Antecedentes de La Ley de 2000 a las “Viviendas Frías”

Quiero plantear a mis colegas abogados especializados en Derecho Arrendaticio y a todos los interesados en estos temas, una perspectiva que creo debe tomarse en cuenta en esta nueva etapa que se inicia, que es la de modificación de la legislación de arrendamientos en nuestro querido país.

Primero hay que mirar atrás, aunque no sea a toda la historia de esta legislación sino únicamente al período que comenzó en 1999 que es parte del relato de nuestra normativa arrendaticia, cuando fue publicada y luego puesta en vigencia el 1º de enero de 2000, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

¿Por qué señalo solamente este hito? Porque antes de la puesta en vigencia de esta ley, había en Venezuela más de 90.000 apartamentos de vivienda que se denominaron “fríos”, es decir, apartamentos nuevos principalmente y algunos ya usados, que no se vendían ni se alquilaban y permanecían desocupados, a pesar de la necesidad de las familias que buscaban viviendas disponibles.

Esas viviendas “frías” no cumplían sus funciones sociales de dar cobijo a nuevos propietarios o arrendatarios, y tampoco cumplían su función económica y financiera porque sus propietarios no lograban recaudar una renta razonable ni recuperar el capital invertido en esas construcciones.

Esta situación se debía a que la legislación de arrendamiento no brindaba suficientes garantías a los arrendadores de que si el inquilino no cumplía sus obligaciones contractuales el arrendador podría rescatar el inmueble y esa omisión impedía a los propietarios dar en arrendamiento.

En el caso de las viviendas que no se vendían la causa es mas compleja y prefiero dejar su explicación para otra oportunidad.

Lo que se pudo comprobar en aquel año 2000, fue que al promulgarse la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, más equilibrada, es decir, que contemplaba garantías para ambas partes y unas protecciones razonables para los inquilinos, como la prórroga legal, salieron al mercado arrendaticio miles de viviendas que habían sido esas que se denominaron “frías”.

La prórroga legal podía disfrutarla el arrendatario que sí había cumplido sus obligaciones especialmente la del pago del alquiler, cuando ya no se le prorrogaba el contrato y la duración de esa prórroga legal dependía del tiempo que hubiera estado como inquilino en ese inmueble. Lo que significaba que aún con el contrato vencido el inquilino podía continuar ocupando el inmueble por un tiempo mientras buscaba otra vivienda donde mudarse y eso hacía desaparecer la urgencia y la posibilidad de una búsqueda de otro inmueble con la tranquilidad de un plazo fijo, claro y amparado por la ley.

Situación Habitacional en 2026

Ahora nos ocupamos de la Venezuela de hoy, 2026. Cuando se inició el período político en el año 2000, había un déficit de viviendas de aproximadamente 2 millones de habitáculos, bien fuera para vender o para arrendar.

Pasados 26 años el déficit inconfesado de viviendas para los habitantes de Venezuela está en niveles muy superiores a esa cantidad, aunque la población del país ha descendido o no ha crecido al ritmo normal esperado, diáspora mediante.

Ningún organismo oficial ni privado declara seriamente ¿Cuàl es esa cantidad de viviendas faltantes, además hay matices para realizar esa cuantificación, porque, por ejemplo, nuestra gente que vive en ranchos sin dotación básica de servicios públicos como agua corriente, electricidad, gas, etc.. Puede considerarse que tiene vivienda? O ¿Quiénes viven hacinados aunque el inmueble esté dotado de servicios? ¿La vivienda es solamente la que cuenta con condiciones básicas de habitabilidad y servicios públicos?

A ese déficit se suma que tanto el Estado como empresas privadas por diversas circunstancias que no son nuestro tema en este pequeño trabajo, pero que habrá que afrontar en algún momento, no han edificado viviendas en la cantidad que la población necesita.

Por una parte el Estado con la Gran Misión Vivienda Venezuela, construyó viviendas en lugares muy visibles de algunas ciudades, pero nunca dio la cifra real de las viviendas que puso a la orden de la población, a lo que hay que agregar el sistema opaco mediante el cual fueron asignadas esas viviendas, que no fueron dadas en propiedad sino que esas asignaciones son precarias sin derecho a disposición ni a herencia. Y luego de esa propaganda y de la desconocida cantidad real de viviendas nuevas disponibles para la población, se dejó de construir o se hizo en cantidades exiguas.

