El doble sismo del 24 de junio de 2026 nos dejó retos, inquietudes y un desconcierto profundo ante la falta de respuestas. Respuestas que existen, pero que estaban olvidadas. Han pasado años desde el último terremoto o tragedia similar; salvo la vaguada de 1999, que solemos ver como un hecho aislado, no por irrelevante, sino como algo improbable de repetirse.
Hoy me referiré al régimen de propiedad horizontal.
El impacto de los sismos en el régimen de propiedad horizontal
Quienes han sido mis alumnos saben que desde hace tiempo vengo advirtiendo la necesidad de buscar alternativas para rescatar miles de edificaciones bajo este régimen que, por diversos motivos, se estaban convirtiendo en verdaderos “cementerios de cemento”. No fue el tiempo el que las deterioró: fueron los sismos los que evidenciaron su estado, especialmente en las destinadas a vivienda.
¿Cómo financiar la reparación o reconstrucción del condominio?
Hoy enfrentamos dos problemas recurrentes:
Primero, cómo obtener los medios económicos para reparar, refaccionar o reconstruir nuestro edificio, e incluso construirlo nuevamente si ello es viable técnicamente tras las inspecciones y estudios de suelo.
Segundo, cómo proceder cuando la edificación no es rescatable, se declara pérdida total o no existe acuerdo entre los copropietarios para reconstruir.
Aunque parezca mentira, una ley de 1983 —última reforma de la Ley de Propiedad Horizontal— prevé parte de la solución. Y otras normas permiten desentrañar alternativas adicionales.
Veamos.
Respecto al primer problema, existe la posibilidad de que el Estado, a través de entes centralizados o descentralizados, disponga de fondos y cree planes para que las comunidades accedan a ellos. Esto es lo que se ha anunciado públicamente hasta ahora.
También se ha informado que la banca pública y privada trabaja en un programa especial de créditos para condominios, préstamos individuales y financiamiento para adquisición de viviendas en caso de pérdida total. Aún no se conocen los detalles, salvo lo atinente en los subsidios para la compra ya anunciado.
El obstáculo histórico ha sido que la banca preste a los “condominios”. La falta de personalidad jurídica —entre otras circunstancias— implica que toda la comunidad quedaría obligada, y la recuperación de fondos se diluye en procesos legales. En lenguaje coloquial: pagan justos por pecadores.
Quienes no pagan terminan afectando a quienes sí honran sus obligaciones. Esto sin mencionar la situación económica de los últimos años, en la que un porcentaje importante de la población está representado por adultos mayores.
Alternativas sobre los bienes comunes y división de hipotecas
Olvidamos que el régimen de condominio prevé dos tipos de propiedad que caminan de la mano: la común y la privativa de cada copropietario.
Sobre las cosas comunes, la Asamblea puede decidir disponer de ellas. Por ejemplo, si existe un local propiedad de la comunidad, sus frutos por lo general está previsto se imputen a los gastos para reducir la carga de los propietarios. Ese local podría darse en garantía sin mayor dificultad.
También podría desafectarse del régimen de propiedad común para obtener liquidez, o explorarse otras alternativas dentro del espectro de bienes comunes.
Hasta aquí nada nuevo. Pero pregunto:
¿y si procedemos igual que cuando el inmueble está hipotecado y se divide la hipoteca al momento de vender las unidades individuales?
Esto podría facilitar el acceso al crédito bancario, permitiendo que la comunidad y cada propietario reacondicionen tanto las áreas comunes como las individuales, asumiendo cada uno su propia obligación.
Es decir, conceder un crédito garantizado con un bien común, pero dividir la hipoteca. Incluso podría sumarse la liquidez que requiera cada propietario para reparar su unidad. Cada quien sería responsable de su deuda, sin perjudicar a la comunidad, y la banca tendría una garantía ejecutable de manera eficaz.
