Juntas de Condominio, Administradoras, Asambleas de Copropietarios

Continuando con temas condominiales, y receptora de las situaciones que aquejan a la ciudadanía, en concreto en aspectos derivados del Régimen de Propiedad Horizontal, hoy me gustaría compartir con ustedes dos circunstancias que se vienen observando de manera reiterada. Veamos:

Las Juntas de Condominio:

• Sí bien las Asambleas de Copropietarios son la máxima autoridad en este régimen especial de multipropiedad, la administración de los inmuebles destinados a Propiedad Horizontal está a cargo no sólo de la referida Asamblea, sino de la Junta de Condominio y del Administrador.
• Amén de lo que indica la ley, siempre es conveniente revisar las atribuciones que se le señalan en el documento de condominio y su reglamento, pues en muchas ocasiones existen previsiones distintas o adicionales a las establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal.
• En concreto, conforme al artículo 18, a la Junta de Condominio le corresponde: las atribuciones sobre vigilancia y control sobre la Administración que establezca el Reglamento de la Presente Ley y, en todo caso las siguientes:

a) Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios.

b) Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador.

c) Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo.

d) Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria.

e) Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador.

• Duran un año en el ejercicio de este cargo, y pueden ser reelectos para lo cual se requiere la celebración de una asamblea o carta consulta. Constituyéndose esto en la actualidad en otro inconveniente, que no comentaremos en esta oportunidad.

En cuanto al Administrador, tenemos que le corresponde:

a) Cuidar y vigilar las cosas comunes

b) Realizar o hacer realizar los actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes.

c) Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios.

d) Recaudar de los propietarios lo que a cada uno le corresponda en los gastos y expensas comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución.

e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder.

f) Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a la disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos.

g) Llevar los libros de: a) Asamblea de Propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio, c) Libro diario de la contabilidad; h) Presentar el informe y cuenta anual de su gestión.

Precisado lo anterior, paso a reseñar lo que queremos destacar

En la actualidad, la verdad es que “el administrador” desde ya hace un tiempo, no asume ni ejerce en realidad las atribuciones que debe asumir y cumplir conforme a la ley, convirtiéndose solamente en la mayoría de los casos en “receptores y cobradores”. Receptores de la facturación de los egresos, de los contratos de servicios de los edificios, de los hechos cumplidos por la Junta de Condominio, quien ha asumido las funciones de administrador, y cobradores, a los co-propietarios de las cuotas mensuales de condominio o extraordinarias que se hayan acordado.

Incluso la cobranza también se ha asumido por la Junta de Condominio pues son quienes presionan en la comunidad para que se perfeccione el pago dada la actual situación económica hiperinflacionaria y premura en resolver los inconvenientes y emergencias que constantemente surgen.

Es decir, tenemos administradoras que no están ejerciendo su función a cabalidad, ello por múltiples circunstancias acontecidas en el devenir del tiempo, como lo han sido: a) imputaciones de malos manejos de los fondos; b) no les resulta económicamente ejercer la actividad administrativa como tal del inmueble, pues para cumplir a cabalidad deben tener personal suficiente y capacitado para atender las necesidades en este tipo de comunidades y tener la disponibilidad de apersonarse cuando es requerido; c) el factor económico, pues muchas comunidades lo han preferido para controlar los fondos y destinos de los mismos, así como elegir ellos directamente los contratistas; d) y hoy en día podemos señalar, la hiperinflación que amerita respuestas rápidas cuando se requiere invertir los fondos en situaciones como acometidas de cisternas, reparaciones urgentes, entre otras. Esto, es un punto que deben revisar las empresas que prestan estos servicios.

Esto ha llevado a que los miembros de la Junta de Condominio en verdad están asumiendo responsabilidades más allá de las que la ley indica, pues tan solo se señala que a falta de administrador es que deben asumir tal rol y debe entenderse que tal situación debe ser transitoria.

Pero peor aún, asumen esta responsabilidad ante comunidades apáticas, poco involucradas, y que para mayores “reclaman constantemente”, sin respetar horarios, ni los límites de las funciones de este órgano condominial.

Lo anterior ha devenido en que muchos integrantes de la junta de condominio, quieren renunciar o renuncian.

Entonces, nos preguntamos: ¿está prevista la renuncia en la ley? No, pero resulta obvio que nadie puede obligar a un ciudadano a asumir un cargo que no quiere, o no puede ejercer, entonces: ¿cómo proceder? Se debe celebrar una asamblea donde se designen los nuevos integrantes, pero obviamente conscientes los copropietarios de las responsabilidades que ello implica ninguno quiere aceptar.

