¿El pago del recibo del Condominio está suspendido o no?

Suspensión del pago de condominio con ocasión del Coronavirus.

En el primer trimestre de este año 2020, lamentablemente empezó a esparcirse con mayor agresividad y celeridad el virus conocido con el nombre de Coronavirus, al punto de llegar a nivel de pandemia. Todos, literalmente, todos en el mundo, estamos al tanto de esto, y a todos nos ha afectado en algún grado.

La gran mayoría, por no decir, todos los países del mundo, han tomado medidas para la lucha contra este virus. La gran mayoría de las medidas, en primera instancia, fueron de índole sanitaria, de salud. Posteriormente, a medida que aumentaba, tanto la mortalidad como la necesidad de permanecer en cuarentena, surgieron otros problemas graves, tales como la paralización de las actividades económicas y comerciales, que trajeron como consecuencia un golpe a la economía de cada país, y el nuestro, en particular que ya venía suficientemente golpeado, no fuimos la excepción.

Esta paralización de la economía, estanca la circulación de bienes y servicios, y, por ende, detiene la circulación de dinero, en cualquiera de sus formas. Si no se trabaja, no se cobra; si no se cobra, no puedo adquirir alimentos y cubrir mis necesidades; pero más importante, desde el punto de vista jurídico, no puedo cumplir y honrar mis obligaciones.

A raíz de esta consecuencia del esparcimiento del Coronavirus, además del decreto presidencial en materia de salud, en el cual se decreta la cuarentena, el ejecutivo se vio en la necesidad de emitir otro decreto en materia económica, en particular en lo referente a préstamos y créditos en el sector financiero. Y como consecuencia del estancamiento de la economía, al igual que otros muchos países, el Ejecutivo Nacional se vio obligado a emitir un nuevo decreto presidencial protegiendo las relaciones arrendaticias, a través de la suspensión de pagos del canon de arrendamiento de vivienda principal y locales comerciales.

Esto ha sido una consecuencia directa del paro de la economía a nivel mundial. El arrendatario expresa, si no puedo producir, cómo puedo pagar. Por otro lado, el arrendador manifiesta, me tienen que pagar, yo vivo de esa renta. La verdad sea dicha, ambas partes tiene su justa medida de razón.

Tal como mencionamos anteriormente, el 23 de marzo del 2020 fue publicado en Gaceta Oficial Extraordinaria N° 6.522 el Decreto Presidencial N° 4.169, por medio del cual se suspende el pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y de aquellos utilizados como vivienda principal.

Cabe destacar que la gaceta fue publicada el lunes 30 de marzo 2020, pero con fecha y retroactividad del lunes 23 de marzo del 2020.

Si bien es cierto, el objeto del presente ensayo no es desarrollar un análisis del mencionado decreto, sino un punto específico el cual, en nuestra opinión afecta de manera directa el pago del recibo de condominio; también es cierto que hay que destacar unos puntos relevantes del mismo.

Lo primero que hay que destacar es que el decreto hace referencia a vivienda principal y locales de uso comercial. Más allá de la interpretación que se le dé a vivienda principal, el decreto dejó por fuera a una gran parte de los inmuebles que forman el sector inmobiliario, como lo son las oficinas y consultorios médicos; de igual manera dejó por fuera los institutos educativos y los galpones. Todos estos inmuebles se rigen por una ley especial, la cual sigue vigente.

Otro error común, o mala interpretación que hemos escuchado con mucha frecuencia es que el decreto exonera el pago. No lo exonera, lo suspende momentáneamente. Y en este punto de temporalidad, viene otro grave error. Muchos dicen que el decreto tiene una vigencia de seis (6) meses, y eso no es cierto.

El decreto lo expresa claramente en su artículo 1, el cual manifiesta que tiene una vigencia hasta el 1 de septiembre del 2020, desde la fecha de su publicación, es decir, 5 meses 7 días.

La confusión surge en el artículo 2, cuando habla de suspender hasta por seis (6) meses las causales de desalojo. Es decir, la suspensión de la aplicación de las causales de desalojo puede durar hasta 6 meses. De la forma en que fue escrita y redactada la gaceta, se puede interpretar que dicha suspensión de la aplicación de las causales de desalojo pueden durar menos de 6 meses; pero la vigencia del decreto es hasta el 1° de septiembre del 2020, que es menos de 6 meses.

Todo el respectivo análisis del decreto aquí mencionado es objeto de otro trabajo de nuestra autoría.

Ahora bien, el objeto principal del presente ensayo se centra en si el pago del recibo de condominio está suspendido o no.

