Cláusulas de Prórrogas Legales

UN COMENTARIO SOBRE LA CLÁUSULA DE
DURACIÓN O PRÓRROGA LEGAL…

En las oportunidades que escribo haciendo valer derechos que se entienden o asimilan a favor de aquellos que suelen ser denominados los “débiles jurídicos”, expresión esta que vale resaltar -no comparto- ni tampoco su interpretación, aclaro que ante todo soy jurista, y en mi caso personal, creo y he defendido la propiedad privada, sin dejar de reconocer los aspectos sociales inherentes a la misma, ello dadas las características propias de nuestra sociedad, y más en la actualidad con la crisis generada por la pandemia, hecho conocido por todos.

Las líneas de hoy, para variar, son un llamado de atención.

En mi ejercicio profesional, cuando litigo, sufro de un “mal”, analizo todos los pro y contras del caso; me “pongo en los zapatos” del contrincante, tanto de la parte misma como de sus abogados, esto me permite prever defensas, disponer de pruebas suficientes para sustentar los alegatos de quien represento, entre algunos aspectos inherentes al proceso judicial.

Dentro de tales aspectos, siempre evito dejar puertas “abiertas” para que el contrincante (términos estos que parecen propios de una guerra, pero el proceso en definitiva lo es, civilizado, pero lo es), tenga o consiga una oportunidad para “enredar” o crear conflictos innecesarios durante la tramitación del juicio.

Desde hace años, los procesos jurisdiccionales en nuestro país, no solo resultan costosos, sino demorados, hoy mucho más, y se agravan en la materia de arrendamiento, en la cual, citando a un cliente de hace años, me dijo: “…Gano el juicio y cada apelación o recurso, pero el inquilino sigue allí, no puedo disponer del inmueble, no percibo una compensación justa mientras se discute en juicio y él sigue ocupando el inmueble como si nada, y todos los gastos son por mi cuenta…”, y es así, en esta área del Derecho, el propietario o arrendador, se contenta con poder recuperar su inmueble, ni hablar de las deudas, o reparaciones, ni gastos de justicia, ni honorarios (costas). Tema este aparte y que no analizaré en esta oportunidad.   

He tenido ocasión de revisar en los últimos tiempos varios contratos de arrendamiento, en los cuales he observado que se dispone en la cláusula de duración, o en la relativa a la prórroga legal, en los casos de arrendamiento de oficinas o locales, algo redactado así: “…Queda expresamente establecido que la ARRENDATARIA deberá notificar por escrito a la ARRENDADORA su voluntad de ejercer su derecho a la prorroga legal mediante una notificación entregada en la dirección especificada en este contrato. Dicha notificación deberá ser entregada con al menos sesenta (60) días hábiles de anticipación al vencimiento del contrato…” palabras más, palabras menos.

Es aquí donde quiero detenerme. ¿Cuál es la finalidad de proponer una cláusula así? Pues como buen abogado “piensa mal y acertarás”. La idea es, que conscientes como estamos que no leemos detenidamente lo que firmamos, al inquilino se le pase el tiempo de notificar que hará uso de su prórroga legal, y el arrendador sostener que al no notificar, aquel ha perdido su derecho a la prórroga legal.

Esto son los ardides que luego dan lugar a juicios eternos y excesivamente conflictivos.

Aunado a que por lo general nunca analizamos el porqué de una norma.

La prórroga legal fue una figura que se consagró en la legislación de arrendamiento en el año 1999. Hoy solo aplica para oficinas, locales, más no para vivienda.

¿En qué consiste? En un lapso de tiempo adicional que se suma al contrato de arrendamiento al vencer el plazo convencionalmente pactado, pero manteniéndose el contrato y lo pactado en el mismo. Dicho tiempo varía según haya durado la relación arrendaticia, y constituye un plazo para que el inquilino sin mayores traumas pueda mudarse tranquilamente. Esto último resaltado, pues pareciera lo hemos olvidado. 

De hecho, es uno de los beneficios o protecciones de Orden Público que disponen los cuerpos legales que rigen el arrendamiento de los inmuebles destinados a oficina, galpones industriales, consultorios y locales, como hemos dicho, en favor de los arrendatarios. Valga comentar que tal como prevén ambos textos legales especiales, es potestativo u optativa para el arrendatario, entendiéndose como un poder o elección de éste, no del arrendador.

Si revisamos ambos textos legales, el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios[1] y el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial,[2] observamos que no se estipula ninguna formalidad, y tal era la idea, no se sujeta a requisitos, muy por el contrario se señala expresamente que opera de pleno derecho, es una opción del arrendatario y es obligatorio para el arrendador.

Lo pretendido fue, era y es, que no sea un procedimiento, ni que se constituya en una “traba” para el ejercicio de tal derecho, sino que opere de la manera más sencilla, justo para evitar conflictos.

Siendo así, y respetando obviamente otros criterios, en mi opinión, una cláusula como la anterior, limita un beneficio legal a quien se ha considerado por años “débil jurídico”, por lo que se corre el riesgo que no sea validada e independientemente de lo expresado, el arrendador tenga que reconocer y validar el derecho a la prórroga legal, aun sin que le sea notificada la voluntad del arrendatario de hacer uso de la misma, situación ésta que puede ser traumática en el supuesto que el arrendador proceda a exigir judicialmente la restitución del inmueble por considerar vencido el contrato y no ha lugar al beneficio señalado.

Este tipo de disposiciones contractuales, pudieran incluso ser consideradas “leoninas” circunstancia esta que ha sido sancionada en prácticamente todas las últimas leyes atinentes a materia contractual.

Evitemos entonces estipular cláusulas que puedan originar más conflictos de los propios en cada relación contractual, pues ello, al final, opera en nuestro beneficio.     

[1] Gaceta Oficial No. 36.845 del 7 de diciembre de 1999.

[2] Gaceta Oficial No. 40.418 del 23 de mayo de 2014.

Teresa Borges García
Abogado con Postgrado en Derecho Mercantil en la UCAB
Maestría en Derecho Procesal
Docente en la Universidad Central de Venezuela y post grado en la Universidad Santa María
Directora Ejecutiva de la Fundación Venezolana de Derecho Inquilinario
Miembro del Instituto Panamericano de Derecho Procesal
Twitter: @tereborges
Instagram: @borgesgar