Ante esta situación tenemos un problema legal. Por una parte, bien puede procederse a designar una administradora, pero a la antigua, que asuma todas sus funciones y rinda cuenta a la Asamblea, pero que no será capaz de dar respuesta eficiente ni efectiva, o queda acéfala la comunidad, máxime en estos nuevos tiempos que requieren respuestas hiper rápidas, o acudir a tribunales para que se designe la Administradora.

Y por otra parte, quienes renuncian sin garantizar la continuidad de las funciones de la junta de condominio, podrían verse incursos en responsabilidades por tal hecho y de causarse algún hecho lesivo a la comunidad o algún copropietario o terceros, agravado cuando ejercen como se ha dicho una doble función.

Lo anterior, nos lleva a que -a futuro- debe contemplarse alguna salida razonable a la situación planteada en los propios documentos de condominio, pero adicionalmente, debe llamarse la atención a las comunidades ya que es una obligación de todos formar parte, colaborar y asumir responsabilidades en su propio beneficio y de su propiedad.

Todo lo anterior, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 21, que prevé que el Administrador o si este no actúa, “cualquiera de los propietarios puede ejecutar por si solo los actos de conservación y administración que sean de urgente necesidad y tendrá derecho de requerir de los demás el pago proporcional de los desembolsos hechos, mediante las justificaciones pertinentes”, lo que nos lleva a la necesidad de calificar qué entender por urgente necesidad, y además cómo sería ese proceso para validar el gasto. Otro inconveniente adicional.

Lo anterior, con énfasis, que conforme a la ley, todo lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos será resuelto por los propietarios, es decir, la Asamblea de Copropietarios, lo que nos lleva al otro aspecto que queríamos comentar.

La Asamblea de Copropietarios

Conforme a lo antes señalado, la máxima autoridad en un condominio corresponde a la Asamblea, pero cuando ella no actúa, observamos pues otra desviación en el funcionamiento del régimen de propiedad horizontal.

Encontramos muchas juntas de condominio que se consideran “dueñas del edificio” procediendo de manera autoritaria, por decirlo de alguna manera. Toman decisiones a espaldas de la comunidad. Estas decisiones la mayoría de las veces o pasan desapercibidas, o no llaman la atención de la comunidad, pero cuando “tocan” el bolsillo, crean polémicas y roces en la convivencia.

Debe considerarse que la Junta de Condominio, le corresponde actuar cumpliendo instrucciones de la Asamblea de Copropietarios, y aún más tratándose de medidas o decisiones de naturaleza económica, y más aún en nuestros días, cuando se ha generalizado fijar cuotas extras o incluso las mismas ordinarias en moneda extranjera, situación ésta que ha empeorado ante la pandemia que estamos atravesando, pretendiendo además ante la demora en el pago, estipular sanciones más allá de las legalmente establecidas, agravando la situación del deudor y mediante decisión no avalada por la comunidad. Esto en la práctica se traduce en una mayor deuda para el condominio, mayor mora.

Deben recordar que como administradores, están sujetos a rendición de cuenta y responsabilidades, por lo que en su actuar deben ser muy comedidos, someter a consideración de la Asamblea tales temas, y actuar de manera mesurada y con responsabilidad, pues no escapan, como ya existen precedentes, de acciones de índole penal de observarse irregularidades.

Son muchos los problemas que se deben resolver, y tenemos solo dos alternativas, o como buenos ciudadanos nos avenimos a buscar soluciones mediadas o nos exponemos a que se intervengan los condominios, como ya ha acontecido en otras áreas, con los efectos negativos que todos conocemos.

Creo que es clara la decisión, debemos ser capaces de mediar y conciliar diferencias y entender que al elegir vivir en “condominio”, elegimos compartir y tomar decisiones en comunidad, así como debemos participar de manera comprometida, y respetuosa con todos nuestros vecinos en el condominio.

Teresa Borges García
Abogado con Postgrado en Derecho Mercantil en la UCAB
Maestría en Derecho Procesal
Docente en la Universidad Central de Venezuela y post grado en la Universidad Santa María
Directora Ejecutiva de la Fundación Venezolana de Derecho Inquilinario
Miembro del Instituto Panamericano de Derecho Procesal
Twitter: @tereborges
Instagram: @borgesgar