Sobre los Fondos de Protección al Inquilino y pequeño Arrendador

SOBRE LOS FONDOS…

Como ya hemos comentado en otros artículos publicados en redes, el Estado de Alarma (Decreto No. 4.160, Gaceta Oficial Extraordinaria N° 6.519 del 13 de marzo de 2020, el cual se ha venido prorrogando hasta la fecha) que a su vez motivó los Decretos Nos. 3 y 11 (Decreto No. 4.169, en la Gaceta Oficial Extraordinaria No. 6.522 de fecha 23 de marzo de 2020 y Decreto No. 4.279, Gaceta Oficial No. 41.957 del 2 de septiembre de 2020) suspendieron el pago de los cánones de arrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda y comercio -y muy por el contrario como en otras áreas- el Estado no dictó ninguna medida que permita palear la situación a los arrendadores.

Para ubicarnos, quisiera compartir una anécdota. Luego del primer intento de reforma a la legislación inquilinaria, en concreto al Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que no se consolidó, posteriormente, ante los reclamos de las Redes de Inquilinos, fue promulgado el Decreto 8.190, Decreto Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas (Gaceta Oficial No. 39.668 del 6 de mayo de 2011), y se inició la discusión de una nueva ley en materia de arrendamiento de vivienda.

En esa oportunidad (como en otras), la Cámara Inmobiliaria de Venezuela participó, y recuerdo que en una reunión se tocó el tema de aquellos inquilinos de la tercera edad, o casos especiales en los cuales se veían limitados en el acceso a la vivienda, en concreto en arrendamiento y poder honrar los pagos de los cánones.

Conversando se les planteó la posibilidad de crear un fondo de ayuda o apoyo a estos arrendatarios, tal como existe en otras latitudes.

Finalmente, en noviembre del año 2011 (Gaceta Oficial Extra No. 6.053 del 12 de noviembre de 2011), fue publicada la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y en la misma, resumiendo se prevé -entre otros aspectos-: la promoción del arrendamiento socialmente responsable, lo cual consiste en generar un marco jurídico y políticas públicas para el establecimiento de relaciones arrendaticias justas, que procure el bienestar social y seguridad jurídica de las partes en la relación jurídica; crear beneficios a favor del arrendador para estimular contratos a tiempo indeterminados; que el canon de arrendamiento no solo cubra los gastos del inmueble, sino también un margen de ganancia (Art. 20, numerales 1, 3,11, 14), valga indicar que nada de lo anterior, en nuestro criterio se ha implementado.

En este cuerpo legal, a nuestro juicio se incurrió en un desequilibrio que violenta la Constitución al establecer un régimen diferente para el multi-arrendador y otro para el pequeño arrendador, entre otras inconstitucionalidades, pero esto no es el objeto de estas líneas.

En el artículo 19 de la ley, se determina cuál será el patrimonio de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, órgano creado en esa oportunidad y competente a nivel nacional sobre toda la materia en el arrendamiento de viviendas.

A su vez, en la Disposición Transitoria Novena, se establece que las consignaciones arrendaticias no retiradas luego de un año serían destinadas por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda al Fondo de Protección al Inquilino y al Pequeño Arrendador, e igualmente, conforme al artículo 141, se dispone que el monto de las multas pasara a ser parte del mencionado fondo. Fondo este que creemos surgió con ocasión de la anécdota comentada, pero no fue debidamente desarrollado.

Si bien es cierto, la normativa sobre dicho fondo es totalmente parca, siempre me quedó la “espina” de cómo funcionaría y ante cuáles circunstancias.

Por ejemplo, personalmente, cuando he demandado el desalojo de una vivienda en materia de arrendamiento, en mis petitorios (peticiones al tribunal) pido que durante el tiempo de suspensión de la ejecución de la sentencia hasta que se le ubique la salida habitacional provisional o definitiva al inquilino condenado a desocupar, éste pague una indemnización por el uso del inmueble, o en su defecto, de no poder honrarla, la gestione ante SUNAVI o Ministerio de Vivienda para satisfacer el daño al propietario-arrendador, pues he considerado que uno de los fines del referido Fondo debería ser ese.

Ahora bien, siendo así, y creado el Fondo de Protección, el cual como se ha expresado no solo es para el inquilino sino para el pequeño arrendador, cabe preguntarse: ¿Por qué no se ha activado el mismo para suplir el pago de las pensiones de arrendamiento, al menos, de los pequeños arrendadores, que están afectados seriamente en sus ingresos y ante la misma situación de pandemia que viven los inquilinos?

¿Existe efectivamente ese Fondo? ¿Qué ha pasado con el mismo? ¿No sería éste hoy de suma utilidad para coadyuvar a miles de arrendadores que están en crisis y no pueden acceder ni siquiera a sufragar sus requerimientos mínimos ante la cesación de pagos de cánones de arrendamiento de sus inquilinos?

Sin aventurarnos, y es donde queremos concluir, seguro estamos que de existir el Fondo, el mismo dispone de sumas totalmente descapitalizadas por la hiperinflación, no pudiendo entonces ni siquiera suplir una situación de emergencia, que al menos la ley procuró prever.

Entonces, de ahí nos surge otra interrogante: ¿Este será el mismo destino del Fondo que se pretende crear con el denominado Proyecto de Ley de Condominios y Asociaciones de Vecinos que presentó la gobernación del estado Bolivariano de Miranda?

En verdad, se dictan y publican leyes que al parecer desconocen quienes las dictan, o resultan inoperantes, o no se implementan debidamente y, aclaramos, ello no implica que estemos de acuerdo con tales leyes o su contenido total, pero lo cierto es que nos encanta legislar para que luego esas leyes resulten vacías, huecas en su aplicación práctica en lo que significa consagrar y establecer verdaderos mecanismos de protección al ciudadano.

Teresa Borges García
Abogado con Postgrado en Derecho Mercantil en la UCAB
Maestría en Derecho Procesal
Docente en la Universidad Central de Venezuela y post grado en la Universidad Santa María
Directora Ejecutiva de la Fundación Venezolana de Derecho Inquilinario
Miembro del Instituto Panamericano de Derecho Procesal
Twitter: @tereborges
Instagram: @borgesgar