En Gaceta Oficial N° 42.108 de fecha 16 de abril de 2021, fue publicada la Resolución mediante la cual se suspende de manera especial y excepcional el pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles utilizados para vivienda principal hasta el 7 de octubre de 2021
Nuevamente y en esta ocasión, la Administración Pública por órgano del Ministerio del Poder Popular para Hábitat y Vivienda según Resolución N° 011 de fecha 10 de abril del año en curso, publicada en Gaceta Oficial N° 42.108 de fecha 16 de los corrientes y reitero el adverbio “nuevamente” insiste en la suspensión del pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles utilizados para vivienda principal, habida cuenta que ya en fecha 7 de abril de 2021, publicado en Gaceta Oficial N° 42.101 el Ejecutivo Nacional dictó el Decreto N° 4.577, mediante el cual se suspende por un lapso de seis (6) meses el pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y de aquellos utilizados como vivienda principal, a fin de aliviar la situación económica de los arrendatarios y arrendatarias por efecto de la pandemia mundial del coronavirus COVID-19.
Estamos claros que el derecho a la vivienda es un derecho humano constitucional que consagra la obligación del Estado venezolano de garantizar a los ciudadanos el acceso a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica, con servicios básicos esenciales que incluya un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias.
Mutatis mutandis1, como el concepto “vivienda” no distingue, entendemos que se incluyen a los propietarios-arrendadores, arrendatarios, comodatarios y usufructuarios respectivamente y tal aserto, se consolida en el Decreto Ley N° 8.190 contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas (Gaceta Oficial N° 39.668, 06-05-11) cuando en el artículo 1° expresa textualmente que la protección del Decreto se refiere a esta categoría de sujetos que denomina “sujetos objetos de protección” lo cual significa que la vivienda como derecho humano y artículo de primera necesidad, ampara no sólo al débil jurídico si no también debe amparar al propietario-arrendador.
- Mutatis mutandis1 es una frase en latín que significa ‘cambiando lo que se debía cambiar’.2 Informalmente la expresión debe entenderse como “de manera análoga haciendo los cambios necesarios”.
Es evidente que los efectos de la pandemia son contundentes en la economía mundial y en especial en la de nuestro país, porque se ha reducido (no eliminado) toda actividad comercial, profesional y de cualquier índole, generando para los comerciantes como para quienes no lo son, dificultades importantes que impiden que paguen como -normalmente- lo hacían el monto de los cánones de arrendamiento de los inmuebles, en general.
Cuando mencionamos que no se puedan pagar de la manera regular que otrora se hacía, no se traduce que no se pagarán y la razón es simple y llana, porque el arrendador, propietario y/o arrendatario se han afectado por esta lamentable situación sin que ello implique sectorizar la relación locativa respecto al arrendatario, que es el tema que ocupa este artículo. De ahí que la contundencia es única.
De otra parte, es meridiano que como se trata de la vivienda, la Administración Pública debe implementar medidas y emprender acciones que permitan el desarrollo equilibrado, ágil y efectivo de los procesos involucrados en la satisfacción del derecho a la vivienda, por ende, si estamos expresando que se trata de un desarrollo equilibrado no es menos cierto que se extiende a ambas partes involucradas en el sector vivienda y no solo a uno de ellas, debido a que si fuere de ese modo, estaríamos ante un estado de inequidad social, representando una diferencia entre las contratantes que conforman la población arrendaticia y esa desigualdad es consecuencia de dicha situación.
Estamos en cuenta por el mismo texto legal especial, que la S.U.N.A.V.I. forma parte de la estructura del Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Vivienda y Hábitat, correspondiéndole ejercer la rectoría en materia arrendaticia y dentro de sus atribuciones está la de fijar anualmente el valor de construcción por metro cuadrado de los inmuebles destinados al arrendamiento de vivienda que por razones que no se citan ahora, se incumple a cabalidad porque simplemente no se realiza sin que oficialmente se brinde una razón válida para ello.
Asimismo, como se enunció en el encabezamiento de este artículo, en fecha 7 de abril de 2021, fue dictado el Decreto Ejecutivo N° 4.577 (Gaceta Oficial N° 42.101) mediante el cual se suspende por el lapso de seis (6) meses el pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y los utilizados como vivienda principal, únicamente para aliviar la situación económica de los arrendatarios (no, de los arrendadores) por efecto de la mentada pandemia, facultando al aludido Ministerio a desarrollar lineamientos generales que permitan regular y controlar los cánones de arrendamiento de los inmuebles comentados.
Por ello, cuando nombro el adverbio “nuevamente” es porque esta Resolución Ministerial reitera que se suspende, pero de manera especial y excepcional el pago de los cánones de arrendamientos de inmuebles utilizados para vivienda principal hasta el 7 de octubre de 2021 y surge la pregunta: ¿Qué significa que dicha suspensión sea de manera especial y excepcional? La interpretación que podemos darle es que es exclusiva para los inmuebles que se utilizan como vivienda principal, esto es, para las personas que habitan efectivamente el inmueble desarrollando sentido de pertenencia y apego con asentamiento permanente de su residencia y cuando menciona que es excepcional, es porque además es privilegiado o extraordinario, lo cual permite inferir que no se extiende dicha mención a los inmuebles de uso comercial y ampara esta Resolución (reiterativa) para aquellos, cuyo uso es de vivienda principal.
