7 de abril de 2021 Gaceta Oficial

Nuevamente, en fecha 7 de abril de 2021 por Decreto N° 4.577 el Ejecutivo Nacional  suspende por un lapso de seis meses que culminará el día 6 de octubre de 2021, el pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y de aquellos utilizados como vivienda principal, a fin de aliviar la situación económica de los arrendatarios por efectos de la pandemia mundial del coronavirus COVID-19.

Desde el 12 de marzo de 2020, estamos viviendo una situación de “fuerza mayor” dado que nadie lo ha podido prever de manera razonable en vista de la pandemia originada por la enfermedad infecciosa producida por el virus Coronavirus (COVID 19) que afecta el mundo entero y en consecuencia, se ha reducido toda la actividad comercial en el país para lo cual, el Ejecutivo Nacional ha dictado medidas inmediatas tendentes a aliviar la situación económica de los arrendatarios de inmuebles destinados a vivienda principal y uso comercial, insisto, exclusivamente de los arrendatarios, haciendo caso omiso como lo prevé la legislación especial que regula a dichos inmuebles, que la población inquilinaria en Venezuela, se encuentra conformada por arrendadores y arrendatarios, y no exclusivamente, por arrendatarios.

Estas medidas se concretan a suspender nuevamente por un lapso de seis (6) meses contado desde la fecha de publicación del Decreto Ejecutivo por Gaceta Oficial, el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes -específicamente- a partir del día 7 de abril de 2021 hasta el día 6 de octubre de 2021, ambas fechas inclusive.

El artículo 1° prevé que no es exigible el pago de los cánones que correspondan ni los vencidos a la fecha aún no pagados, ni otros conceptos pecuniarios acordados en los contratos de arrendamiento que se han suscrito.

Cabe observar que la norma menciona la “no exigibilidad” del pago de manera inmediata, pero la segunda obligación principal por parte del arrendatario si existe y si está vigente (artículo 1.592 del Código Civil) debido a que si el arrendatario, se sirve del inmueble cedido en arrendamiento como un “buen padre de familia” y para el uso determinado en el contrato o a falta de convención, para aquel que pueda presumirse según las circunstancias, del mismo modo, ese arrendatario tiene la obligación legal de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

El Decreto establece que es una “suspensión” pero no es “exoneración” y/o “condonación” de la deuda arrendaticia, como algunos en su beneficio, pretenden argumentar. Obviamente, que en razón de la pandemia, se protege a los arrendatarios como deudores de los cánones de arrendamiento de los inmuebles ya mencionados, unido a la prohibición que contempla el artículo 2, de solicitar el desalojo de un inmueble cuyo uso es de vivienda principal con base en cualquiera de las causales que expresamente establece el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, a saber:

1.-Que el arrendatario haya dejado de pagar cuatro (4) cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la SUNAVI, para tal fin;

2.-En la necesidad justificada que tiene el propietario de ocupar el inmueble arrendado o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado (en este caso, debe demostrar la filiación de manera contundente);

3.-En el hecho que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos o por el hecho que el arrendatario, haya cambiado el uso o destino previsto en el contrato;

4.-Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador y

5.-Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión.

Podemos observar que, salvo la contenida en el numeral 2°, todas las causales derivan del incumplimiento expreso por parte del arrendatario del inmueble, cuyo uso es de vivienda principal. Asimismo, también se suspende la aplicación de la causal de desalojo contemplada en el literal “a” del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a saber:

a.-Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos consecutivos. Se deja claro que el pago de condominio es inherente a la propiedad del inmueble arrendado, y en todo caso, si no se paga este concepto, la acción judicial se dirige en esencia al propietario del bien, más allá que se hubiere pactado en el contrato como obligación de “hacer” por parte del arrendatario.

En otras palabras, si el local de comercio arrendado no se encuentra desarrollando su actividad comercial queda amparado por esta disposición, habida cuenta que si se refiere a aquellos que se encuentren operando y/o prestando servicio activo, la suspensión queda desaplicada como lo expresa el artículo 5 y tiene que pagar los montos a los cuales se obligó en la contratación.

El Decreto bajo análisis (artículo 3) determina que los contratantes podrán acordar mediante consenso, términos especiales de la relación arrendaticia en el plazo de los seis (6) meses a los fines de adaptarla a la suspensión de pagos y podrán fijar parámetros de reestructuración de pagos o refinanciamiento que correspondan, caso contrario, someterán sus diferencias a la SUNAVI cuando el inmueble sea vivienda principal y a la SUNDEE, cuando se trate de inmuebles comerciales.

