Arrendamiento de Inmuebles 

Comenzaré afirmando que los alquileres de inmuebles destinados a vivienda no se encuentran ajustados a la realidad actual y en consonancia con la hiperinflación del país. Con la normativa de la Ley y del Reglamento para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda del año 2011, si el propietario de un inmueble para vivienda pretende suscribir un contrato de arrendamiento cumpliendo con tales parámetros legales, quedará siempre en estado de “indefensión plena” respecto al inquilino y sujeto a las sanciones de ley, debido a que no puede pactar un canon de arrendamiento “real”, tampoco puede exigir al inquilino ninguna clase de garantías en cumplimiento de sus obligaciones contractuales (fianza o depósito), no puede pactar un término de duración inferior a un año ni la entrega del inmueble en determinada fecha, unido a la prohibición de incorporar cláusulas penales en el supuesto de incumplimiento por parte del inquilino. En otras palabras, el principio de autonomía de la voluntad como propietario se encuentra altamente limitado y ello lo sabe a cabalidad quien funge como inquilino.

Según la legislación actual, el contrato para vivienda tiene que ser notariado mediando la Providencia dictada por la SUNAVI que establece el “justo valor” del inmueble, totalmente alejado de la realidad inmobiliaria y debe cumplir estrictamente las pautas del “modelo” de contrato de la página web de dicho organismo en materia de vivienda; razones más que suficientes para que el propietario/arrendador, en lugar de suscribir un contrato ajustado a la mencionada legislación, se ve compelido a celebrarlo por documento privado, estableciendo un canon ajustado a la realidad país, pero dicha convención NO puede ser autenticado, por expresa prohibición de ley; sin embargo, puede pactarlo en moneda extranjera asimismo prohibida por ley en vista que la unidad nacional es el bolívar, lo cual se traduce que celebrando un contrato privado en divisas, el propietario/arrendador y/o inmobiliaria, deben ser cuidadosos en la elección del futuro o probable inquilino, observando que dicho inquilino puede acudir a la SUNAVI cuando lo desee porque es su legítimo derecho como tal, requiriendo la debida protección y por ende, la contratación celebrada en divisas, queda sin efecto y por ende, el propietario/arrendador y/o inmobiliaria no les queda si no que asumir las sanciones que contempla la ley especial que si bien equivalen a Unidades Tributarias, deriva de un procedimiento sancionatorio que se ventila ante la SUNAVI y además, solo podrá cobrar el alquiler mensual en moneda nacional mediando forzosamente la referida Providencia Administrativa.

Recordemos que en el contrato elaborado en divisas, pueden incorporarse cualquier clase de cláusulas, pero el riesgo siempre existe en la medida que el arrendatario insatisfecho acuda (en un futuro) a solicitar protección ante la SUNAVI al margen que se trate de una persona natural y/o jurídica. El inquilino que procede de ese modo, resulta ser quien se siente presionado por el arrendador y es esa su reacción; de igual modo, la SUNAVI protege a cualquier persona que se encuentre en la vivienda dado el uso del inmueble, excepción hecha del ocupante ilegítimo que no la tiene.

De otra parte, cuando se pactan arrendamientos de inmuebles cuyo uso es distinto a vivienda, es decir, oficinas, consultorios médicos, galpones industriales, colegios, escuelas y locales de comercio, si bien la prohibición subsiste en pactar el alquiler mensual en moneda extranjera, el riesgo es menor más allá que no todas las Notarías Públicas autentican documentos que contienen estos contratos, cuando se refiere a un canon de arrendamiento contemplado en moneda extranjera. Ya no existe la Dirección General de Inquilinato, organismo regulador para todos los inmuebles, la cual quedó suprimida en mayo de 2014 al dictarse la legislación en materia de arrendamientos comerciales y cuando se refiere a un organismo que se involucre en la fijación de precios en alquileres con estos usos en materia comercial, existe la Dirección de Gerencia Comercial adscrita al Ministerio para el Poder Popular para Comercio, como mediadora entre las partes sin que tenga facultad expresa por ley de fijar alquileres para inmuebles cuyo uso es de comercio.  

Cuando se refiere a los inmuebles cuyo uso es de oficinas y otros, amparados por la LAI, las partes acuerdan el monto del canon mensual en divisas como “moneda en cuenta”, debido a que el arrendatario siempre podrá liberarse de la obligación principal de pagar el alquiler mensual cuando lo realiza en moneda nacional, pero el reajuste debe efectuarse anualmente según el I.P.C. del Banco Central de Venezuela. Si las partes acuerdan otra cosa se plasma en el contrato, observándose que si el inquilino se planteare denunciar al propietario/arrendador y/o inmobiliaria, no existe organismo especial que atienda a tales fines; a diferencia de los inmuebles cuyo uso es de comercio que existe el prenombrado organismo de la Dirección de Gerencia Comercial.

Acerca de la protección legal, es menester destacar que mientras existan leyes en las cuales no hay protección efectiva e inmediata para el propietario, arrendador y/o inmobiliaria, siempre deben tomar las previsiones propias para esta clase de negocios siendo cuidadosas en la elección del potencial arrendatario del inmueble. No existe baremo para ponderar si un inquilino es o no cumpliente, pero justamente considerando la realidad nacional, podríamos evitar malos ratos en esta actividad inmobiliaria y la experiencia habla por sí misma. No existe normativa alguna que proteja celebrar un contrato de arrendamiento en divisas, excepción hecha con los inmuebles amparados por la LAI, norma que si bien no lo expresa de manera expresa, se interpreta a favor de quienes lo pactan con la consideración aludida acerca de que el arrendatario pueda liberarse de su obligación principal, pagando en moneda nacional, lo cual obedece a que nuestra legislación arrendaticia conformada por cinco (5) leyes, de manera tajante determina que los cánones de arrendamiento de los inmuebles se pagan en moneda nacional al margen que el mercado esté dolarizado, obviamente con las consideraciones precedentes a título de protección previas cuando se pretende suscribir una contratación en esta materia.

Como abogada aficionada a la materia de arrendamientos, sugiero elegir “bien” cuando se planteen arrendar y más en esta época pandémica. Quizá pudiera existir la consabida demora en la selección, pero lo importante es que sea asertiva con la finalidad de evitar conflictos a futuro, observando de manera palmaria que nuestra ley nacional protege al inquilino y no, al propietario/arrendador: en la población venezolana, es notorio que no existe equilibrio entre los sectores integrados por arrendadores y arrendatarios y desafortunadamente, la balanza siempre se ha inclinado especialmente cuando de vivienda se refiere hacia el arrendatario, comodatario, usufructuario y similares, creando una brecha respecto al arrendador, superada con creces con la promulgación en el año 1999 de la derogada parcialmente, Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

No olvidemos que permitir por cualquier circunstancia que un inmueble destinado a “vivienda” quede sin “ocupante” constituye riesgo palpable para el propietario, máxime cuando el tema de las “invasiones” retorna al tapete nacional, pese a que se trata de un delito debidamente sancionado por la ley penal distinto del desalojo arbitrario, sancionado por la ley especial.

Pueden arrendar, pero tomando en cuenta los lineamientos expuestos que si bien no los prevé expresamente la ley, constituyen el fruto de una vasta experiencia en este ámbito tan interesante y siempre en la “cresta de la ola”.