En la empresa TIR INMOBILIARIOS S.C. ya realizamos los respectivos estudios de mercado para los productos: oficinas corporativas, apartamentos en zonas de alto estándar y de espacios industriales, en los cuales se deja evidencia de un importante inventario disponible cuya absorción será a una velocidad contenida. A continuación, se expone con mayores detalles.
El mercado de oficinas sigue en terapia intensiva.
Estar en esta circunstancia médico-asistencial, comprende poca movilidad, vigilancia permanente y mucha paciencia, porque no hay ventana que muestre si estas de día o de noche; es decir, es vivir desorientado de manera permanente, con la esperanza de que en algún momento lo bajen a la habitación, como muestra de recuperación. La demanda natural y real por espacios de oficinas se origina por la creación de empleo, lo cual no sucede en un país con muestras evidentes de recesión económica, aunque se tiene la buena noticia de que en el 2022 mejoramos en el PIB y que durante este año la economía seguirá mejorando, aunque no a los parámetros esperados al inicialmente.
Según nuestras investigaciones, lo interesante es que la demanda efectiva por espacios de oficinas (área comercializada registrada) ha dejado de caer desde el año 2021 y que comenzó con un leve crecimiento en el año pasado. Esto puede reflejar un comportamiento asintótico y habrá que esperar si en el futuro se presenta un alza significativa de la tasa de crecimiento. Esta leve mejoría ha provocado un ligero aumento de los precios (calculados en términos reales) convenidos en las transacciones formales, siendo su promedio, en el año 2022, de US$ 560/m 2 para el Área Metropolitana de Caracas (AMC), lo que representa un 25% del precio alcanzado en 1994, el cual fue de US$ 2,130/m 2 , y es solo el 20% del 2011, que fue el año del mejor precio histórico obtenido de US$ 2,800/m2.
Ahora bien, el gran problema de este mercado es el exceso de inventario existente (nuevos espacios construidos y la vacancia existente en las edificaciones tradicionales), alcanzando una cantidad superior a 610.000 m 2 , siendo el precio promedio de US$ 2,100/m 2 . En cuanto a la oferta en venta, en el mercado secundario, totalizó más de 330.000 m 2 y promedió US$ 1,250/m 2 , un 40% por debajo de la oferta primaria, significando que está sobre valorada. Esto figura, bajo otra perspectiva, que es necesario un crecimiento del empleo en oficinas mayor a 67.000 personas, una proporción de 2% de la población actual del AMC, lo cual es poco probable que ocurra en el corto plazo, ya que comprende que la población total debería crecer más del 4% anual en los próximos 5 años, cuando la estimación realizada por el Instituto Nacional de Estadística considera que crecerá a una tasa menor a 0,50% interanual.
Esto, nos lleva a suponer que la absorción del referido inventario será a largo plazo. En síntesis, para que este mercado se reactive, el país tendría que tener unas circunstancias macroeconómicas favorables y que perdure en el tiempo, como lo ocurrido en los años 2011 y 2012, donde la inversión directa superaba los 5,700 millones de US$, la economía portuaria “no petrolera” presentó un fuerte crecimiento, el desempleo por debajo del 7%, la inflación anual no superaba el 27%, la producción petrolera alcanzaba los 2.700.000 barriles diarios (según PDVSA) y las ventas petroleras por año promediaban los US$ 52.312 millones. En fin, como dice el dicho popular “éramos ricos y no lo sabíamos”, aunque tuvimos mejores años económicos en nuestra historia democrática.
El mercado de apartamentos en reposo, pero con ánimo a despertarse.
Tradicionalmente, este mercado era atendido según los estratos sociales de nuestra población. En gobiernos anteriores, se diseñaron políticas e instrumentos financieros para atender las necesidades de vivienda según el nivel socioeconómico. El Estado se enfocaba a resolver el problema de vivienda a los niveles más bajos, implementando
sistemas constructivos de interés social, tales como aquellas las del Banco Obrero y los llamados “bloques de apartamentos”, proyectos gestionados por el Ministerio de Obras Públicas, luego por el Ministerio de Desarrollo Urbano a través del Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI) y con el apoyo del Fondo Nacional de Desarrollo Urbano (FONDUR), entre otras instituciones ya desaparecidas y que en la actualidad han sido sustituidas por el Ministerio del Poder Popular para el Hábitat y la Vivienda.