Para ello se requiere norma expresa, pues hoy solo está previsto para el momento de la construcción o cuando se destina el inmueble al régimen de propiedad horizontal y pesa sobre él una hipoteca. Son ideas que podrían aportar soluciones.
Amén que no podemos olvidar la previsión de nuestro artículo 765 del Código Civil que permite hipotecar la cuota parte de un comunero.
Aplicación de los artículos 16 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal
Respecto al segundo problema, la ley especial en sus artículos 16 y 17 prevé que, en caso de destrucción total del edificio o de una porción que represente al menos las tres cuartas partes de su valor, cualquier propietario puede pedir la división de las cosas comunes en las que tenga participación. Esto también aplica en caso de amenaza de ruina.
La norma también establece que si un número de propietarios que represente o exceda las tres cuartas partes del valor total del inmueble desea reconstruir, tiene derecho a adquirir —a justa regulación de expertos— la parte de los copropietarios minoritarios que prefieran la división.
Aunque la venta está prevista para los restantes copropietarios, la norma no impide que terceros interesados puedan adquirir esos derechos.
Si no se dan los supuestos anteriores, la comunidad debe decidir sobre la reconstrucción de las cosas comunes, y los gastos serán considerados comunes, es decir, a cargo de cada propietario según su alícuota. Aquí cobra sentido lo antes comentado.
Decisiones en Asamblea Liquidación o reconstrucción
La decisión debe tomarse en Asamblea, donde se planteen detalladamente las alternativas, estudios técnicos, propuestas y escenarios.
Si la decisión es no continuar bajo el régimen de propiedad horizontal, debe iniciarse un procedimiento de liquidación de activos y pasivos. Los activos a repartir serán fundamentalmente el terreno donde estaba la edificación, cuyo valor dependerá de su evaluación —hoy con especial incidencia del factor sísmico que nunca debió ser obviado— y de los materiales reciclables tras la demolición. Luego deberá registrarse la Asamblea donde se acordó la disolución.
Si la decisión es continuar, reconstruir o construir nuevamente, la comunidad deberá evaluar distintos escenarios. Podría asociarse con una empresa constructora y dar en pago unidades, si las variables urbanas permiten un número adicional de viviendas. O constituirse en una asociación civil para ejecutar el proyecto.
Cultura del seguro y convivencia en la propiedad horizontal.
Lo cierto es que debemos considerar, hacia el futuro, no solo el seguro sobre el inmueble que se constituye cuando existe una hipoteca como garantía del préstamo. Ese seguro permite al acreedor hipotecario tener certeza de que su crédito será pagado independientemente de cualquier contingencia, y al propietario le ofrece un riesgo mínimo, pues está garantizado y la prima es proporcional. Este seguro debemos asumirlo en nuestra cultura de manera constante también.
En otras latitudes esto es común, pero para nosotros resulta novedoso ante la situación que enfrentamos.
Al final, más allá de las normas, los porcentajes de alícuotas, las hipotecas divisibles o los mecanismos de reconstrucción, lo que está en juego es algo más profundo: la posibilidad de volver a habitar lo común.
Cada edificio es un pequeño país, con sus historias, sus silencios, sus desacuerdos y sus afectos. Y hoy, después del sismo, todos esos países están llamados a decidir cómo se levantan.
La propiedad horizontal no es solo un régimen jurídico: es una forma de convivencia. Y en tiempos de emergencia, esa convivencia se vuelve un recurso tan valioso como cualquier crédito o seguro.
Las soluciones existen, algunas ya previstas en la ley desde hace décadas, otras por construirse. Lo importante es que la comunidad sepa que no está desamparada: hay caminos, hay alternativas y hay futuro. Un futuro que, como todo lo que se reconstruye, empieza por reconocer que lo común también puede ser resiliente.
TERESA BORGES GARCÍA
@borgesgar
Abogado Postgrado en Derecho Mercantil
Universidad Católica Andrés Bello.
Universidad Central de Venezuela
