Actividades del Profesional Inmobiliario 

Este artículo es diferente a los otros, este sale desde las “entrañas del corazón” como diría por ejemplo mi amiga Cori.

Quienes somos responsables en nuestras actividades, no hay nada que nos angustie más que no poder cumplir a tiempo un compromiso, un trabajo o que una negociación “se caiga” por algún inconveniente previsible. Sí, previsible.

Lo anterior vale no solo para los abogados, sino también en nuestro caso para los profesionales inmobiliarios.

Debemos diferenciar, las situaciones que surgen de manera imprevista, sorpresivas, y las que sí podemos controlar, medir y prevenir.

A veces pareciera que vivimos en “Narnia”, olvidamos que vivimos en un país de sorpresas diarias o a veces incluso de horas.

Sufrimos fallas eléctricas, de internet, de transporte y vialidad ante cualquier contingencia normal. Un palo de agua, por decir lo menos, conlleva que quizás no podamos llegar a tiempo a una reunión, pues los caminos se bloquearon, en fin…

Y así, tantas cosas…

Pero a lo anterior, se suman los problemas diarios que enfrentamos ante el servicio de la administración pública: se cayó el sistema; carencia de material; nuevas instrucciones que nadie conoce; limitaciones de acceso y horarios; los trámites ante organismos públicos no tienen plazo cierto; se dictan medidas constantes de manera imprevista. En fin, son múltiples.

Por el contrario, nosotros vamos de la mano del tiempo, de la seguridad en todos sus ámbitos, plazos que cumplir, proteger el negocio y el valor económico de lo que está en juego, entre tantos factores estresantes.

Se nos olvida, creemos que todo se solucionará y nuestro refrán preferido… “En manos de Dios”, que, si bien es cierto, también lo es, que Dios dijo que uno debe ayudarse un poquito también.

Pero luego queremos que, cuando el cliente tiene la cédula vencida, por ejemplo, en nuestro caso, el abogado sea Dios, bueno en este caso el “SAIME”, y olvidamos que el abogado funge siempre como un intermediador. Él no es quien registra el documento; no es quien dicta las normas; no pauta los horarios de los organismos públicos, no tiene a cargo la expedición de documentos públicos en general, etc. Él solo trabaja y media entre esas necesidades y el cliente, busca soluciones, pero en su ámbito: redacta, analiza el derecho a aplicar en cada caso, actualiza al cliente, asesora…

Aja! y entonces ¿Qué podemos y debemos prever?

En clases usualmente se les indica a los alumnos, antes del FIPI hoy PREANI, pero, la verdad, a veces creo que “pesa más hacer el negocio como sea” que hacerlo bien. Y saben quienes me conocen, que hay oportunidades que me meto a “viejita regañona”, hoy es una de esas. O peor aún, que no soy (pues asumo mi responsabilidad) buena docente, lo que me preocupa altamente.

Al captar un inmueble para cualquier operación, se debe revisar ¡Toda la documentación!

Es decir, todo, desde:

• Cédulas y RIF vigentes; si es una persona jurídica que su duración esté al día, las copias de las cédulas, su RIF y RIF de sus representantes, todo vigente, su junta directiva actualizada, facultades de sus representantes, en fin.
• Si una de las partes está casada, y la negociación consistirá en un acto de disposición, la documentación del cónyuge o poder según sea el caso.
• Si es una sucesión, verificar que todo está conforme y todos representados debidamente y sus documentos individuales al día.
• Si alguna de las partes va a ser representada, no solo lo anterior, sino también el texto del poder para verificar las facultades, que esté autenticado y registrado si fuere para una venta inmobiliaria, por ejemplo, si fue otorgado en el extranjero, apostillado o legalizado, así como traducido.
• Luego hay que revisar el documento de propiedad, si pesan gravámenes, hipotecas, servidumbres, alguna limitante que consten en el mismo documento, para luego constatar el estatus en el registro inmobiliario.
• Revisar en el registro correspondiente, incluso verificar si hay que proceder a lo que ahora se denomina “cierre de titularidad”.
• De detectarse alguna limitante o gravamen, proceder a solventar dicha situación antes de comenzar a ofertar el inmueble. Recuerden que nuestros organismos públicos no tienen tiempo.

