El arrendamiento de viviendas con ocasión de la derogatoria parcial de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (1999) y feliz cumpleaños a la legislación inquilinaria en materia de vivienda.
El arrendamiento de vivienda, siendo un “artículo de primera necesidad” tuvo sus cuantos minutos de gloria con ocasión de la promulgación de la L.A.I. en el mes de diciembre de 1999 con vigencia a partir del 1° de enero de 2000 a través del Decreto N° 427, época en la cual el proceso se constitucionalizó, especialmente con la aplicación de los Principios consagrados en la Carta Magna, como son el debido proceso y la tutela judicial efectiva, debido a que este homogéneo cuerpo de normas permitió la armonización de los intereses de arrendatarios y arrendadores; reactivó la protección de los derechos humanos como es el derecho a una vivienda digna y por ende, los derechos de las partes intervinientes en la relación; protegió el derecho de propiedad y si bien, estableció la regulación de los precios de los alquileres de la vivienda, los parámetros eran acordes con el mercado inmobiliario sin afectar la realidad circundante, lográndose transparencia en todos los procesos judiciales referido a la vivienda, con la anhelada armonía en la relación propietario-arrendatario, respetando el Principio de la Autonomía de la Voluntad.
Sin embargo, aplicando aquel viejo adagio “de lo bueno, poco” en fechas 06 de mayo y 12 de noviembre de 2011, la Asamblea Nacional, promulga el Decreto Ley N° 8190 contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas y la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda conjuntamente con su Reglamento de fecha 14 del mismo mes y año y si bien, el artículo 1° de la Ley indica que su objeto es establecer el régimen jurídico especial del arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda en el marco de tan novedosa legislación y Política Nacional de Vivienda y Hábitat, como un sistema integrado dirigido a enfrentar la crisis que ha afectado al pueblo venezolano, consecuencia del modelo capitalista explotador y excluyente, con el fin supremo de proteger el valor social de la vivienda como derecho humano y su garantía plena, a lo largo de estos diez años, la realidad vivida en el país ha sido diferente y lo más lamentable, continúa siendo distinta.
Efectivamente, al derogar parcialmente la L.A.I. por los nuevos textos, debido a que la vivienda es objeto de esta ley especial asi como el Reglamento, se retoma sin ambages la legislación inquilinaria derogada de los años 47, 60 y 72, que históricamente -sabemos- ocasionó serios inconvenientes en tan delicada materia, debido a que todos los asuntos inquilinarios (incluida, la vivienda) debían plantearse primero ante el Organismo Administrativo Inquilinario (el Ministerio de turno) y posteriormente, en la jurisdicción. Dicha legislación se aplicaba a la Venezuela de esa época y justamente, la intención del legislador del año 99 fue superar los escollos del pasado adecuando la legislación inquilinaria a la Venezuela del siglo XXI, lo cual trajo como resultado que las acciones judiciales tendentes a obtener el desalojo de un inmueble y/o discutir la permanencia o no por parte del arrendatario en el inmueble objeto del contrato de alquiler, se sustanciarían y tramitarían por el procedimiento breve, ante la jurisdicción civil ordinaria, independientemente de la cuantía del asunto controvertido.
Con la vigente legislación, celebrada -además- por haber arribado de manera airosa desde el aspecto político, económico y social a sus diez años, el arrendamiento de vivienda como alternativa de vida del venezolano permanece afectado por los embates del trajinar de demorados y complejos procedimientos administrativos y posteriormente, procesos judiciales que han exacerbado el “modus vivendi” y la salud de los venezolanos. Basta observar, a modo de ejemplo, la afectación a la salud por parte de arrendadores e inquilinos en esta tortuosa y constante guerra inquilinaria justamente por constituir la vivienda el núcleo esencial, a lo largo de esta década, quienes no solo han fallecido si no que trasmiten a sus herederos, que no lo merecen, tan cruenta realidad.