El decreto antes citado, se refiere a la suspensión del pago del canon de arrendamiento tanto de vivienda principal como de locales comerciales. El decreto no menciona de manera expresa el pago del recibo de condominio.

El artículo 1° del mencionado decreto, en su segundo párrafo reza:

“En el plazo previsto en este artículo no resultará exigible al arrendatario o arrendataria el pago de los cánones de arrendamiento que correspondan, ni los cánones vencidos a la fecha aún no pagados, ni otros conceptos pecuniarios acordados en los respectivos contratos de arrendamiento inmobiliario.”

En este artículo 1°, está claro y directamente expresado que no es exigible el pago de canon de arrendamiento, tampoco los vencidos no pagados; es decir, si un arrendatario estaba moroso con meses anteriores, antes del presente decreto, tampoco se le puede exigir su pago; es decir, se aplicó retroactivamente el decreto. Y por último, menciona, otros conceptos pecuniarios acordados en los contratos. Este último punto, ha sido objeto de discusión y de diversas opiniones, y es precisamente este punto, el objeto principal de nuestro análisis en el presente breve ensayo.

El Decreto Presidencial en cuestión, se enfoca principalmente en la suspensión temporal del pago o de la exigibilidad del pago de canon de arrendamiento de vivienda principal y locales comerciales; y no menciona, como ya dijimos de manera expresa, la suspensión del pago del recibo del condominio.

Somos de la opinión que en ese segundo párrafo del artículo 1°, cuando dice textualmente …. “ni otros conceptos pecuniarios acordados en los respectivos contratos de arrendamiento inmobiliario”, hace referencia al pago del recibo del condominio, entre otras posibles obligaciones.

¿Con esto estamos diciendo que el recibo de condominio no se debe pagar?

¡No, en lo absoluto decimos eso! El recibo del condominio se debe pagar siempre, de lo contrario se destinaría el inmueble a la ruina.

Ahora bien, lo que si expresamos, que de acuerdo a ese decreto, hay que analizar a quién le corresponde pagar el recibo de condominio. Porque, somos de la opinión que el decreto, le quitó esa responsabilidad, temporalmente o suspendida en el tiempo, al arrendatario.

Para poder explicarnos mejor debemos partir de cómo se determina el monto y a quién le corresponde el pago del recibo de condominio. Ambas respuestas las conseguimos en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH)¹. En el artículo 7 de la LPH nos habla de la cuota de participación, conocida como alícuota, la cual determinará el porcentaje de nuestra obligación y derechos dentro del inmueble del cual se es copropietario. Esta alícuota, contrario a lo que muchas personas creen, no está en la ley, se encuentra determinada en el respectivo Documento de Condominio.

(1) Gaceta Oficial Extraordinaria N° 3.241 del jueves 18 de agosto de 1983

Ya sabemos de dónde viene el monto que se carga, o se debería cargar y reflejar, en el recibo de condominio.

Posteriormente, en el artículo 13 de la ley in comento, se expresa que la obligación del pago de gastos comunes sigue a la propiedad del apartamento o local.

Este artículo es de suma importancia, ya que, en el mismo, se establece claramente, que las obligaciones son del propietario del inmueble, incluso así la obligación se haya originado antes de la adquisición por parte de un determinado propietario.

De este mismo artículo se desprende que es al propietario de ese apartamento o local la obligación de pagar el recibo de condominio.

Dicho lo anterior, que es una explicación sencilla, procedemos a aplicarle los nombres y términos jurídicos pertinentes.

Cuando una persona es dueña de una cosa, adquiere ciertos derechos sobre ella. Cuando esa cosa es un inmueble, ese derecho que el propietario adquiere es un Derecho Real. La propiedad es el Derecho Real por excelencia ya que permite el uso, disfrute y goce de la cosa, así como de sus frutos.

Es decir, todo aquel que sea propietario de un bien inmueble, en principio, posee un

Derecho Real sobre ese inmueble, esté o no regido bajo Ley de Propiedad Horizontal.

Ahora bien, aclarado el punto anterior, nos vemos obligados a trasladarnos a otro tema del Derecho, de suma importancia: Obligaciones. Y dentro de las obligaciones, vamos a encontrar un tipo de obligación particular, denominada obligación Propter Rem.

Propter Rem proviene del latín, y significa “con ocasión de la cosa”. Es decir, es una obligación que se tiene con ocasión a la titularidad de la cosa; es una obligación que se desprende de la condición de ser propietario (Derecho Real) de la cosa en cuestión, en este caso, un inmueble regido bajo Ley de Propiedad Horizontal.