En caso que fuere necesario, intermediarán en el establecimiento de nuevas condiciones que temporalmente aplicarán para las partes. Se destaca, pese a lo que prevé esta normativa, que cuando el arrendador de cualesquiera de estos inmuebles plantea al arrendatario que pague “parte o una porción” de la pensión de arrendamiento pactada, en aras de lograr un arreglo y/o acuerdo como menciona el Decreto Ejecutivo, el arrendatario perfectamente puede alegar que ello es imposible, porque simplemente no tiene por qué pagar en razón de la “pandemia”, causando con dicha actitud, graves daños y perjuicios al arrendador propietario, parte integrante de esta relación locativa y quien también tiene derecho a una compensación justa por el uso, goce y disfrute del inmueble.

Si retrotraemos en el tiempo, la primera normativa fue dictada por el Ejecutivo Nacional en fecha 23 de marzo de 2020, siendo prorrogada (actualmente) hasta el día 6 de octubre de 2021.

Es conocido que las prolongadas medidas de confinamiento y cuarentena han afectado gravemente la economía del país así como los medios de vida de la gente y han exacerbado las necesidades humanitarias existentes, pero ello no significa que no se recuerde que en una relación arrendaticia existen dos partes contratantes: arrendador y arrendatario, afectados ambos, no solo por la pandemia si no también por las medidas que el Ejecutivo ha implementado en razón de la grave situación que vivimos, lo cual lleva a considerar que si el arrendatario cuyo inmueble para uso comercial no se encuentra activo, debido a que no se trata de un supermercado, farmacia, bodegones, locales de expendios de alimentos y otros similares, con base en la normativa dictada y en razón de la situación económica del arrendador y/o propietario, debería poner fin a la contratación y entregar el inmueble para que el arrendador se restituya en su posesión y obtenga -también- una compensación económica que le permita afrontar sus compromisos de toda índole, debido a que ha transcurrido más de un año, sin percibir suma de dinero alguna por concepto del “no pago” del monto del canon de arrendamiento mensual por parte de su arrendatario.

Es imposible lograr un equilibrio económico entre las partes, si el arrendatario no se ajusta al planteamiento que proponga el arrendador en aras de cumplir con los lineamientos del Decreto Ejecutivo, en razón que la consabida respuesta por parte del arrendatario es “NO PAGAR”.

Cabe destacar una vez más, que el vigente Decreto dictado, no se aplica a los inmuebles amparados por el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (1999) a saber, oficinas, galpones industriales, depósitos, colegios y escuelas, consultorios médicos ni tampoco a los terrenos sin construir, fincas rurales, fondos de comercio, hoteles, moteles, hosterías, posadas y otros, regulados por otros instrumentos legales.

Con este Decreto, queda ratificada la aplicabilidad de la sentencia de fecha 29 de octubre de 2020 en Sala Constitucional (expediente N° 20-0375) siendo vinculante, como sabemos, bajo la ponencia del Magistrado René Degraves Almarza, que prohíbe el desalojo de inmuebles destinados a vivienda principal por cualquiera de las causales previstas en la legislación especial (incluye el trámite del procedimiento previo a la demanda inquilinaria así como cualquier clase de acción jurisdiccional) y de los destinados a comercio, por la causal derivada por la falta de pago, como antes se acotó.

Considero recomendable y llamo la atención de las partes intervinientes de una contratación de arrendamiento respecto a los inmuebles aludidos, lograr acuerdos, convenios, en aras de salvaguardar sus derechos e intereses, pero no de una sola de las partes (arrendatario) si no de ambas, esto es, que sean “incluyentes” y no, lo contrario.

Se lucha en el día a día para que el arrendamiento en Venezuela se restablezca con la confianza y solidez de un buen instrumento legal y reine el equilibrio anhelado, con el respeto al Principio de la Autonomía de la Voluntad apegado a las garantías constitucionales, pero si la conducta del arrendatario es nugatoria para llegar a un acuerdo y en el peor de los casos, no pagar una porción del alquiler convenido en razón del Decreto vigente, es probable que -como lo he anunciado- el arrendamiento se aleje más y más de nuestra realidad legal y social, perjudicando a quienes por razones de la misma situación país, carecen de medios suficientes para adquirir la propiedad de alguno de estos inmuebles y necesitan arrendar para el sostenimiento propio y de su familia.

Cora Farías Altuve
Abogada.  Magister en Derecho Procesal.
Presidenta de la Fundación Venezolana de Derecho Inquilinario.

Instagram: @Corafarias