
Frecuentemente, importante número de clientes formulan esta pregunta.
Nuestra contestación observará lo determinado en la legislación especial que reglamente el contrato de que se trate. En Venezuela concurren 3 compendios normativos vigentes que tratan del arrendamiento inmobiliario, el primero es la LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS LAI, de Octubre de 1999 y que concierne a oficinas y otros usos distintos a los reglados en las otras dos leyes, siendo éstas la LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA LRCAV, de Noviembre de 2011 y que concierne a inmuebles para uso residencial, y la LEY DE REGULACION DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA USO COMERCIAL LRAUC, de Abril de 2014 y que como su nombre lo indica corresponde a los inmuebles de uso comercial.
Toca recalcar que la vigente LEY DEL BANCO CENTRAL DE VENEZUELA, de Marzo de 2016, dispone que “…. los pagos estipulados en monedas extranjeras se cancelan, salvo convención especial, con la entrega de la equivalente en moneda de curso legal, al tipo de cambio corriente en el lugar de la fecha de pago…”
Para aportar completa respuesta a la interrogante, imperiosamente debemos señalar el CONVENIO CAMBIARIO No. 1 DEL BANCO CENTRAL DE VENEZUELA, de Agosto de 2018 y que reafirma la libre convertibilidad de la moneda, desapareciendo “del todo” el control cambiario que regía en Venezuela.
Dicho Convenio Cambiario de 2018, advierte modalidades para el pago de las obligaciones pactadas en moneda foránea, a saber:
- Cuando la obligación haya sido convenida en moneda extranjera como moneda de cuenta, el pago podrá perfeccionarse, según disponga el arrendatario, en dicha moneda foránea o en bolívares, al tipo de cambio oficial vigente para la fecha del pago.
- Cuando la obligación haya sido convenida en moneda extranjera como moneda de pago, vale decir que las partes hayan acordado expresamente que el desembolso sea realizado en moneda foránea, así deberá efectuarse, aun habiéndose pactado estando vigente alguna restricción cambiaria.
- Cuando las partes hayan convenido alguna obligación o compromiso de pago en moneda foránea, ésta se entenderá modificada cuando surjan limitaciones cambiarias que condicionen o impidan al deudor, consumar el desembolso de la manera acordada, liberándose éste mediante el pago de la deuda en bolívares calculados a la tasa cambiaria oficial a la fecha del desembolso.
¿QUÉ PAPEL JUEGAN LOS CENTROS ARBITRALES Y QUÉ ES EL CONTROL DIFUSO?
Antes del 2018, el entonces vigente control cambiario, concatenado a las proscripciones especificas determinadas en cuerpos normativos como la LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA (Art. 54 LRCAV), así como el Decreto-Ley No. 929, conocido como la LEY DE REGULACION DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA USO COMERCIAL (Literal e. del Art. 41 LRAUC), limitó la “libre autonomía de la voluntad de las partes”.
El antedicho Literal e. del Art. 41 de la LEY DE REGULACION DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA USO COMERCIAL (LRAUC), suprimió el dinero extranjero, tanto como moneda de cuenta como moneda de pago, y su indudable inconstitucionalidad, abrió el compás para que árbitros y jueces, mediante el uso de la facultad del control difuso de la constitucionalidad, puedan desaplicarle, logrando entonces que las partes negocien libremente el pago de cánones de alquiler en moneda foránea, en contratos de arrendamiento cuyos objetos sean inmuebles de uso diferente al residencial, en especial aquellos destinados al uso comercial.
Como resultado de lo antes dicho, actualmente pequeños, medianos y grandes comerciantes, incluidos los centros comerciales, pueden: – reanimar cláusulas o términos contractuales vigentes que originalmente habían determinado pago de cánones de arrendamiento en moneda extranjera, y que por las prohibiciones y sanciones existentes se habían suspendido. – Celebrar contratos de alquiler nuevos, acordando el pago de los cánones de arrendamiento en moneda extranjera (moneda de pago), o que dicha moneda foránea sirva de basamento o índice para el cálculo y entonces poder efectuar el pago en bolívares. – Pedir a los jueces y árbitros que por su inconstitucionalidad desapliquen la norma que limitó, que prohibió, que cercenó la libre contratación y autonomía de las partes.