En el caso de la vivienda para la clase media, la construcción estuvo a cargo de la empresa privada con el apoyo de políticas del gobierno que permitían facilitar su construcción y el acceso a la compra por parte de la demanda, creándose instrumentos financieros con bajas tasas de interés. Y el target alto de la población, era atendido por la empresa privada y la banca privada otorgando créditos con tasas más exigentes.
En la actualidad, como consecuencia de la implementación por parte del Gobierno Central de distintas leyes para proteger al consumidor, las cuales resultaron contraproducentes para los desarrolladores e inversionistas inmobiliarios, mermaron la construcción a su mínima expresión, de este tipo de inmuebles dirigida a la clase media. Sin embargo, durante los últimos 10 años se presentaron circunstancias económicas que facilitaron el financiamiento para acumular recursos, tales como: alta liquidez monetaria, sistemas de control de cambio, devaluación de la moneda y alta inflación, lo cual indujo al universo del empresariado a la adquisición de inmuebles, como manera para proteger su valor patrimonial. Esto provocó un aumento de los precios hasta los niveles más altos vistos en el mercado histórico, que incentivó a la construcción de proyectos en sectores de niveles clases media – alta y alta. En un primer momento hubo facilidades de crédito hipotecario, pero luego, la banca se fue debilitando y dichas facilidades desaparecieron, dejando desolada a la demanda que se fue reduciendo hasta los niveles actuales.
Con base al estudio realizado por nosotros, la demanda efectiva de apartamentos en el AMC, descendió de manera abrupta desde el año 2012, al igual que los precios (medidos en términos reales). Pero en los años 2021 y 2022, esta curva se comporta de forma asintótica, es decir, que los precios han dejado de descender, lo cual es bueno. Ahora bien, el problema se presenta cuando miramos la producción de apartamentos en zonas clasificadas como AA y AAA, entendiendo que nos referimos a un nivel de alto target, resultando un inventario en el mercado secundario de, aproximadamente, 300 unidades de vivienda con precios promedio de US$ 1,378/m2, y en el caso de proyectos de construcción (terminados y en ejecución) existen un total de 3.000 unidades, promediando un precio de US$ 2,400/m2, un 74% por encima de la oferta de inmuebles de segunda mano. Si consideramos cómo han sido las características históricas del comportamiento de este producto inmobiliario, el panorama de absorción no es para animarse. Según nuestras apreciaciones, tomando en cuenta que ocurran cambios moderados y conservadores de la economía, dicho excedente del inventario permeará lento y en el largo plazo.
Ahora bien, para este caso, la situación es más flexible y moldeable si se diseñan e implementan políticas de financiamiento que faciliten la adquisición de vivienda, si consideramos que este target de la población puede sobrellevar un financiamiento a tasas libre de mercado, ya que tiene mayor habilidad para obtener mejores ingresos. Así las cosas, esto significa que nuestro sistema financiero tiene que robustecerse en un país donde las reservas internacionales se redujeron en casi un 70% en los últimos 10 años, minimizando el poder de maniobra de las finanzas públicas.
En el caso de un escenario favorable de manejo de recursos provenientes de nuestros ingresos petroleros y del surgimiento de incentivos que mejoren los ingresos de la población, así como la implementación de un programa de financiamiento de adquisición de vivienda, se mejoraría la velocidad de venta y absorción del referido excedente en los próximos 5 años. Pero si no es así, el tiempo de colocación de éste tipo de producto inmobiliario será a más de 20 años.
El mercado por espacios de uso industrial es optimista.