Sin embargo, tal consideración no queda ahí, porque es la S.U.N.A.V.I. quien establecerá condiciones específicas para la implementación de los pagos de los cánones de arrendamiento (cuando voluntariamente -que es lo deseable y armónico- no se logre entre las partes) de manera que:
1. Se podrá reestructurar o financiar el pago de los cánones a través de contrato entre las partes (partimos de la idea que debe suscribirse otro contrato independiente del que vincula a las partes, serían entonces dos contratos que vinculan a las partes) no pudiendo exigir de manera inmediata el pago total de los cánones al término de dicha suspensión (reiterativo).
2. Se podrá establecer un pago gradual y progresivo del canon de arrendamiento a través de porcentajes que permitan el pago total del monto íntegro por la suspensión del monto dejado de percibir, comenzando con el pago de un 10% y sucesivamente incrementar dicho porcentaje hasta alcanzar el monto total.
3. Las partes podrán establecer como modalidad de pago a partir del cese de la suspensión, el pago doble mensual del canon de arrendamiento hasta alcanzar el monto total que dejó de percibir el arrendador. (necesariamente el arrendador tendrá que esperar siempre el cese de la suspensión para cobrar lo que legítimamente le corresponde en función del contrato de arrendamiento celebrado).
4. El depósito o fondo de avance podrá también tenerse como modalidad de pago al crear un “fondo” destinado para tal fin, donde las partes establezcan que el dinero consignado e inclusive creado antes del cese de la suspensión, sería destinado para el pago de los cánones de arrendamiento causados durante la suspensión.
5. Puede pactarse el pago de cuotas especiales a cargo del arrendatario fijadas durante el contrato de suspensión y podrán variar en monto, sea el mismo del canon o más y/o periodicidad (existen dos contratos, el primigenio que respalda la relación locativa y el segundo, que contiene las pautas de los pagos de los cánones impagados por la suspensión). Consideramos que si se comienza como un porcentaje del 10% como antes se mencionó, resultaría difícil pactar estas cuotas en los términos contenidos en la citada Resolución.
6. En caso de discrepancia entre las partes en cuanto a las condiciones de pago, la S.U.N.A.V.I. velará por los principios establecidos en el Decreto de suspensión y establecerá a través de mesas de conciliación el procedimiento a seguir para la firma de los contratos de suspensión (dada la pandemia, son virtuales y considerando las fallas normales derivadas de la irregularidad de la conexión y servicio de electricidad harto conocidos en el país, no funcionarán regularmente en detrimento de las partes).
7. Los contratos que se celebren con motivo de la suspensión deben ser consignados ante la Consultoría Jurídica de la S.U.N.A.V.I. (debe presumirse que, en razón de la pandemia, dicha consignación se efectuará “on line” en formato PDF, debido a que, por vía de excepción, rige la presencialidad).
No obstante, lo indicado, se prevé la posibilidad de celebrar contratos o acuerdos entre las partes que coadyuven en la situación económica del arrendatario, atendiendo a la emergencia que vive el país, pero siempre serán consignados de la manera referida. Nuevamente, se reitera en la Resolución Ministerial objeto de este análisis (ya lo expresa el Decreto N° 4.577), que por el lapso de seis (6) meses contado desde el 7 de abril de 2021, se suspende la aplicación del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda integrado por las causales expresas y taxativas de desalojo, respecto a las cuales solamente existe una de las cinco que no deriva del incumplimiento del arrendatario: la necesidad de ocupar el inmueble arrendado por parte del propietario y/o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado.
Nótese que generalmente el único afectado es el propietario y no existe en los instrumentos dictados norma alguna que de manera expresa le proteja, lo cual ahonda en el desequilibrio aludido supra. Asimismo, reitera la Resolución que están prohibidos los desalojos arbitrarios, siendo público y notorio que los desalojos de viviendas continúan prohibidos por sentencia N° 1171 de fecha 17 de agosto de 2015 publicada en Gaceta Oficial N° 40.773, consecuencia de la “medida cautelar” decretada por la Sala Constitucional del Máximo Tribunal con motivo de una acción de amparo constitucional que hasta la fecha se mantiene.
Debemos recordar que una de las características esenciales de las medidas preventivas en nuestra Ley Procesal, es la instrumentalidad, debido a que nunca son fines en sí mismas, ni pueden aspirar a convertirse en definitivas, debido a que son ayuda o auxilio de la providencia principal de ahí, su provisoriedad y variabilidad. Sobran comentarios.
Finalmente, la mentada Resolución dispone (lo cual tampoco se explica en función que se trata de la reiterativa suspensión de pagos de alquileres de vivienda principal donde me he referido a los involucrados) que el trabajador residencial (antes, denominado conserje) que su remuneración se viere afectada de manera directa con la aplicación de esta medida, deberá ser notificada a la S.U.N.A.V.I. para su inclusión en el Sistema Patria y de ese modo, ser compensado con las medidas que establezca el Ejecutivo Nacional. Cierra la Resolución comentada, con la norma acerca de que los montos acordados entre las partes intervinientes en la relación de arrendamiento por cualquiera de las modalidades indicadas no podrán ser incrementados por intereses moratorios o cualquier otra modalidad compensatoria, cuando la misma ley especial que regula la materia (vivienda) contempla que no pueden pactarse cláusulas penales o similares que afecten al arrendatario. Nuevamente, sobran comentarios ante la excesiva protección por parte del Estado en los términos analizados. Aspiro que amanecerá y veremos.
Cora Farías Altuve
Abogada. Magister en Derecho Procesal.
Presidenta de la Fundación Venezolana de Derecho Inquilinario.