Por ello, siempre recomendamos a nuestros clientes que en el texto contractual se incluyan cláusulas precisas que establezcan de manera diáfana el pago en moneda extranjera (moneda de pago), así como la solución de eventuales conflictos vía tribunal arbitral (Cláusula Arbitral). Así mismo, les indicamos que todo texto contractual que mencione moneda foránea, a modo rigurosamente “referencial”, debe contener su convertibilidad al bolívar, a la tasa de cambio publicada por el Banco Central de Venezuela, ello conforme lo establecido en el Artículo 130, del Decreto No. 2.179 con rango, valor y fuerza de Ley Orgánica de reforma de la Ley del Banco Central de Venezuela, publicado en la Gaceta Oficial Extraordinaria No. 6.211, de fecha 30 de Diciembre de 2015.
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, principal órgano rector en material judicial en Venezuela, mediante la Sentencia No. 0702/2018, de fecha 18 de Octubre de 2018, confirmó su criterio vinculante establecido en Sentencia anterior signada con el No. 1541/2008, reconociendo la viabilidad del “Arbitraje” como mecanismo apropiado para la solución de conflictos en el ámbito del arrendamiento inmobiliario, habiendo despejado todo cuestionamiento acerca de la facultad que tienen los árbitros para ejercer el control difuso de la constitucionalidad, y en consecuencia desaplicar normas contradictorias a la Constitución Nacional, incluidas aquellas que supongan la no atención de criterios vinculantes emanados de la propia Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia.
La Sentencia No. 0702/2018, confirmó la tendencia que en favor del arbitraje se venía refrendando desde 2008, y gracias a ese fallo actualmente los árbitros están autorizados para ejecutar la facultad de control difuso de constitucionalidad, sobre aquellas disposiciones normativas de carácter inconstitucional, contenidas en la LEY DE REGULACION DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA USO COMERCIAL LRAUC.
El Artículo 115 de la Constitución Nacional, consagra el derecho a la propiedad, que bien podría resumirse en que toda persona tiene derecho al libre uso, goce, disfrute y disposición de sus bienes. Este derecho va de la mano con la Garantía de la Libertad Económica, de la cual todo ciudadano debe disponer, consagrada ésta en el Artículo 112 de la Constitución Nacional y reconocida y aplicada mediante la libre autonomía de la voluntad de las partes.
Tanto la antedicha Ley del Banco Central de Venezuela, como el también mencionado Convenio Cambiario No. 1 de 2018, en recuperación de tales derechos, garantías y libertades constitucionales, establecen, entre otros aspectos, que si una obligación ha sido contraída en moneda extranjera así deberá cumplirse. Toda disposición normativa que atente contra ello, resulta indudablemente inconstitucional.
Ahora bien, en lo que respecta a los contratos de arrendamiento cuyo objeto es un inmueble residencial o destinado a vivienda, nuestra contestación resulta diferente.
La LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA LRCAV es clara y tajante al determinar que “los contratos de arrendamiento se celebrarán en moneda de curso legal nacional; los arrendadores que hagan caso omiso… serán objeto de sanción… contratos que se celebraron en moneda extranjera antes de la entrada en vigencia de la presente Ley, se adecuarán a las formalidades establecidas en ésta…”
La antedicha Ley especial, categóricamente prohíbe el cobro de cánones de alquiler en moneda extranjera en aquellos contratos de arrendamiento cuyos objetos sean inmuebles destinados a vivienda o residenciales. Hasta sanciona a quien incumpla esta limitante. No deja abierta a las partes, la posibilidad de acordar pago en moneda diferente a la nacional, vale decir el Bolívar.
En cambio, la LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO LAI de 1999, así como la LEY DE REGULACIÓN DE ARRENDAMIENTO PARA USO COMERCIAL LRAUC de 2014, la primera abierta y directamente, mientras la segunda de la mano de aquellos criterios legales, contractuales y arbitrales antes aludidos, enlazadas ambas tanto a la LEY DEL BANCO CENTRAL DE VENEZUELA de Marzo de 2016, como al CONVENIO CAMBIARIO No. 1 de 2018, permiten a las partes pactar, acordar y dar uso de la moneda extranjera para la fijación del propio canon y para su arreglo conforme paso el tiempo y la tasa cambiaria oficial vaya ajustándose, pudiendo en ambos casos darle connotación de moneda de cuenta, de moneda de pago, o de ambas.
En conclusión, en 2018, mediante la derogatoria del régimen cambiario y con la aceptación expresa por parte del Estado venezolano del uso habitual de la moneda foránea en el libre comercio, el acuerdo de cánones de alquiler en moneda extranjera ha recobrado vigencia, como consecuencia de todas aquellas explicaciones que en el ámbito legal hemos desarrollado en este escrito.
Francisco José Grullón Larrazábal
Abogado y Asesor Inmobiliario Certificado
Director de Grullón & García Realtor´s Team
Caracas, 26 de Julio de 2023