La aplicación de la ley arrendaticia en Venezuela ha generado confusión, especialmente en la revisión de contratos donde se observa un uso incorrecto de la norma según el destino del inmueble.
En 1999 se dictó el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (G.O. No. 36.845 del 7-12-1999), derogando todo el régimen legal anterior.
Su artículo 1 dispuso que regirá:
“…el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes”.
Quedaron excluidos del ámbito de aplicación los terrenos no edificados, fincas rurales, fondos de comercio, hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, así como pensiones y hospedajes registrados ante la autoridad competente (art. 3).
Posteriormente, se promulgó la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (G.O. No. 6.053 del 12-11-2011).
Conforme a su artículo 1, rige los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda arrendados o subarrendados totalmente, ampliando su ámbito a las viviendas estudiantiles en el Capítulo III.
El artículo 8 excluye expresamente terrenos, fincas rurales, fondos de comercio, hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles vacacionales o recreacionales, y demás establecimientos de alojamiento turístico registrados, así como inmuebles destinados a actividades comerciales, industriales, profesionales o de enseñanza.
Su Disposición Derogatoria Única eliminó todas las disposiciones del Decreto Ley de Arrendamientos de Vivienda vinculadas al arrendamiento inmobiliario de vivienda.
De este modo, el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999 siguió vigente, salvo para el arrendamiento de vivienda.
El cambio clave: Uso comercial vc. Otros usos
En 2014 se dictó el Decreto de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (G.O. No. 40.418 del 23-5-2014).
El artículo 1 establece que regula las condiciones y procedimientos de la relación entre arrendadores y arrendatarios de inmuebles destinados al uso comercial.
El artículo 2 precisa que se entenderá por “inmuebles destinados al uso comercial” aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento, independientemente de que constituyan una unidad inmobiliaria propia, formen parte de un inmueble mayor o estén anexados a éste.
Se presumirá, salvo prueba en contrario, que son inmuebles comerciales los locales ubicados en centros comerciales, edificaciones de vivienda u oficinas, edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial (distintos de consultorios, laboratorios o quirófanos), educacionales, así como los que formen parte —sin ser solo depósitos— de un galpón o estacionamiento.
De lo anterior se evidencia que para el legislador los usos de oficina, galpones industriales, consultorios médicos y depósitos entre otros, son categorías distintas, no incluidas en este cuerpo legal.
La Disposición Transitoria Primera señala:
“Se desaplica, para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula el presente Decreto Ley, todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley No. 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en la Gaceta Oficial No. 36.854 del 7 de diciembre de 1999”.
En consecuencia, el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999 sigue vigente y aplica a todo inmueble destinado al arrendamiento que no sea vivienda ni comercio.
La ratificación del TSJ 2026
De hecho, en reciente sentencia dictada por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 23 de abril de 2026, Expediente No. 2025-0136, No. 00353, bajo la Ponencia del Dr. MALAQUÍAS GIL RODRÍGUEZ, al conocer un recurso de regulación de la jurisdicción así lo ratifica al disponer:
“…A tenor del artículo transcrito, se encuentran fuera del ámbito de aplicación de ese instrumento legal aquellos inmuebles que no estuvieren destinados al uso comercial, tales como aquellos previstos para el funcionamiento de industrias.
Con fundamento en lo expuesto, esta Sala concluye que el instrumento legal aplicable para regir la relación arrendaticia entre la parte actora y la sociedad mercantil Alimentos la Giralda, C.A., es el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide…”
Paradójicamente, un cuerpo legal equilibrado y aún vigente parece ser ignorado por muchos profesionales. Quizás porque, al poner fin a la “guerra” entre arrendadores y arrendatarios, dejó de ser “simpático” para quienes se beneficiaban del conflicto.
Teresa Borges García
@borgesgar
Abogado Postgrado en Derecho Mercantil Universidad Católica Andrés Bello.
