Contratos Privados y las Operaciones Inmobiliarias en Venezuela

Toda operación inmobiliaria procura como objetivo final el cierre de la misma mediante la firma del contrato de compraventa ante el Registro Inmobiliario competente.

Ese objetivo no siempre se alcanza de modo expedito. Los propósitos de comprar y de vender concurren y el impedimento de ir a registro prontamente, hace que las partes formalicen alguna suerte de contrato preliminar a la venta, que asegure la misma y establezca de manera diáfana las condiciones y términos por ellas convenidos.

Diversas son las razones que podrían postergar la firma ante el Registro: por parte del vendedor, el mismo y/o el inmueble podrían no estar listos para la venta, pues algunos aspectos legales y/o requerimientos podrían no estar listos, por ejemplo una declaración sucesoral aún en trámites, la carencia de solvencia municipal, la necesidad de liberar una hipoteca, entre muchos otros. Por parte del comprador, éste podría tener el dinero en un plazo fijo por vencerse o depender de un crédito o financiamiento aún en trámite. También podría suceder que la Oficina de Registro Competente no estuviera operativa. Por conmoción social derivada de alguna tragedia, por pandemia, por orden de la autoridad, etc…

Razones como estas, son propicias para la imperativa firma por las partes de un contrato privado, precedente a la venta, que les brinde sosiego, seguridad, mientras la circunstancia que no permite el objetivo que persiguen, sea superada.

Tales contratos privados han existido desde hace mucho tiempo, con anterioridad a la pandemia que poco tiempo atrás nos afectó. Ciertamente durante la pandemia este tipo de contratos fueron usados en cantidad récord y los mismos se vieron condimentados con gran creatividad, esta última como resultado del apuro de las partes en lograr el pago del precio y la entrega material del inmueble, todo antes de la firma ante el Registro, ello de manera inequívoca y preservadora tanto de sus derechos como de sus obligaciones.

Estos documentos, históricamente han sido conocidos como Promesas Bilaterales de Compraventa, Opciones de Compraventa, entre otros. Suelen contener en su texto penalidades como consecuencia del incumplimiento de una u otra parte.

A raíz del marcado éxodo de venezolanos a otras regiones, actualmente en Venezuela existen demasiados inmuebles ociosos, en muchos casos sin posibilidad de que sus propietarios puedan retornar al corto plazo. Esto sitúa a los interesados compradores o arrendatarios, en la necesidad de transferir el precio o los cánones de alquiler, según sea el caso, a cuentas bancarias de estos propietarios en el exterior. Tales documentos privados, en la actualidad tienen una enorme utilidad dirigida a los bancos, pues informan a estos acerca del movimiento del dinero, explicando con detalle a que se debe ese movimiento, de cuanto se trata, fechas, cuotas, cuentas de origen y de destino, etc. Tales documentos deben ser muy precisos y procuran evitar “alertas” en los bancos, tan rigurosos en los actuales tiempos, como consecuencia de la legitimación de capitales o lavado de dinero, y también en el caso venezolano, a raíz de las sanciones del Departamento de Estado Norteamericano.

Para afinar estos documentos estando una de las partes fuera del país, se sugiere procurar la mayor formalidad posible. Cada parte, donde se encuentre, podría autenticar su firma y hacerla llegar al otro, podrían valerse de las firmas electrónicas, se agregan al texto huellas dactilares, hemos visto casos en los cuales se firma en distintas latitudes y se acompañan de testigos, quienes también suscriben el documento de que se trate, también sabemos de casos en los cuales la recolección de firmas ha sido filmada, y paremos de contar.

En Venezuela ha habido jurisprudencia diversa, del Tribunal Supremo de Justicia inclusive, que da a este tipo de documentos importante valor legal, considerando que los mismos producen efectos jurídicos entre las partes y ante terceros, al extremo de que dependiendo de su contenido, alcance y redacción, podrían considerarse ventas propiamente dichas, aún antes del asiento del documento de compraventa ante la Oficina de Registro competente. Cabe destacar que el Código Civil venezolano vigente les da valor probatorio. Obviamente, recomendamos a todo evento firmar ante la Registro Inmobiliario competente, pues esa necesaria formalidad produce efectos probatorios inequívocos ante terceros. Los documentos privados sólo deben entenderse como preliminares, preparatorios a la venta.

Estos Documentos Privados han pasado a ser hábito en Venezuela, constituyéndose en herramienta importante para el exitoso cierre de operaciones inmobiliarias. Recomendamos su uso, siempre de la mano de un buen profesional inmobiliario, así como de una apropiada y confiable asesoría legal.

Francisco José Grullón Larrazábal

Abogado y Asesor Inmobiliario Certificado

Director de Grullón & García Realtor´s Team