La Localización como factor fundamental en los valores inmobiliarios

En esta oportunidad, la finalidad de esta exposición es sobre la ¨Localización¨ y su influencia determinante sobre el valor de los bienes inmuebles. Ahora bien, ¿a qué se refiere cuando se trata de localización? Este es un término que comprende tres dimensiones, a saber: Localización geográfica, Localización Temporal de mercado y Localización de nicho.

A continuación, se explica cada uno de éstos términos.

Localización Geográfica: Se refiere al lugar donde el inmueble se encuentra asentado, lo cual significa que cada inmueble tiene una situación monopólica, gracias a su condición de inamovilidad. Esta Localización representa ventajas o desventajas que influyen en el valor inmobiliario, según las características propias del bien o externas a él, por ejemplo: accesibilidad que le permite una conexión a actividades complementarias o necesarias, acceso a los equipamientos de servicios urbanos (asistencial, educacional, recreacional, entre otros), ciclo urbano del sector (en crecimiento, madurez o en declinación y deterioro), paisajismo y visual lo cual depende de su altura (vista a cordillera montañosa y verde, o al mar, o a una vialidad ruidosa, o a un sector en decadencia, etc.), composición social homogénea, seguridad, gestión pública local y todo aquello que influye en la deseabilidad del entorno.

Si el inmueble se localiza en un sector apetecible, es decir, atractivo para la población, ésto representa una tendencia a la revalorización de los precios inmobiliarios y una mayor rentabilidad para un inversionista; pero si el inmueble se localiza en un sector deprimente, los valores irán involucionando con el tiempo.

Para ampliar este concepto, se puede analizar el Área Metropolitana de Caracas, la cual está dividida en cinco municipios, cada uno de éstos en urbanizaciones, y pueden encontrarse subsectores en estas urbanizaciones; los cuales se diferencian en sus valores inmobiliarios, dependiendo de las dinámicas urbanas que se presenten.

Ahora bien, si abrimos la visión a todo el territorio nacional, nos encontraremos con ciudades que tienen condiciones económicas, sociales y de infraestructuras distintas, lo cual influyen en que existan, entre ellas, diferencias en valores de los bienes inmuebles.

Y si tenemos una perspectiva más amplia aún, se pueden comparar las ciudades a escala mundial, con deseabilidades distintas (producto de qué tan acertadas han sido las gestiones públicas locales y las políticas progresistas de los gobernantes de estado) y que atraen mayor o menor cantidad de inversiones, lo cual en el mercado inmobiliario puede representar una mayor o menor revalorización.

Localización Temporal de Mercado: corresponde a las condiciones actuales y en el corto plazo del mercado inmobiliario, lo que condiciona la evolución de los precios en el tiempo. Si existe una situación donde la demanda supera la oferta, es decir, nos encontramos en un mercado deficitario, entonces nos encontramos en un escenario favorable para que los precios inmobiliarios mejoren; por lo tanto, estaríamos en un mercado de vendedores, quienes pueden aprovecharse de la escasez para forzar un aumento de los precios y hacer que los compradores acepten las reglas de juego que imponen los propietarios (a esta situación se le dice “buen time” para los vendedores y “mal time” para los compradores).

Por otra parte, cuando la oferta supera la demanda, los roles de poder en el mercado cambian: los compradores establecen las reglas de juego en las negociaciones y pueden forzar a que los precios bajen (en este caso se dice que hay “buen time” para los compradores y “mal time” para los vendedores). Estas condiciones del mercado se pueden predecir con un estudio riguroso que analice la situación actual (tamaño de la demanda y de la oferta) y así determinar su tendencia para los próximos cinco años, de esta manera, los desarrolladores inmobiliarios pueden predecir el momento adecuado (“buen time”) para iniciar sus emprendimientos de inversión.

En la actualidad, específicamente en Caracas, se presenta una situación de superávit de forma acentuada, específicamente, en los productos inmobiliarios: oficinas, locales comerciales y apartamentos en zonas de alto estándar. Lo que quiere decir, es que se presenta un “mal time” para los vendedores y un “buen time” para los compradores, lo cual influye en un descenso de los precios inmobiliarios. Por supuesto, la situación de recesión económica, condiciones sociales en detrimento y la incertidumbre política del país, también afectan en dicha contracción inmobiliaria.

Localización de nicho: se refiere a aquel producto inmobiliario cuyo mercado se ha motorizado porque se encuentra en sintonía con un tipo de demanda (no satisfecha) el cual tiene características de novedad. Esto quiere decir que, aquellos inmuebles que encajan con dicho nicho de mercado, tendrán ventajas competitivas con respecto a otros inmuebles, lo cual influenciará en tener un mayor precio. Como ejemplo, podría decirse aquel momento cuando surgieron los apartamentos tipo estudio, como segunda vivienda, en zonas costeras, lo cual representó un modelo novedoso de producto inmobiliario; otro ejemplo, más reciente, es el centro comercial Sambil, quien cambió el concepto de la gestión y funcionamiento de este tipo de inmueble y también la conducta del consumidor. En la actualidad, ha surgido un tipo de demanda muy particular de fondo de comercio: “Los Bodegones”; los cuales requieren de locales comerciales, preferiblemente en calles, ésto aparentemente pareciera un nicho de mercado que, aprovechando ciertas condiciones del país, se ha multiplicado y está reactivando ciertos tipo de inmuebles.

Por otra parte, si bien pareciera que este tipo de mercado (de nicho) es una condición de suerte, considero que se puede predecir o, por lo menos, estar preparados. Si estudiamos las condiciones sociales de la población y entendemos cuáles son sus necesidades, se puede pensar en proyectos de viviendas con tipologías de apartamentos que se adecúen a la situación actual, como también en tipos de comercios y oficinas que vayan de a mano de la demanda (la cual cambió y es muy distinta a la tradicional). Por ejemplo: apartamentos pequeños, oficinas compartidas (coworking), comercios de vitrinas virtual o en sitio (con depósitos hacia las afueras y despachos a domicilio), mercado de arrendamiento en vez de venta, mercados de cripto activos, entre otros. Estas son tendencias que han surgido en países desarrollados a los cuales podemos copiar. Para ello, se requiere estudiar seriamente lo que otros países están haciendo y pensar cómo podría aplicarse a nuestros mercados.

La única manera para que nuestro mercado inmobiliario se reactive es que se diseñen fórmulas innovadoras orientadas a nichos de mercado que busquen satisfacer sus necesidades y que se ajusten a sus condiciones económicas, sociales y a su actividad profesional.

Martín A. Fernández
Director – Socio de TIR INMOBILIARIOS S.C.