Resulta difícil asumir que el monto del canon de arrendamiento mensual de una vivienda se fije legalmente tomando en consideración valores ínfimos y distorsionadores de la realidad venezolana; que para lograr efectiva y eficazmente la recuperación de la vivienda arrendada, siendo obligación del arrendatario hacer la entrega de manera oportuna como expresa el Código Civil máxime cuando la conceptualización del contrato de arrendamiento es que sea a tiempo determinado, las partes se enfrenten constantemente obteniendo en teoría la victoria el más fuerte, es decir, el arrendatario, mal denominado por la legislación y doctrina como el “débil jurídico” dada la excesiva protección estatal; que los variados procedimientos administrativos de irremisible cumplimiento antes de abordar el proceso judicial entorpecen la condición de las partes, habida cuenta de lo demorado y engorroso que resultan unido a que cuando se traslada el asunto al ámbito judicial, la pretendida autorización por parte de la Administración Pública, se inicia un juicio que eterniza el derecho por parte del propietario-arrendador de recuperar el inmueble cedido en alquiler, pensando que le sería devuelto al vencimiento del plazo, máxime cuando la figura de la prórroga legal también fue excluida de la vigente legislación.
El derecho de propiedad se encuentra en estado de extinción, más allá de cualquier otra consideración: cuando se arrienda una vivienda bajo el manto de la vigente legislación, a partir de ese momento, la cuenta es infinita porque no existe un marco legal que permita que la relación arrendaticia fluya debidamente en un proceso respecto al cual a la fecha, permanece vigente desde el día 17 de agosto de 2015, la más larga medida cautelar de suspensión de una medida cautelar de secuestro para todos los inmuebles constituidos por una vivienda, emanada del más alto tribunal de la República. No hay vuelta atrás.
Si observamos el nuevo contrato de arrendamiento a los efectos de la cumpleañera, supone que medie el “justo valor” por parte de SUNAVI, que esa fijación o monto del canon de arrendamiento mensual en “bolívares o moneda nacional” contenida en la respectiva Providencia Administrativa se anexe forzosamente al documento (contrato) que será autenticado ante Notaría Pública, sin la exigencia de constituir una cualquiera de las garantías que prevén las normas de Derecho Común para el cumplimiento de las obligaciones convencionales y legales, a saber, fianza y/o depósito, respectivamente.
De otra parte, los medios de prueba para el nuevo contrato son limitados; si partimos desde el procedimiento administrativo previo a la demanda tramitado forzosamente ante la SUNAVI, el solicitante o usuario, sólo puede aportar pruebas instrumentales o documentales así como la de inspección ocular excluyendo las demás, debido a que le corresponde únicamente a la SUNAVI (Administración Pública) después del análisis de alegatos y pruebas por parte de los comparecientes luego de largos meses de espera para su comparecencia así como la intervención de los funcionarios adscritos a su competencia, emitir un acto administrativo de efectos particulares recurrible ante la jurisdicción Contencioso Administrativo. Esto es, sabemos cuándo se inicia el trámite pero no existe lapso que lo condicione y vale la pena mencionar que “una justicia tardía, no es justicia”.
La conocida inflación desbordante en el país, la consecuente dolarización y la marcada desconfianza en el ánimo del propietario, son elementos que imposibilitan que la mayoría de los contratos de arrendamiento se celebren en la unidad nacional (bolívares) sino en divisas contenidos siempre en documento privado, debido a la prohibición legal referida; no se evidencia el derecho a la vivienda digna ni existe una verdadera justicia social; la armonía entre las partes contratantes es inexistente; la especulación inmobiliaria está rebosada; se violan constantemente los derechos humanos y lo más grave: se fomenta día a día la discordia en la relación propietario-arrendatario, superada con creces bajo la vigencia de la LAI.
Se impone restablecer la seguridad jurídica necesaria para las partes intervinientes de la relación arrendaticia, brindarles garantía tanto a los derechos de los arrendadores como de los inquilinos para que influya positivamente en la solución del grave problema de la vivienda en Venezuela, lo cual requiere una inminente reforma a la legislación que está de cumpleaños. Lo ideal es promulgar un Código Inmobiliario que condense en un solo texto el procedimiento judicial a seguir con celeridad y verdadero sentido de justicia para ambas partes.
Venezuela ha cambiado no solo geográficamente si no en su realidad sustancial arrendaticia, lo cual conlleva a que no debemos ni podemos continuar anclados a una legislación ajena a la realidad que nos consume, sino por lo contrario, con base a dicha realidad, construir una nueva, sólida y ejemplarizante de manera que como cuando fuera promulgada la LAI, se solucione de manera equilibrada y protectora la seguridad de los derechos de las partes involucradas en la relación locativa.
