Aspectos importantes de la Legislación Inquilinaria vigente en Venezuela

De acuerdo con la vigente legislación inquilinaria en el país desde el año 2011, el contrato de arrendamiento se distingue según el uso del inmueble. Existen cinco legislaciones en el área que indican las características que rigen en una contratación, en garantía al Principio de Autonomía de la Voluntad de los contratantes, debido a que las normas inquilinarias son de estricto orden público porque no pueden renunciarse ni relajarse por pactos entre partes  

La Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y su Reglamento vigente desde el 12 de noviembre de 2011, ha diseñado un contrato de arrendamiento cuando el uso es de vivienda el cual no sigue los parámetros del otrora regulado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (1999).  

Partiendo que el contrato de arrendamiento es bilateral, oneroso, consensual, a tiempo determinado y/o a tiempo indeterminado, conmutativo, no solemne, de tracto sucesivo, verbal o escrito, es indiscutible que las obligaciones que de él nacen son generadoras de obligaciones proter rem [1] y la posesión es un derecho real limitado.

Por lo tanto, si se perfecciona con el simple consentimiento de las partes, quienes delimitan el campo de acción legal mediante cláusulas contentivas de su voluntad y ajustadas a las normas de orden público que regulan el ámbito arrendaticio, constituye un desacierto que un texto legal como el citado, establezca un control y revisión para el contrato que las partes “volitivamente” deben suscribir respecto al cual, incluso, existe un “tipo o modelo” en la página web de la SUNAVI, al cual forzosamente deben adherirse las partes, excluyendo la posibilidad que el lapso de duración sea inferior a un (1) año, considerando que la prórroga contractual depende siempre del arrendatario y no del arrendador, obviando el beneficio de la prórroga legal a favor del arrendatario. 

Que el canon de arrendamiento no puede pactarse en moneda extranjera, la imposibilidad de establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación que asume el arrendatario; que no pueden preverse garantías para el cumplimiento de la relación arrendaticia, como son el depósito y/o la fianza y unido a ello, el contrato, debe ser previamente revisado por la SUNAVI (Órgano rector en materia de vivienda) a objeto que le dé el “visto bueno” y  debe anexarse la Resolución Administrativa mediante la cual la SUNAVI, fija el canon de arrendamiento del inmueble en cuestión. 

Pareciera entonces que las partes no pueden convenir lo que la propia ley impone. De otra parte, si el uso es alguno de los contemplados en el artículo 1° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (1999) es decir, oficina, galpones industriales, escuelas, colegios, depósitos, consultorios médicos, el contrato de arrendamiento que se suscriba no requiere la fijación del monto del canon de arrendamiento por parte de algún Organismo, debido a que la Dirección de Inquilinato a quien le correspondía dicha fijación, fue suprimida por orden del Presidente de la República, Nicolás Maduro Moros, cuando promulga en fecha 23 de mayo de 2014 el Decreto Ley N° 929 de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. 

Actualmente, no ha sido creado órgano que controle el arrendamiento de esta clase de inmuebles. En el caso de los inmuebles enumerados, las partes no están obligadas a suscribir un contrato escrito de manera imperativa como en el caso del uso de vivienda; en este caso, el contrato puede ser a tiempo determinado o indeterminado, escrito o verbal y los contratantes, lo celebran a través de documento privado y/o pueden autenticarlo, especificando en las cláusulas la voluntad de ambos, duración del mismo, beneficio de la prórroga legal del contrato siempre y cuando el arrendatario sea cumpliente de sus obligaciones, el pago del alquiler en moneda extranjera, la constitución de garantías reales o personales en respaldo de las obligaciones asumidas por el arrendatario, observándose que no pueden coexistir ambas garantías. 

Si es depósito en dinero, no podrá exceder del equivalente a cuatro (4) meses de alquiler, más los intereses que se generen que jamás se imputan al pago de los cánones de arrendamiento, suma que debe ser colocada en una cuenta de ahorros en un banco del país, de manera que dichos intereses le corresponden al arrendatario y se acumulan a la cantidad dada en garantía. Las partes pueden pactar cláusulas penales derivadas del incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, sea en relación a la entrega oportuna del inmueble cuando se produzca el vencimiento contractual y/o cuando incumpla cualquiera de las obligaciones contenidas en la convención. 

Empero, si el uso del inmueble es comercial, independientemente que el mismo constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud o se encuentre anexado a éste, la Ley que regula la relación de las partes, determina que en primer término, no se sacrificará la realidad por las formas, es decir, que si el uso del inmueble es para comercio y se refiere a una vivienda, el uso es el primero; luego, que el Ministerio con competencia en materia de Comercio con asistencia de la SUNDEE es el único  órgano rector para esta clase de inmuebles.

Que el contrato debe ser escrito y autenticado con una duración mínima de un (1) año, a menos que se refiera a una actividad enmarcada en temporadas específicas; que el arrendatario puede optar por la prórroga legal del contrato siempre y cuando sea cumpliente de sus obligaciones.

Que pueden establecerse cláusulas penales derivadas del incumplimiento por parte del arrendatario; que el pago del alquiler únicamente se pacta en moneda nacional sea fijo, variable y/o mixto, debido a que el pago en divisa está prohibido por la misma Ley; que el arrendador puede exigir garantía en respaldo de las obligaciones contractuales como el depósito y/o la fianza, siendo que el primero, no podrá exceder el equivalente a tres (3) meses del canon establecido acreditándose en una cuenta bancaria para ello a nombre del arrendador y en el caso de fianza, no puede exceder del equivalente a tres (3) meses del canon establecido. 
No obstante la pandemia mundial, los señalamientos descritos deben cumplirse a cabalidad por los contratantes, excepción hecha de la suspensión del pago de los alquileres de los inmuebles constituidos por vivienda principal y locales comerciales durante el lapso de seis (6) meses contado a partir del 2 de septiembre del año en curso, lo cual se traduce que durante este lapso, si bien el arrendador está en cuenta que no puede cobrar la totalidad del canon de arrendamiento al arrendatario, tampoco puede cobrar cánones atrasados y de vencerse el plazo contenido en el Decreto, tampoco puede exigir el pago de la totalidad de lo adeudado en razón de la normativa contenida en él, siendo palmaria, la sugerencia de armonizar la relación cuando medie una contratación locativa en estos tiempos, todo ello a objeto de mantener el equilibrio inter partes, habida cuenta que las causales por desalojo contenidas en las leyes especiales por “falta de pago” del canon de arrendamiento, están suspendidas por la cuarentena nacional con la finalidad de proteger a quienes no generen ingresos en contraste a los que obtienen beneficios quienes están obligados al pago del canon de arrendamiento en los términos acordados.

[1] La obligación Propter rem es una relación que tiene por contenido una prestación de dar, hacer o no hacer, con la particularidad de que la calidad de deudor (o acreedor) está ligada a una relación de señorío (propiedad u otros derechos reales y hasta tenencia), de suerte tal que la obligación (crédito-deuda) se transmite a medida que se produce un cambio en la titularidad de la susodicha relación de señorío. Las dos relaciones signadas por la obligación Propter rem y el derecho real son distintas, pero la primera es accesoria del último. Se dan con ocasión de un derecho principal de que es titular el deudor e impone a este la necesidad de ejecutar una prestación exclusivamente en razón y en la medida de su derecho.

https://www.academia.edu/34650415/Oblig_propter_rem_?auto=dowload

Cora Farías Altuve
Abogada.  Magister en Derecho Procesal.
Presidenta de la Fundación Venezolana de Derecho Inquilinario.

Instagram: @Corafarias