El Arrendamiento de Viviendas a empresas: ¿Una verdadera solución?

Como ya saben, por lo general escribo sobre temas que afectan a mis queridos corredores inmobiliarios y que resultan recurrentes, ante los cuales estimo se debe aclarar o aportar al respecto.

En esta oportunidad, dedico unas líneas al arrendamiento de vivienda, que se rige en la actualidad por la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, su Reglamento, y el Decreto No. 8.190, Decreto contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, este último -recordemos- no solo aplica en el caso de relaciones arrendaticias.

En efecto, cada día y de manera constante, atiendo consultas sobre arrendar viviendas a empresas, o más genéricamente, a personas jurídicas, aplicando el artículo 9 de la ley especial sobre la materia, partiendo de la premisa que, de tal suerte, se “escaparan” de la aplicación de las leyes antes mencionadas.

Veamos, el artículo 9 de la Ley, textualmente reza:

“Queda excluida del régimen de la presente Ley la ocupación de vivienda, habitación o pensión, que sean consecuencia, o con ocasión, de una relación laboral o una relación de subordinación existente. No así, a los efectos de la fijación del canon de los inmuebles sujetos a regulación cuando el valor rental forme parte del sueldo o salario, sin perjuicio de lo dispuesto en la Ley Orgánica del Trabajo, con la excepción que establezca la presente Ley.”

A su vez, dicha norma deviene de la prevista en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del año 1999, solo que en el artículo 5, de la referida ley, se aclara que es a los efectos de la terminación de la relación arrendaticia.

Diremos pues, que fue su antecedente.

Ahora bien, si nos preguntamos ¿De qué se excepciona en la vigente ley de arrendamiento vivienda en el supuesto indicado?

Pues debemos partir de las protecciones de Orden Público que la ley prevé a favor del inquilino: terminación de la relación arrendaticia; preferencia arrendaticia y ofertiva; e incluso pudiéramos incluir el registro del contrato, dado que, en este caso, el contrato principal o el verdadero contrato, es el laboral, entiéndase bien. El supuesto de la norma parte de que la ocupación del inmueble destinado a vivienda nace de una relación contractual laboral, este es el contrato principal y el de arrendamiento u ocupación del inmueble consecuencia del primero, que inclusive no necesariamente debe estar implementado en un contrato de arrendamiento, sino como parte del “paquete laboral” que se conviene con el trabajador, es decir, la ocupación de la vivienda deviene del contrato laboral, es en éste donde se deben estipular las condiciones, modalidad, y demás sobre el tema de facilitar una vivienda.

Si se dan los supuestos anteriores, ya el patrono no debe agotar el procedimiento previo administrativo para el desalojo, sino tramitar todo lo pertinente ante la competencia laboral.

No así, en cuanto al monto del canon de arrendamiento que, sí resulta controlado por el régimen de fijación del canon, desarrollado en la ley y competencia de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos Inmobiliarios, y la posibilidad de un reintegro de incumplir con dicha fijación y percibir más de lo legalmente permitido, lo que incluso, pudiera dar lugar a reclamación laboral considerando dicho canon superior como parte del salario.

Entonces, ¿El hecho de firmar un contrato con una persona jurídica podemos considerar que encuadra en el supuesto normativo? En mi criterio no.

Para que encuadre en tal supuesto, el arrendador debe tener a su vez una relación laboral con quien ocupará el inmueble, y parte del contenido del contrato laboral debe ser la ocupación de una vivienda, lo que incluso debe constar en el contrato a suscribir, tanto en el laboral y-o arrendamiento que se suscriba al efecto, pero el último vinculado al primero, y el canon debe ser aclarado si forma parte o no del salario de quien ocupará el inmueble.

Muy por el contrario, si quien arrienda la vivienda es una persona jurídica, perfectamente podemos considerar que se está perfeccionando un fraude a la ley, incluso doble, establecido en el artículo 5, numerales 6 y 20 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

Doble, pues estamos burlando los derechos del verdadero inquilino, y quien arrienda así, a su vez, está siendo parte del fraude.

