Definitivamente cuando se comenta en el ambiente inmobiliario, acerca del pago del canon de arrendamiento de un inmueble -fundamentalmente- en moneda extranjera, lo primero que se nos viene a la mente es si la ley especial que regula la materia arrendaticia lo permite.
Es lamentable pero cierto que, pese a las devaluaciones de la moneda nacional que conocemos y las variadas reconversiones adicionado a que toda la actividad económica del país se regula a través del dólar, la respuesta es NO. En efecto, si consultamos la ley especial que regula el arrendamiento de vivienda (Ley y Reglamento para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda) no puede pactarse el monto del canon de arrendamiento mensual en una moneda que no sea la nacional, no solo porque lo prevé la ley como antes mencioné, si no porque la situación de la “vivienda” en el país está protegida (como siempre) por principios constitucionales como son el derecho a la vivienda, a la vida, a la salud, en fin, todo converge en que no puede afectarse el centro o núcleo de la sociedad venezolana, permitiendo que en una relación arrendaticia se pacte el monto del canon en dólares; no obstante y no es nada novedoso que la mayoría de las contrataciones de bienes inmuebles cuyo uso es de vivienda se pactan en divisas a través de documento privado que no tiene el aval y/o el visto bueno, por denominarlo así, por parte de la SUNAVI, cuya exigencia es que se revise en primer término, el contrato de arrendamiento de vivienda previo cumplimiento de todos los requisitos legales; luego, que se solicite la fijación del monto del canon de arrendamiento mensual siempre en moneda nacional y finalmente, que una vez autenticado, se consigne un ejemplar de dicho contrato en la SUNAVI y los otros dos, a los contratantes.
Evidentemente que realizar lo contrario, significa violación de la ley con la respectiva imposición de la fijación de una multa siempre en unidades tributarias y pagadera en moneda nacional. En nuestro país, la mayoría de los contratos de arrendamiento respecto a un inmueble cuyo uso es de vivienda, se celebra por documento privado con cláusulas ajenas a las que norma la ley (cláusula penal de cualquier especie, intereses moratorios, pago de la cuota ordinaria de condominio y otros servicios) y que, ante la escasez de viviendas para alquilar, se hace costumbre que hasta una habitación en cualquier lugar del país sea rentada en dólares. Basta caminar por cualquier Centro Comercial y preguntar el precio de cualquier clase de bien de consumo, para recibir como respuesta que el precio es en dólares y el consumidor, de inmediato, lo paga en esa moneda extranjera sin chistar ni denunciar ante su necesidad y requerimiento.
Ahora bien, vista tan normal situación arrendaticia al margen de la ley especial, en fecha 6 de junio de 2024, nos encontramos con la grata sorpresa que el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil y bajo la ponencia de la Magistrada Dra. Carmen Eneida Alves Navas por sentencia N° 335 (expediente N° AA20-C-2024-00174) conforme a la cual en un caso específico respecto a un inmueble ubicado en el Estado Bolívar, la parte actora solicitó el desalojo de un local comercial por falta de pago de cánones de arrendamiento pagaderos en dólares y al margen que a mi modo de ver, la defensa por parte de la demandada estuvo débil, la Sala de manera ordenada y conforme a derecho, desvirtuó cada una de sus alegaciones con argumentos de base dando lugar a considerar que si bien la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial determina en el literal “e” del artículo 41 la prohibición expresa y taxativa, que las partes establezcan cánones de arrendamiento en moneda extranjera (porque la moneda que rige en el país es la nacional) no es menos cierto que la Ley Orgánica del Banco Central de Venezuela de fecha 30 de diciembre de 2015 en el artículo 128 señala que “los pagos estipulados en moneda extranjera se cancelan, salvo convención especial, con la entrega de lo equivalente en moneda de curso legal, al tipo de cambio corriente en el lugar de la fecha de pago” y asimismo, el Convenio Cambiario N° 1 publicado en la Gaceta Oficial N° 6.405 de fecha 7 de septiembre de 2018 prevé la “libre convertibilidad de la moneda en todo el territorio nacional” no queda sino concluir que en el caso bajo análisis por parte de la Sala, si bien las partes pactaron el canon de arrendamiento en moneda extranjera, dicha fijación no es ilegal, siempre y cuando se le permita el arrendatario pagarlo con la entrega del equivalente en moneda nacional al tipo de cambio vigente en el mercado (BCV) para el día del pago efectivo, o la que aplique para la fecha del pago.
Ello se traduce que más allá del pacto de las partes acerca del pago del alquiler mensual sea en moneda nacional y/o en extranjera, el arrendatario tiene la obligación de pagar el monto correspondiente al margen de cómo haya sido pactado y no cabe duda que en este caso que se comenta, el arrendatario incumplió y no pagó ni en dólares ni en bolívares el monto de los cánones de arrendamiento siendo una de sus obligaciones principales; simplemente no pagó e incumplió el contrato de arrendamiento.
Ello nos lleva a aclarar que la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, se refiere a ese caso concreto como antes mencioné y al no ser dictada por la Sala Constitucional del Máximo Tribunal de la República de Venezuela, cuyos criterios son vinculantes, la disposición contenida en la mencionada Ley de Arrendamiento Comercial, permanece vigente, incólume y por ende, cuando se celebre un contrato de arrendamiento respecto a un inmueble cuyo uso sea comercial, el monto del canon de arrendamiento mensual no solo debe ser fijado por alguno de los tres métodos que consagra dicha Ley, si no que está prohibido que las partes lo pacten en moneda extranjera sea dólares, euros y/o cualquier otra.
Pese a lo referido, considero que esta decisión puede ser una oportunidad para que el Tribunal Supremo, dicte otra decisión en Sala Constitucional que ordene que el canon de arrendamiento para esta clase de inmuebles pueda pactarse en moneda extranjera, sincerando de una vez por todas, la situación evidente que vivimos en Venezuela con una economía dolarizada desde hace varios años. Finalmente, me queda por decir que el pago del canon de arrendamiento en dólares es una realidad que nos circunda y que será un mito, deshacernos de ella.
Cora Farías Altuve
Abogada. Magister en Derecho Procesal.
Presidenta de la Fundación Venezolana de Derecho Inquilinario