En otras palabras, si usted posee el Derecho Real de una cosa en específico, esa condición, le va a generar una obligación Propter Rem, que es inherente a la cosa, por esta razón, es considerada una obligación accesoria; ya que si usted por alguna razón deja de ser el dueño de la cosa, titular del Derecho Real, automáticamente deja de tener la obligación Propter Rem.

Una de las obligaciones Propter Rem, en nuestra opinión, más fácil de distinguir es precisamente el pago de los gastos comunes de un inmueble regido bajo LPH, comúnmente conocido como Condominio.

Otra obligación de esta categoría, puede ser la obligación de los impuestos municipales.

Estas obligaciones Propter Rem pueden ser trasladadas vía contractual, y es práctica común, a otra persona que no posee la titularidad de la cosa. Ejemplos precisos de esto, son la mayoría de los contratos de arrendamientos, ya que, en la mayoría de ellos nos encontramos, que el arrendador –usualmente propietario– traslada la obligación de pagar impuestos o del recibo de condominio al inquilino.

El inquilino queda obligado contractualmente hacia el arrendador de cumplir esos pagos, que, en principio, son inherentes al propietario; pero, el inquilino, no queda obligado ante el legítimo acreedor; por ejemplo, en materia de impuesto, sería la alcaldía o el ente administrativo correspondiente; y en el caso del recibo de condominio, sería la comunidad de copropietarios, representada por la administradora.

En otras palabras, si se presenta la situación de ejercer una acción judicial contra el que dejó de cumplir la obligación, es decir el moroso; el propietario probablemente argumentará que la deuda es de su inquilino, ya que está obligado según el contrato.

En nuestra opinión, esa defensa no debería prosperar, y en nuestra experiencia sabemos que no ha prosperado, ya que la deuda es del inmueble, el inmueble tiene un propietario, y ese propietario es el que tiene la obligación, propter rem en este caso, de pagar al acreedor.

El propietario tendrá acciones contra su inquilino, por el incumplimiento del contrato, pero ante terceros, no es una válida defensa.

Hablando de defensa, este es un argumento típico, que lamentablemente, encontramos con mucha frecuencia en los inmuebles bajo LPH. El copropietario alega que no puede pagar el recibo de condominio porque su inquilino no le ha pagado el canon de arrendamiento. Un pago no tiene que ver con el otro.

Ahora, volviendo al decreto en cuestión, en el mismo se habla de la suspensión de la obligación del pago del canon de arrendamiento; y como ya mencionamos, en el segundo párrafo del primer artículo, también expresa que cualquier otra obligación pecuniaria con ocasión de esa relación arrendaticia.

En nuestra opinión, es totalmente claro, que la obligación pecuniaria por excelencia más allá del pago del canon, es el pago del recibo de condominio. La finalidad del Decreto Presidencial es la protección del inquilino, ya que el Ejecutivo siempre lo ha considerado el débil jurídico –esto más allá de la discusión política que sea cierto o no, es la esencia del decreto-. Esa “esencia”, en términos jurídicos se traduce en el espíritu, razón e intención del decreto. Y ese espíritu del legislador era proteger al inquilino.

Nos preguntamos: ¿Cómo puedo decir, inquilino, no pague el canon de arrendamiento por determinado tiempo (que es su obligación fundamental), pero si pague el condominio, que es para mantener la propiedad de su arrendador?

En nuestra opinión, eso no tiene sentido en lo más mínimo, e iría en contra de ese preciso espíritu y razón del decreto.

¿Estamos diciendo que no hay que pagar el recibo de condominio? ¡No, en absoluto!

Se debe pagar, lo que si estamos diciendo, y con fundamento jurídico, es que la obligación contractual de pagar el recibo de condominio por parte del inquilino, queda suspendida, Pero, mientras ese tiempo transcurre, el recibo debe ser pagado, en este caso, la obligación de ese pago –como siempre- está en la cabeza del propietario del inmueble.

Por último, debemos recordar, para aquellos que han expresado que es una injusticia que obliguen al arrendador-propietario a pagar el recibo de condominio, esa es una obligación Propter Rem, pero más importante, les recordamos que el decreto habla de una suspensión en el tiempo. Es decir, el arrendador, culminada la vigencia del decreto, podrá exigir al inquilino la repetición de dichos pagos.

Ahora eso trae otro problema. Si el pago fue hecho meses atrás, y debido a la devaluación del bolívar, es menos valor del dinero, ese reintegro en bolívares de hace meses atrás, no tiene mucho valor; debería reintegrarse el pago en divisas. Este punto sobre reintegrar el pago en divisas, se puede tener razón o no; pero ese es otro interesante tema que discutiremos en un futuro próximo.

Daniel Natale
Abogado
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