Por otra parte, debemos recordar las amplias competencias que dispone la SUNAVI, dentro de ellas: investigar de oficio; debe procurar que prive la justicia sobre formalidades jurídicas y la realidad sobre las formas, especialmente, dispone el numeral 6, cuando estas estén dirigidas a menoscabar el interés social o los derechos de los particulares en el goce del derecho a la vivienda, estableciendo responsabilidades penales y pecuniarias según la gravedad del ilícito o cambio de uso; y, sanciones e indemnizaciones, para que los ciudadanos se abstengan de violar la ley (numeral 20). En estos casos, resulta sumamente fácil constatar que lo que se está perfeccionando es un fraude a la ley, en detrimento de los derechos de los inquilinos u ocupantes legítimos de una vivienda.

“Una persona jurídica no requiere vivienda; una persona jurídica no mantiene una relación laboral con el arrendador”.

Incluso, en el supuesto que la persona jurídica que arrienda lo hace para darle una vivienda a su trabajador, una vez terminada la relación, el inquilino tendría derecho a continuar ocupando el inmueble, pero ya solicitando la subrogación, ¿por qué? Pues lo que pretende la legislación actual, es a ultranza proteger al inquilino o quien ocupe una vivienda que destine a su hogar (vivienda principal como lo denomina la ley), de mantenerlo en la posesión de ésta, y sería cuesta arriba para la empresa patrona iniciar un procedimiento ella para desalojar al trabajador de un inmueble que pertenece a otra persona, que además aceptó arrendar, y es ajena a la relación laboral, máxime si el trabajador, en este supuesto, paga el canon de arrendamiento.

Como siempre explico en mis clases o charlas, el supuesto de la norma lo vemos claro en el caso de la trabajadora residencial, inclusive en su día la extinta Dirección de Inquilinato fijaba el canon a la unidad de vivienda destinada a dicho trabajador, pues formaba parte de su salario, o bien, el caso de los ex trabajadores de PDVSA, que, al terminar la relación laboral, el Estado procedió a desocupar las unidades de vivienda que por contrato laboral les había asignado. 

En verdad, esta salida, no corresponde al supuesto legal, y ante un litigio, al final, de lo que se quiere “escapar”, no se logra, si nos apegamos a la ley.

Debe reiterarse también a título de cierre, y en otro supuesto, de similares características, que habiendo surgido esta práctica de arrendar a personas jurídicas como alternativa para estimular el arrendamiento de viviendas, en una economía volátil, dolarizada de manera no oficial, y con un régimen legal absolutamente intervencionista por parte del Estado a través de los controles establecidos en los reseñados cuerpos legales y materializados en la actuación de la SUNAVI, que por el contrario la ha desestimulado el arriendo de viviendas forzando a buscar alternativas no apegadas a la ley. No resulta tampoco útil en modo alguno disfrazar el arrendamiento de un bien inmueble destinado a vivienda, por un arrendamiento a través de persona jurídica interpuesta, señalando que el inmueble sería destinado a uso de oficina, pues igualmente se incurre en fraude a la ley, y esto es un hecho muy fácil de desvirtuar, flagrando tarde o temprano la realidad, y produciéndose igualmente desde el inicio de la relación arrendaticia, todos los efectos propios del régimen aplicable en materia de arrendamiento de viviendas, con todos los privilegios y prerrogativas dados en beneficio del arrendatario, quien, aunque participó de forma simulada en un fraude a la ley a través de la suscripción de un contrato de arrendamiento a una persona jurídica, bien podrá gozar de todo el elenco de beneficios que a su favor le otorga el ordenamiento jurídico, exponiendo a su arrendadora a las consecuentes sanciones legales, alegando además, que era la única manera de optar ab initio a una solución habitacional que pudiera satisfacer su derecho a la vivienda en una coyuntura determinada.

Tengamos cuidado y seamos responsables con nuestros clientes, recomendación en la cual siempre insisto.     

Septiembre, 2023

Teresa Borges García