uso comercial así como los utilizados como vivienda principal, debido a que durante dicho lapso se suspendió la aplicación de la causal de desalojo establecida en el literal “a” del artículo 40 del Decreto Ley N° 929 de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, referida a la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos como la causal contemplada en el numeral 1° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, esto es, por la falta de pago de cuatro (4) meses de alquiler.

Por ello, el país estaba expectante, toda vez que el lapso anotado venció el día 1° de septiembre y mientras no fuere dictada otra normativa especial, existía una especie de “limbo” jurídico, habida cuenta que los integrantes de la relación de arrendamiento desconocían su situación jurídica en lo relativo a la normativa vencida; sin embargo, en fecha 2 de septiembre, el Ejecutivo Nacional dicta el mentado Decreto N° 11 que nuevamente y por obvias razones, suspende por el lapso de seis (6) meses contado a partir de esa misma fecha, el pago de los cánones de arrendamiento de los inmuebles especificados anteriormente, a fin de aliviar la situación económica de los arrendatarios y arrendatarias por efecto de la pandemia mundial del coronavirus COVID-19, es decir, que durante dicho plazo, no es exigible al arrendatario el pago de los cánones de arrendamiento respectivos, ni los vencidos a la fecha aún no pagados, ni otros conceptos pecuniarios acordados contractualmente.

 Asimismo, se mantiene la suspensión de la aplicación de la causal de desalojo prevista en el literal “a” del artículo 40 del Decreto Ley N° 929 de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, referida a la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos y la causal contemplada en el numeral 1° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda por la falta de pago de cuatro (4) meses de alquiler.

Evidentemente, una vez más se les recuerda a las partes contratantes que pueden acordar términos especiales de la relación locativa en este plazo de seis (6) meses para adaptarlo a la mencionada suspensión de los pagos, pudiendo fijar parámetros de reestructuración de pagos y/o refinanciamiento correspondiente.

No puede obligarse al arrendatario al pago íntegro de los cánones y demás conceptos acumulados de manera inmediata al término de dicha suspensión, que se producirá el día 1° de marzo de 2021 (deuda pendiente y/o intereses de mora).

Se reitera que en el supuesto que los contratantes no logren el acuerdo deseado ya descrito, si se refiere a la vivienda principal someterán sus diferencias a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (S.U.N.A.V.I.) y en lo que respecta a locales comerciales, a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (S.U.N.D.E.E.) todo ello con la finalidad de dirimir los respectivos conflictos: en caso de ser necesario, intermediarán en el establecimiento de nuevas condiciones que “temporalmente” aplicarán para los contratantes, lo cual se traduce que esta medida de suspensión, reitero, es de carácter temporal y no, definitivo.

Destaca dicho Decreto N° 11 que la suspensión mencionada, no se aplica cuando se reinicie la actividad comercial con anterioridad al día 1° de marzo de 2021, así como aquellos establecimientos comerciales que por la naturaleza de su actividad se encuentren operando o prestando servicio activo de acuerdo con alguna de las excepciones previstas al cese de actividades decretado con ocasión al Estado de Alarma.

Evidentemente, que el Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional es el encargado de establecer por Resolución Administrativa, los términos con base a los cuales procederá la desaplicación excepcional y se destaca que el Ejecutivo por órgano de la Vicepresidencia Sectorial de Economía podrá evaluar con los arrendatarios debidamente organizados (en consecuencia, excluye a quienes no lo estén) mecanismos que propendan al sostenimiento del equilibrio económico garantizando la justicia social y velando por el bienestar de los venezolanos ante la pandemia mundial.

Podemos observar que este Decreto nuevamente excluye de la mencionada suspensión, a los inmuebles constituidos por galpones industriales, los destinados a actividades profesionales, de enseñanza, oficinas, consultorios médicos y depósitos consagrados en el artículo 1° de la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999; sin embargo, nada obsta para que las partes negocien acerca del pago del alquiler, en vista que estos arrendatarios también son afectados por los efectos de la pandemia mundial y deberían estar amparados por el Decreto en cuestión.

De la misma manera, si en una relación arrendaticia se ha pactado que el pago del canon se realice de manera adelantada, por ejemplo, forma semestral y/o anual, ante la vigencia del Decreto, el arrendador no está obligado a devolver dicho monto, debido a que la normativa ha sido dictada de manera excepcional, siendo un hecho consumado. Se destaca una vez más que se trata de una suspensión en los pagos aludidos, pero no es exoneración ni condonación y/o cualquier forma de evitar el pago de los cánones de arrendamientos en virtud que es una obligación legal y convencional para el arrendatario.

Es recomendable que a los contratos de arrendamientos de inmuebles con los usos expuestos, se les incorpore una cláusula que mencione las disposiciones de este Decreto y la posibilidad cierta de una contingencia ajena a la voluntad de los contratantes para prever la situación legal en el supuesto que estamos viviendo a nivel mundial el cual encaja en la denominada “Causa Extraña No Imputable” (caso fortuito y fuerza mayor).

Es menester observar que con ocasión de la cuarentena en esta materia arrendaticia, se ha planteado una situación con “visos de normalidad” por parte de arrendatarios de locales de comercio que generando ingresos a “puerta cerrada” porque desarrollan su actividad comercial se niegan a pagar el canon de arrendamiento a su arrendador, obviando la obligación legal y convencional que asumen cuando contrataron, lo cual siempre será fácilmente demostrable por parte del arrendador a través de los medios probatorios consagrados en nuestro ordenamiento jurídico, sin olvidar que esa obligación es de estricto cumplimiento para el arrendatario, habida cuenta que el contrato es ley entre las partes, debe ejecutarse de buena fe y obliga no solamente a cumplir con lo expresado en él, si no a todas las consecuencias que se derivan del mismo según la equidad, el uso o la ley.

Finalizo expresando que la situación generada por la pandemia, conlleva un llamado de atención a las partes que intervienen en una relación de esta naturaleza, en la cual el equilibrio y armonía son esenciales para el manejo efectivo de la misma, más allá de la normativa dictada.

Cora Farías Altuve
Abogada.  Magister en Derecho Procesal.
Presidenta de la Fundación Venezolana de Derecho Inquilinario.

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