Analicemos la Urbanización Los Palos Grandes
En esta oportunidad fundamentamos la afirmación del epígrafe tomando como ejemplo para el análisis a la Urbanización Los Palos Grandes. Esta selección no es casual, la Urbanización Los Palos Grandes es una de las más demandadas en el Municipio Chacao y en general en el Área Metropolitana de Caracas. ¿Por qué? Varias razones responden esta pregunta: 1) Está ubicada dentro del municipio “Premium” de la ciudad, 2) Tiene excelente accesibilidad y transporte, 3) Está muy bien abastecida de servicios y comercios, y 4) Conviven muchas actividades tales como la residencial unifamiliar al norte, multifamiliar al sur, la corporativa, la comercial, cultural y recreacional, con una armonía que no se ve fácilmente en otras zonas y lo mejor: sus residentes y visitantes disfrutan esta dinámica en un ambiente bastante seguro, arborizado, limpio, ordenado y grato. Lo anterior permite entender por qué de cada 100 ventas de apartamentos dentro del Municipio Chacao, 25 ocurren en los Palos Grandes.
La gráfica que les compartimos en este escrito responde a:
- Información de propiedades vendidas (demanda efectiva).
- La tipología es apartamentos.
- El sector es la Urbanización Los Palos Grandes del Municipio Chacao en Caracas.
- El periodo es 2000 al 2023.
- Las fuentes de información son: Organización Akros, CINPRONET, información de ventas de inmobiliarias y asesores inmobiliarios independientes y el portal de gestión inmobiliaria REX.
Los precios están expresados en Dólares tomando la tasa de cambio paralela de https://es.wikipedia.org
Hacemos hincapié en que este breve estudio está basado en demanda efectiva y no en oferta pública. Nosotros particularmente en Grullón & García tenemos nuestras reservas sobre la información de precios expuesta en los distintos portales y redes sociales, que son las principales fuentes de promoción y publicidad en nuestra ciudad; y es que según nuestras propias estadísticas, el 90% de los precios publicados obedecen a lo que pide el propietario por su inmueble y no a estudios de mercado objetivos. Por su parte, los propietarios asignan un precio en función de lo que ellos necesitan o desean o lo que una persona externa sin conocimiento ni sustento le dice que vale.
Así las cosas, regresando a la gráfica, podemos observar como desde el año 2000 los precios de los apartamentos en Los Palos Grandes vienen cayendo en términos promedios a razón de -14% quinquenal, pasando de 1.630 $/m2 y ubicándose actualmente en el año 2023 en 780$/m2. Si revisamos la caída total que han manifestado en este periodo de 23 años, la tasa de decrecimiento es del -52%, del año 2000 al año 2023.
Un apartamento promedio en esta urbanización mide 140 m2 aproximadamente, entonces quien compró en el año 2000, probablemente haya pagado una cifra de alrededor de 230.000 US$ y si está tomando la decisión de venderlo hoy día, podría estar cerrando el negocio entre 115.000 y 120.000 US$. Por supuesto queremos dejar claro que hay otras variables que influyen sobre estos promedios generales que estamos mencionando, tales como: edad del edificio, amenidades, áreas comunes, estado de conservación y manteamiento, servicios y continuidad de los mismos (agua, luz, internet), distribución del apartamento, materiales y acabados, entre otros. Basándonos en lo anterior, podemos afirmar que es momento de invertir en bienes raíces en la ciudad.
Es interesante preguntarnos qué pasará para el 2025? Si continúa la historia pudiéramos proyectar, tomando en cuenta la misma tasa de decrecimiento (-14%), un precio unitario de 674$/m2 para esa fecha. Esperemos que todos los factores que han inducido la diáspora venezolana cesen, y así el inventario disponible de propiedades en Venezuela se frene, no siga creciendo. Mejor aún, en un escenario muy positivo, que los venezolanos que partieron en búsqueda de calidad de vida y de mejores oportunidades regresen, el inventario se consuma y la demanda de inmuebles se equilibre con la oferta, o más positivo todavía, la supere y comience la recuperación de nuestros precios, para ese entonces, cuando se equilibre el mercado inmobiliario quienes compraron en las actuales circunstancias bajo un escenario de sobreoferta, habrán hecho una estupenda inversión, pues obtuvieron activos por la mitad de su valor.
Claudia S. García Tramontín Urbanista Perito Valuador certificada por SOITAVE 1.808 SUDEBAN: P-2.353 / FOGADE Nº 0772 Corredora Inmobiliaria Certificada N° 622 Directora – Socia de Grullón & García Realtor´s Team
