Compliance en el área inmobiliaria

Guía para el Compliance Inmobiliario

En el mundo jurídico, el compliance ha sido empleado para referirse al cumplimiento de determinadas normas en múltiples áreas que sirvan para prevenir los riesgos en la prestación de servicios de una empresa, en igual sintonía, para el mundo inmobiliario, los asesores y corredores inmobiliarios como garante del resultado del negocio, son los actores clave que deben procurar el cumplimiento de las normas multidisciplinarias que tienen incidencia en esta área, en este sentido, el presente artículo te presenta la guía para el compliance inmobiliario, (a los efectos de este artículo lo denominamos GCI), a los fines de garantizar una venta segura.

PASO 1.

¿Tienes consolidada tu imagen?

En el mundo de los negocios un elemento imprescindible para toda empresa es la consolidación de su imagen y marca. En el sector inmobiliario las personas confían en las marcas consolidadas y la siguen para mitigar riesgos en las negociaciones, en igual proporción es imprescindible para los asesores que ejercen la profesión de correduría inmobiliaria, con o sin el resguardo de una marca, tener una imagen profesional de impacto y con credibilidad, que les garantice confianza y tranquilidad en cualquier negociación, que se traduce en un valor de mucha riqueza “un buen nombre”.

Todo inicio de relación profesional comienza con una presentación, las nuevas tecnologías de información y comunicación, facilitan toda la información necesaria del profesional inmobiliario en redes sociales, así como la obtención de datos verificables.

El primer acercamiento con tu cliente, es ofrecer tus servicios corporativamente y promover tu servicio profesional, haciendo uso de las herramientas tecnológicas e invitándolo a visitar tus redes sociales donde proyectas tu imagen profesional, generando un vínculo de confianza durante la prestación del servicio, hasta la culminación efectiva del negocio, lo mismo a la inversa, es necesario que el asesor haga lo posible por examinar el perfil del cliente.

Este vínculo de confianza se justifica debido a que el profesional inmobiliario obtendrá acceso a información sensible y privada de su cliente, a quien deberá asesorar para evitar riesgos por incumplir con determinadas materias reguladas por las leyes nacionales que apliquen para la ejecución del negocio inmobiliario, asegurando un negocio transparente y libre de conflictos.

PASO 2.

¿Conoces la necesidad del cliente?

El objeto que ha dado origen a la relación profesional es el inmueble, y, una de las condiciones fundamentales en el desarrollo de una relación profesional cliente – asesor, es la claridad y transparencia con la cual se transmite la información, para determinar la necesidad del servicio que requiere el cliente, es indispensable uno de los primeros instrumentos que nos sirven para conocer los detalles de la propiedad objeto de negociación, que es la Planilla de Descripción del Inmueble, cuyo empleo debe ser eficaz para un primer acercamiento con lo que persigue el cliente, bien sea por búsqueda u ofrecimiento, tanto en compraventas como en arrendamientos.

La ventaja fundamental de esta planilla descriptiva, es que permite conocer en forma precisa la información de mayor valor o interés del inmueble que, resulta imprescindible para perfilar el cliente adecuado, y facilitar al comprador la consolidación de una oferta, y con esto avanzar en la ejecución de los actos publicitarios que conforme a la contratación deban realizarse durante el corretaje hasta la conclusión satisfactoria del servicio.

PASO 3.

¿Listo para solicitar los documentos?

Esto implica que los asesores que representen tanto a propietarios como a compradores, deben formalizar su negociación con un contrato de servicio inmobiliario, comúnmente conocido como autorización de venta o contrato de servicios inmobiliarios, que por su naturaleza puede revestir un contrato de búsqueda u ofrecimiento inmobiliario, cuyo fin tiene coincidencias con el mandato, figura contractual establecida en la legislación venezolana, mediante el cual se confía al corredor realizar todas las gestiones necesarias para la culminación de un negocio jurídico inmobiliario en nombre de quien lo contrató.

Es necesario que el corredor inmobiliario solicite al propietario el documento de propiedad, cédula catastral vigente, liberación de hipoteca, en caso de que aplique; poder, en caso de que aplique; copia del registro mercantil y última asamblea, en caso que el inmueble se encuentre a nombre de una empresa; solvencia de condominio, y cualquier otro documento relacionado al inmueble, para darle información precisa al interesado y para la correcta formación de la carpeta inmobiliaria que será empleada para la concreción del negocio planteado. No obstante, es responsabilidad del asesor verificar en el Registro Inmobiliario que corresponda la situación jurídica actualizada del inmueble.

