“Con la solución en el bolsillo: Fotos y videos como aliados jurídicos“
Antes de iniciar el artículo de hoy, quiero hacer dos precisiones relevantes:
a) Me lo pidió un ex-alumno, quien además es uno de mis hijos no de sangre, pero sí de corazón; brillante, estudioso, maravilloso profesional y mi apoyo.
b) El artículo es producto del trabajo conjunto entre ambos, así que espero les guste y les sea útil.
“En el ejercicio de los contratos inmobiliarios la tecnología es una gran aliada“.
Valga la pregunta: ¿Por qué no incorporamos la tecnología en nuestro quehacer diario?
Ni siquiera me refiero a las nuevas tecnologías como la IA, LegalTech, Copilotos Jurídicos Especializados, análisis de mercado (PropTech), marketing inmobiliario, CLM (Contract Lifecycle Management), automatización documental, transcripción legal automatizada, smart contracts, tokenización de activos inmobiliarios, Ricardian Contracts, visitas virtuales inmersivas, staging virtual, ciberseguridad avanzada o repositorios en la nube, por mencionar algunas.
Con muchas de ellas aún nos estamos familiarizando, especialmente las generaciones no tan jóvenes.
Fotos y videos: “el nuevo inventario legal“
En esta oportunidad me refiero a algo más básico, más antiguo, y que hoy forma parte integral de nuestra vida cotidiana, y sobre todo para las nuevas generaciones que crecieron con ellas: las fotos y los videos, que han pasado a ser parte sustancial de nuestro patrimonio digital como testimonio fidedigno de encuentros, viajes, paseos, experiencias, pago de obligaciones, operaciones bancarias, hechos atípicos o de cualquier información que nos resulte útil o relevante.
Asimismo, tomamos fotos y grabamos videos para publicitar inmuebles, pero rara vez se nos ocurre incorporarlos en nuestros contratos inmobiliarios, aun cuando podrían ahorrarnos costos, tiempo y trámites futuros (y sobre todo, molestias que pudieran dar lugar a posteriores acciones legales).
Veamos:
Si queremos dejar constancia del estado del inmueble y su conformación al momento del arrendamiento o incluso de una venta, ¿por qué no proceder como cuando elaboramos un inventario?
Es decir, anexar al contrato inmobiliario las fotos y videos del inmueble, debidamente firmados por las partes.
Esto es válido para cualquier tipo de operación y constituiría un medio de prueba del estado de conservación, condiciones de uso y funcionamiento, así como de la distribución del apartamento, local u oficina.
Sería especialmente útil si, además, también al vencimiento del contrato o al momento de la entrega del bien vendido, el inmueble no corresponde con lo recibido, fue alterado sin autorización o presenta deterioros mayores.
Incluso tratándose de un inmueble nuevo, sin estrenar, es común que el propietario haya realizado modificaciones antes de ponerlo en el mercado, cambios que no constan en los planos originales.
“Evidencia visual como garantía de uso y destino”
Otro supuesto: en un arrendamiento de vivienda —una casa que, según las Ordenanzas, puede destinarse a vivienda o comercio— si anexamos fotos y videos al contrato y luego, una vez instalada la arrendataria, tomamos nuevas imágenes que reflejen el uso real convenido, tendríamos prueba del destino pactado.
Esto sería esencial para demostrar que no hubo fraude respecto al uso del inmueble.
También aplica al momento de la entrega del inmueble al finalizar el contrato. Si necesitamos constatar su estado de conservación, el funcionamiento de los servicios o la existencia de deterioros, las fotos y videos tomadas en ese momento —si así se pacta— constituirían prueba válida.
Esto permitiría justificar descuentos de la garantía para cubrir reparaciones necesarias.
Igualmente resulta útil cuando se prohíben reformas no autorizadas, o cuando las reformas que sí lo han sido no corresponden con lo acordado.
Beneficios prácticos frente a los tramites tradicionales
Este medio tan simple, parte de nuestra vida diaria, muy fácilmente nos ahorraría tiempo, costos, trámites y dolores de cabeza.
Evitaría, por ejemplo, la necesidad de solicitar una inspección de jurisdicción voluntaria, que implica acudir a un tribunal o notaría para pre-constituir pruebas.
Tampoco sería necesario gestionar planos certificados ante Ingeniería Municipal, que en la mayoría de los casos no cumplen el fin práctico que se busca.
Y más aún: ¿por qué no prever que estas imágenes también surtan efectos cuando sea necesario notificar asuntos derivados de la relación contractual, especialmente si la otra parte se niega o entorpece el trámite?
Hacia una practica jurídica más humana y eficiente
La idea central de esta propuesta es que lo visual pueda complementar lo escrito, lo suscrito por las partes aminorando las posibilidades de errores en la interpretación del contrato de que se trate, con soluciones económicas, prácticas y absolutamente accesibles para las partes.
De esta manera, se contribuiría ostensiblemente a una mejor y más sana ejecución de los contratos propios de la materia inmobiliaria, fortaleciendo las relaciones convencionales y la figura de las notificaciones dentro del marco contractual en pro de la transparencia y correcto cumplimiento de las obligaciones de las partes, optimizando el tiempo como valioso activo, y facilitando soluciones a problemáticas que –de la mano de evidencias visuales en formato digital- bien podrían ser resueltas amigablemente y en forma expedita.
Al final del día, la tecnología no es un lujo ni un misterio reservado para expertos: es una herramienta que ya está en nuestras manos, en nuestros teléfonos, en nuestra rutina.
No se trata de reinventar la profesión, sino de mirar con otros ojos lo que ya hacemos y usarlo a nuestro favor.
Si logramos incorporar estos recursos simples —fotos, videos, registros básicos— estaremos dando un paso enorme hacia una práctica jurídica e inmobiliaria más transparente, más eficiente y más humana.
Porque la tecnología no reemplaza nuestro criterio, nuestra ética ni nuestra experiencia, solo amplifica lo que ya somos capaces de hacer.
Y si algo he aprendido de mis alumnos, colegas y de quienes me acompañan en este camino, es que la profesión crece cuando nosotros crecemos con ella.
TERESA BORGES GARCÍA & WALTHER GARCÍA SUAREZ
@borgesgar
Abogado Postgrado en Derecho Mercantil
Universidad Católica Andrés Bello.
Universidad Central de Venezuela