La industria nacional ha sido impactada de manera negativa, debido a la fuerte contracción del consumo, como consecuencia de la pérdida del poder de compra de la familia venezolana, como consecuencia de la hiperinflación y a la devaluación de la moneda. Para entender esta situación, consideremos como referencia la relación entre el salario mínimo integral y el costo de la canasta básica familiar: en el año 2013, con 3 veces el salario mínimo integral se alcanzaba cubrir el costo de la canasta básica familiar, en la actualidad se necesitan más de 680 salarios mínimos.
A pesar de las dificultades, el sector empresarial expresa mejoras en sus expectativas sobre el país, aunque han presentado una contracción del empleo de su capacidad instalada, la cual siendo de 60% en el 2008, bajó a menos del 20% en el 2019, y en la actualidad se encuentra algo por encima del 30%. También es importante destacar que en el tiempo han mantenido su inversión en inventario y en sus requerimientos operativos, con el propósito de conservar su capacidad de respuesta ante posibles fluctuaciones de la demanda.
El índice de confianza industrial ha mejorado de forma significativa desde el 2018, cuando se encontraba por debajo de -60%, hasta llegar a valores positivos de casi 40% a finales del 2022, pero hay que reconocer que al inicio de este año dicha confianza se ha reducido a -40%; sin embargo, si observamos este comportamiento bajo una visión histórica se puede concluir que la tendencia es a mejorar. Por ello, es que la remuneración a sus trabajadores ha crecido en términos reales, lo cual es importante porque ellos también pertenecen al conjunto de la demanda efectiva.
En lo relativo específicamente al mercado inmobiliario, la demanda efectiva experimentó un proceso leve de crecimiento desde el 2020 y los precios (en términos reales) se han mantenido, reflejando en la actualidad un precio promedio de US$ 140/m2 y, para el caso de las zonas industriales del Este de Caracas, un promedio de US$ 372/m2. Por otra parte, hemos determinado un alto nivel de vacancia en estos tipos de inmuebles (galpones, edificios industriales, locales industriales y depósitos industriales), presentándose una oferta en el mercado secundario de, aproximadamente, 1.060.000 m2 en venta en el AMC, con un precio promedio de US$ 630/m2, lo cual implica la necesidad de una reactivación de la industria nacional y en el consumo de los habitantes, que son quienes inducen a un aumento de la producción.
Es evidente que la velocidad de absorción del inventario actual de vacancia por espacios industriales será a largo plazo y hay que considerar que deberá esperar por la recuperación de la capacidad utilizada por la industria que aún funciona. Ahora bien, esto no quiere decir que dichos espacios en oferta no puedan emplearse en actividades relacionadas con la actividad industrial, como es el almacenaje de productos terminados importados o nacionales, o como centros de acopio de mercancías (seca o refrigerada) para su distribución territorial a locales de venta al detalle, o para espacios de nuevas iniciativas de emprendimiento relacionadas con este tipo de inmuebles. Pero es importante tener en cuenta que todo dependerá de un crecimiento en el consumo de la población.
En síntesis, pensamos que la actividad industrial está dispuesta a mejorar y a crecer, lo cual está demostrado por las respuestas en las encuestas de coyuntura realizadas por CONINDUSTRIA, cuyos resultados he enunciado anteriormente, lo cual es favorable para el mercado inmobiliario industrial, bien sea en venta o en alquiler.
A manera de conclusión.
Los resultados de estos estudios de mercado son reflejo de un análisis formal de una base de datos, que si bien se ha reducido de manera importante, determina indicadores estadísticos confiables que nos permiten reflexionar sobre el comportamiento histórico y actual de los mencionados productos inmobiliarios, así como también nos ayudan a visualizar su proyección en el tiempo. Hasta los momentos, se concibe un panorama favorable para el caso de apartamentos localizados en sectores AAA y AA y en espacios industriales, pero que para el caso de las oficinas la mejoría será en un lejano horizonte.
Martín A. Fernández Ch.,
Director de TIR INMOBILIARIOS S.C.
