Reformar la Ley de Arrendamiento de Vivienda en Venezuela

Necesidad de una reforma de la legislación arrendaticia en materia de vivienda. (Ley de Arrendamiento)
 En nuestro país, y a inicios de cada año, se presentan a la opinión pública proyectos tendentes a la promulgación de leyes que, a través de su normativa actualizada a la luz de los nuevos tiempos, beneficiarán a la población venezolana.

De ahí que surge, como es normal en el tapete de la sociedad, plantear la necesidad de reformar la legislación arrendaticia en materia de vivienda, vigente desde el 12 de noviembre de 2011. Cabe destacar que la más reciente legislación en el área inmobiliaria es de fecha 23 de mayo de 2024, correspondiente al Decreto Ley N° 929 de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

El Contexto Socio-Económico del Arrendamiento en Venezuela

Es indiscutible que los tiempos cambian, los países progresan y se expanden en las diversas áreas del saber. Cuando nos referimos al mercado de arrendamiento, basta revisar las estadísticas que arrojan que aproximadamente el 80% de nuestra población se encuentra en una relación locativa.

Lo cual nos lleva a preguntarnos: ¿Cuáles son las razones socio-económicas y/o de otra índole para no plantearse con carácter de suma urgencia y necesidad vital, modificar la normativa inquilinaria de vivienda que nos rige?

Dicha normativa declara de interés público general, social y colectivo la materia relacionada con los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, pensión, habitación o residencia para garantizar a las familias el goce del derecho humano a una vivienda digna.

Arrendamiento, Discriminación y Derecho de Propiedad

Empero, es indiscutible la marcada discriminación dentro de la población arrendaticia venezolana entre arrendadores y arrendatarios. Habida cuenta que esas disposiciones ofrecen excesiva protección a los segundos, obviando que cuando una ley es promulgada se aplica a todo el país y no a una porción o parcela amparada en contra de quienes son titulares del derecho de propiedad, que sabemos es de estricto orden constitucional.

El Procedimiento Administrativo ante la SUNAVI (Arrendamiento de Vivienda)

Estamos en cuenta que cuando nos referimos a la vivienda arrendada, y conforme a la ley especial que la regula, debe agotarse forzosamente el procedimiento previo administrativo inquilinario ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI).

Esto supone el cumplimiento de requisitos esenciales por parte del arrendador propietario, siendo que se trata de una tramitación ante este organismo demorada, engorrosa y costosa. Todo esto, más allá de las circunstancias que rodean a ese propietario arrendador que requiere la restitución de su inmueble para fines propios. Al margen que, como es conocido, en la SUNAVI se han resuelto asuntos ante la Sala Situacional pero que impone, como antes mencioné, el trámite de carácter administrativo.

La Vía Judicial y la Suspensión de Desalojos en los Arrendamientos de Vivienda

Evidentemente que luego, el propietario interesado tiene necesariamente que acudir a la jurisdicción junto con el acto administrativo de efectos particulares dictado por la SUNAVI, para hacer efectiva su pretensión.

Esto conlleva lograr, después de agotar dos instancias y quizá, hasta atender un recurso de amparo por parte del arrendatario, que sea declarado a su favor la restitución en la posesión legítima del inmueble de su propiedad.

Sin embargo, nos encontramos con la terrible realidad que esa sentencia, a la presente fecha, no podrá ejecutarse debido a la decisión dictada en Sala Constitucional en fecha 17 de agosto de 2015. Con ocasión a un recurso de amparo, que con una medida decretada por el Tribunal Supremo de Justicia (TSJ), suspendió la ejecución de los desalojos de vivienda en el país.

Propuestas para una Reforma Necesaria de la Ley de Arrendamiento de Vivienda

Entonces, surge la sempiterna interrogante: Si se reformase la legislación en materia de vivienda ¿podría incluirse la normativa mediante la cual sea potestativo para el propietario arrendador elegir entre tramitar dicho procedimiento previo administrativo a la demanda ante la SUNAVI y/o demandar ante la jurisdicción para restituirse en el bien cedido en alquiler?

Es un planteamiento que facilita con creces la descrita situación, disminuyendo costos tanto en salud como económicos, resolvería conflictos interminables como cuando estaba vigente la legislación derogada del año 1947.

Sería propicia la oportunidad para que, con base en una oportuna y necesaria reforma, se devuelva la confianza a los propietarios del país en ofrecer sus inmuebles en alquiler sin el temor fundado que se mantiene a la fecha y cada día es más problemático.

Recordemos que desde el año 2012 no se reportan proyectos de construcción de viviendas privadas para el país ni tampoco existe la facilidad de créditos hipotecarios, lo cual se traduce que generalmente la familia venezolana opta por el arrendamiento de una vivienda para iniciar su vida en comunidad a la espera de los merecidos cambios en este rubro fundamental.

El Canon de Arrendamiento de Vivienda en Moneda Extranjera

Del mismo modo, podría incluirse en la mentada reforma, que el canon de arrendamiento se establezca en moneda extranjera con la mención de que el arrendatario siempre podrá liberarse de su obligación de pago, si lo realiza en moneda nacional.

La razón es sencillamente palpable por cuanto en el país existe desde hace varios años una dolarización de facto, la cual no puede soslayarse y que permite que fluya la relación entre las partes.

A tales efectos, me remito al artículo 17 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Comercial) que textualmente en su Parágrafo Segundo prevé:

“En los contratos de arrendamientos en los que las partes hayan pactado el pago del alquiler en moneda extranjera, se considerará al arrendatario liberado de su obligación principal cuando acredite el pago equivalente en moneda nacional”.

Seguimos en la lucha: amanecerá y veremos.

Cora Farías Altuve