Al tener todo revisado y al día, es que podemos y deberíamos iniciar la oferta para cualquier negociación. Nunca antes.

Al negociar:

• Es fundamental que las partes planteen sus requerimientos para el contrato a celebrar; se precise el precio y forma de pago con todas las contingencias que se puedan presentar; condiciones de entrega del inmueble; descripción del mismo; si hay limitantes, notificarlas y que conste por escrito, así como se procederá a solventarlas; lapsos claros para perfeccionar las obligaciones; precisar las obligaciones de cada parte; que todo conste por escrito.
• Prever en el contrato plazos extraordinarios ante cualquier contingencia que pueda surgir: caso fortuito, fuerza mayor, hecho del príncipe.
• Revisar, revisar y revisar, el documento a suscribirse, desde la identificación de las partes, del inmueble, como las bases negociadas y que consten de manera clara y precisa.
• Si hubiere dudas, asesorarse con un abogado experto distinto a los que estén involucrados en la negociación, pero que sea experto en el área, insisto.
• Considerar condiciones especiales de los otorgantes: personas de la tercera edad; con limitaciones para el traslado y similares para poder coordinar y tomar las medidas pertinentes.

Para la firma:

• Notificar con antelación los gastos de aranceles, impuestos y similares, así como la oportunidad en la cual se suscribirá el contrato, bien sea privado o ante notaría o registro.
• Verificar previamente con la notaría o registro, que todo esté conforme.

Lo anterior, a manera general, siempre hay más detalles que verificar y pautas a incorporar en los contratos a suscribir por las partes, según cada negociación particular.

Obviamente, siempre surgirán negociaciones imprevistas de última hora, o urgentes, pero por lo general en casi todas podemos tomar las medidas preventivas, que luego evitan las crisis y las carreras de última hora: ¡La cédula está vencida y no me di cuenta! ¡El poder no está registrado! Hay una hipoteca sin cancelar en el registro!, o simplemente ¡Hay un error en mi cédula! Y ya la planilla pagada, la fecha de registro asignada y una de las partes sale de viaje… ¡Crisis total! Y ahora mi abogado no aparece… ¿¡Dónde estará!? Lo necesito urgente. ¡Se me cae la firma!

Pero peor aún, Ley de Murphy, cuando pasan estas situaciones, no cae la llamada, no salen los mensajes, y no sabemos cuánto demorará solucionar el inconveniente, aún si no depende del abogado.

Y más grave, el cliente se lleva una pésima impresión del profesional inmobiliario o abogado, según el caso, todo por no prever a tiempo y correr, pero correr por hacer el negocio, no por hacerlo bien.

Una cosa sí es definitiva, después de la tormenta, viene la calma, y saber que se ha hecho un trabajo bien hecho, o una negociación bien hecha, blindada jurídicamente y cubierta en todos los aspectos, previsibles o no previsibles, no tiene precio, sobre todo porque a la larga eso brinda dos cosas invaluables: para quien celebra el acto jurídico: la paz, de saber que la negociación ya pactada no debería ser sorprendida el día de mañana por detalles técnicos que pudieran poner en tela de juicio su validez; y, para el profesional inmobiliario o abogado, la tranquilidad, tranquilidad de saber que parte de hacer un trabajo bien hecho, en nuestra área, consiste en cuidar los pequeños detalles, y siempre, los pequeños detalles, hacen grandes diferencias, lo cual no solamente nos distingue como profesionales, sino que nos permite cumplir cabalmente con el objetivo para el cual fuimos contratados, velar por el resguardo efectivo de los intereses del cliente.

Teresa Borges García
Abogado con Postgrado en Derecho Mercantil en la UCAB
Maestría en Derecho Procesal
Docente en la Universidad Central de Venezuela y post grado en la Universidad Santa María
Directora Ejecutiva de la Fundación Venezolana de Derecho Inquilinario
Miembro del Instituto Panamericano de Derecho Procesal
Twitter: @tereborges
Instagram: @borgesgar