Asimismo, se sugiere que, si el corredor se encuentra en la posición de asesorar a un comprador, le solicite a este la documentación que sea pertinente para certificar el origen lícito de los fondos, información que será requerida por el propietario del inmueble, dándole seguridad y confianza a éste, y evitar riesgos innecesarios relacionados con la legitimación de capitales, esta información obra en beneficio de los intereses del cliente que asesoramos, dada a las especiales y rigurosas leyes que en la materia se han empleado en Venezuela y a nivel internacional.

PASO 4.

¿Lograste una propuesta satisfactoria para tu cliente? Hay que garantizarla.

Para ello, deberás suscribir un instrumento denominado por el común, como RESERVA el cual reviste el carácter de un contrato preliminar, para la preparación de la venta definitiva, pagándose una cantidad como garantía de la negociación.

Esta reserva como contrato preliminar sirve para vincular el compromiso y que la propuesta ofrecida por el cliente es seria y sin animus iocandi (intención jocosa), además de servir como propósito de garantizar el pago de honorarios al corredor inmobiliario. La reserva no es impeditiva para suscribir otras fórmulas contractuales, tal es el caso de la opción de compraventa y la promesa bilateral de venta, distinguiendo a la reserva de estas dos, que además de las partes participa en el contrato el asesor inmobiliario.

PASO 5.

Protégete con la Constancia de Visita.

Ya sabes que tu relación es formal, prepárate para demostrar que has cumplido con el contrato de servicio, protegiéndote con la CONSTANCIA DE VISITA. Este instrumento sirve como elemento probatorio pre constituido con el cual el asesor demuestra haber cumplido fielmente con el contrato de autorización de venta o servicios

inmobiliarios, en lo que corresponde a la actividad de corretaje propiamente dicha, que entre dichas actividades incluye la publicación del inmueble por los distintos portales y redes sociales, atrayendo interesados para visitar el inmueble, siendo este el hecho que demuestra la efectividad de la comunicación en la fase de corretaje.

PASO 6.

¿Crees que cumpliste con tus servicios?

Se firmó la reserva y ha sido pagada, y a su vez las partes se han comprometido a suscribir un contrato de venta definitivo, ahora, ¿cuándo crees que has cumplido con tus servicios?

Dependiendo de cuál ha sido el objeto de la prestación de tus servicios inmobiliarios, podemos hablar de distintos momentos de culminación del servicio profesional, así pues, en materia de arrendamiento tus servicios deberían culminar con la celebración del contrato de arrendamiento, terminándose la obligación de asesoramiento de ambas partes, entendiéndose que todos los términos y condiciones, en la que contribuiste a formar parte, se regularán por el contrato; el cual puede ser de forma privada o autenticada (por notaría).

Para el caso de servicios inmobiliarios en la compra venta, tu trabajo se verá cumplido, una vez suscrito el documento de venta definitivo ante el registro inmobiliario correspondiente, donde se verifica la tradición del inmueble, proceso de protocolización que deberá ser acompañado por el asesor hasta la firma u otorgamiento ante el registro correspondiente.

Como podemos ver, el ejercicio de la labor profesional del corredor inmobiliario durante el proceso de cierre de una negociación, implica una serie pasos legales que incluyen diversos documentos, y que por orden lógico se recomienda deben ser de especial observancia por parte del asesor, a fin de evitar perjuicio a los intereses de los clientes y garantizar un negocio seguro.

Mireya Oliveros Sequera
Abogado con Postgrado en Dº Procesal Civil, Administrativo y Laboral. Lic. en Relaciones Industriales
Locutora Egresada de la UCV, Certificado No.58.485 / Life Coach Profesional y PNL
Corredor Certificado Nº 4.108 Cámara Inmobiliaria de Venezuela – Cámara Inmobiliaria Metropolitana
Fiscal del Tribunal Disciplinario e Instructora en Dº Laboral del Ilustre Colegio de Abogados del Estado Miranda
Directora de RE/MAX Premier
Directora del Escritorio Jurídico Oliveros Castrillo & Asociados
Instagram: @abgmireyaoliveros @remaxpremierve