La Pandemia y su impacto en el Sector Inmobiliario

¿QUÉ APRENDER DE LA PANDEMIA?

Siempre de toda experiencia, buena o mala aprendemos algo. Hoy es de la pandemia COVID-19.

Lamentable resulta que, una vez superada, olvidamos sus lecciones rápidamente y para ello antes de entrar en materia, solo referiré un ejemplo con ocasión al aniversario de nuestra hermosa ciudad Caracas y al terremoto ocurrido en el año 1967.

Recuerdo que -una vez acontecido- se tomaron al menos dos medidas para prevenir efectos tan catastróficos ante un acontecimiento similar, considerando justamente los sufridos en aquella oportunidad. Estas medidas fueron las siguientes: a) Incorporar normas anti sísmicas en las nuevas construcciones, a lo cual -vale señalar- no han sido actualizadas ni se han ajustado tampoco a los avances sobre la materia, es decir, lección olvidada, pues nos encontramos y a la fecha seguimos en mora; y b) Simulacros de evacuación, con previa señalización de las salidas de emergencia en las edificaciones donde se hace vida pública (lo cual incluso es obligatorio).

Respecto al segundo punto, al menos tengo entendido que solo el Municipio Chacao las ha realizado en los planteles educativos.

Olvidamos pues y luego nos lamentamos.

En nuestro caso y atinente al tema que quiero compartir, reseño con remembranzas algunas cláusulas que los abogados de antes, con canas y experiencia, incluían en sus contratos y muchas de ellas de manera más desarrollada a lo actual.

Es así como, cuando revisamos contratos de cierta época observamos cláusulas preventivas, por denominarlas de alguna manera, que en el tiempo se ha ido diluyendo por diversos motivos, entre ellos, el uso de formatos, y el desconocimiento del alcance de algunas previsiones que contienen, por lo que el usuario lo obvia, amén que estos formatos por lo general solo incluyen las cláusulas básicas sin profundizar en cada negociación a celebrar, lo cual acentúa una perjudicial “estandarización” de los contratos tipo, que muchas veces dejan de corresponderse bien y fielmente con el ánimo y espíritu de la negociación que lleva a las partes a celebrar el contrato, pues también ocurre que, es recurrente que en la revisión efectuada en Registros y Notarías previo a su suscripción, hay correcciones que deben ser contempladas sí o sí, para que pueda “autorizarse” la firma del documento.

Además de esto, y quizás lo más importante, no somos previsivos, somos adolescentes que creemos que correr a alta velocidad por ser jóvenes nos exime el riesgo de un grave accidente.

Entonces, es en la previsión donde debemos centrarnos.

Ya antes de la pandemia, dada la situación del país, he venido recomendando adicionar a los contratos cláusulas que personalmente denomino a mi estilo, veamos:

• Cláusulas de contingencia: No solo en relación al precio; moneda de pago (todos sabemos los inconvenientes en este aspecto); modificaciones normativas imprevistas; conservar el equilibrio contractual y causa del contrato.
• Como secuela de lo anterior, cláusula de cómo proceder ante cualquier contingencia de las mencionadas.
• Hoy día, cláusula sobre la pandemia y cómo se regirá lo pactado considerando los aspectos fundamentales de cada negocio y cómo puede resultar afectado, incluso previendo garantías.
• Incluir siempre, la cláusula relativa a exoneración de exigencia de daños y perjuicios, y-o cláusula penal ante hechos originados por causa fortuita o fuerza mayor, o hechos del príncipe.
• Cláusula de mediación, inclusive establecida para agotarla antes de acudir a un arbitraje o a la jurisdicción (tribunales). En este supuesto, siempre indico que es conveniente desde el inicio elegir un número de posibles mediadores de común acuerdo entre las partes. Ello ¿por qué?, pues cuando estamos celebrando el contrato usualmente nos “amamos”, pero cuando surgen las divergencias, surgen las pasiones, y nace el “odio”, como en toda relación humana, y en esa fase no hay acuerdo posible hasta que las aguas vuelven a su cauce.
• Y finalmente, por hoy, me referiré a la cláusula arbitral, y más aún tomando en consideración que nuestros centros de arbitraje por lo general van a la palestra siempre, y a tal fin refiero, que el Centro de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Caracas, incluso ya aprobó y publicó el Reglamento para el manejo de Procedimientos a través de Medios Electrónicos, pero lo fundamental es, no solo incluir la cláusula arbitral, sino también indicar que nos sujetamos a que el procedimiento se trámite aplicando el indicado Reglamento.

Es cierto, que todo no lo podemos prever, pero el éxito de un contrato consiste en que el cliente (corredor o quien representa) plantee con sinceridad al abogado el verdadero negocio para que éste le “dé forma”, analice los pro y los contra, pondere y evalúe los posibles riesgos, lo cual debe hacer cada parte, para luego conciliar las posiciones y proceder a concretar el negocio a través de un contrato que brinde la mayor seguridad posible a ambas partes y pueda ser ejecutado o cumplido sin mayores escollos ni dolores de cabeza que perfectamente pudieron haber sido evitados o al menos previstos.

Debemos ajustarnos a los tiempos y anticiparnos a los cambios en la medida de lo posible, pues de tal suerte, cada negocio que concretemos será seguramente exitoso.

Julio 2020

Teresa Borges García
Abogado con Postgrado en Derecho Mercantil en la UCAB
Maestría en Derecho Procesal
Docente en la Universidad Central de Venezuela y post grado en la Universidad Santa María
Directora Ejecutiva de la Fundación Venezolana de Derecho Inquilinario
Miembro del Instituto Panamericano de Derecho Procesal
Twitter: @tereborges
Instagram: @borgesgar