Por su parte, los constructores privados tradicionales venezolanos, fueron pública y legalmente censurados, calificados de especuladores, se promulgó la “ley contra la estafa inmobiliaria”, fueron expropiadas o más bien confiscadas sin compensación, miles de viviendas que en su mayoría ya habían sido vendidas o comprometidas con cientos de familias y esa ley prácticamente paralizó la construcción de viviendas.

Ha habido construcción, pero de recintos comerciales y de oficinas, no de viviendas accesibles a la gran población, tan es así que hay un superávit de locales comerciales y de oficinas que se edificaron para intentar “salvar” los capitales de la brutal devaluación del bolívar, pero ese también es otro asunto ajeno a este trabajo.

El impacto en el Sector Construcción y la Diáspora de Capitales

Muchos constructores emigraron con sus capitales, personal calificado y su experiencia y fueron a edificar en otros países, a beneficiar de su talento y conocimientos a otros pueblos y los venezolanos quedaron en manos del populismo y la propaganda, pero sin viviendas para sus familias.

Propuestas para una Reforma Arrendaticia Integral

Con todo lo expuesto ¿Qué pretendo transmitir?

Que cualquier reforma de la legislación arrendaticia para Venezuela y particularmente la de vivienda, debe tener en consideración varios aspectos que hasta ahora no se han mencionado como elementos cruciales cuando se habla de reformas de esa legislación, solo como por ejemplos señalo:

• 1. La extrema escasez de viviendas para la clase media y clase trabajadora, solamente se consiguen algunas viviendas de lujo que se contratan al margen de la ley y cuyos alquileres se pactan en moneda extranjera, a pesar de la prohibición legal de hacerlo.
• 2. Que esa escasez atenta contra el estado de derecho y evidentemente contra cualquier ley nueva que se promulgue si esa nueva normativa solamente toma en consideración los aspectos jurídicos del problema y no los sociales, entonces no sería realmente útil, porque es innegable que la presión por encontrar o desocupar una vivienda para entregarla a una familia necesitada dispuesta a pagar más, por el precio de compra o por el alquiler, es un aliciente para el abuso y la violación de cualquier ley.
• 3. Que la protección que pueda contener esa nueva legislación bien sea para arrendatarios y/o propietarios podrá ser violentada por la realidad de la inexistencia de oferta de viviendas y particularmente viviendas para alquiler, como ya ha venido sucediendo.
• 4. Que esa nueva legislación deberá contemplar, estímulos reales, verificables y legalmente practicables, para los promotores y constructores y para cualquier persona que decida invertir su grande o pequeño capital en edificar viviendas para la venta y para el alquiler si las mismas tienen características que permitan ofrecerlas a precios accesibles a las clases populares.
• 5. El desarrollo de un sistema financiero que permita dar créditos tanto a promotores, constructores, compradores e incluso arrendatarios, que podrían pagar sus cuotas de hipotecas o mejorar las condiciones de las viviendas nuevas o viejas que ocupan con contratos de arrendamiento ajustados a la ley.

Más allá del Derecho a la Vivienda

Conscientes de esta terrible realidad de la escasez de viviendas que presiona hasta la desesperación a las familias y de la tentación de violentar la ley, de ignorarla y contratar en condiciones diferentes e incluso contrarias a esa legislación, deberán trabajar los proyectistas y los legisladores.

Que no es suficiente contemplar protecciones, regulaciones que luego no se aplican, que es necesario que la nueva legislación se ancle en esta realidad exasperante que obliga a las familias a vivir en lugares precarios, hacinados, incluso insalubres y sin esperanza de solución a un plazo razonable.

Ya los venezolanos hemos experimentado que:

“El exceso de controles genera corrupción para intentar saltar esas barreras y no trae soluciones. Que la única opción a la disponibilidad de viviendas en condiciones accesibles para la población mayoritaria es el crecimiento de la oferta y para que eso suceda, la legislación debe ser clara, precisa, cumplible, sensata y no ignorar la actual carestía y escasez de viviendas”.

Este gravísimo problema no tiene solución a corto plazo y decir que la vivienda es un derecho no basta, es indispensable implementar mecanismos para que la oferta lícita de viviendas crezca.

Irma Lovera De Sola

@irmalovera

Abogada egresada de la UCAB.

Especialista en Derecho Inmobiliario.