El COVID-19 o Coronavirus nos tomó por sorpresa. Y es que, debido a la enfermedad producida por este virus, el pasado 29 de enero del corriente año la OMS declaró su propagación como una pandemia mundial, vale decir, como epidemia a escala planetaria.
Esta delicada situación sanitaria trajo a su vez consecuencias legales, sociales y económicas, drásticas para todos. La mayoría de las actividades laborales fueron suspendidas, al igual que las actividades educativas. Se prohibieron reuniones, actividades deportivas, celebraciones de todo tipo, nos obligaron al distanciamiento social traducido en un aislamiento relativo dentro de nuestras viviendas. Además, muchos organismos públicos dejaron de prestar sus servicios al público. Es así que los Registros y Notarías se encuentran actualmente sin funcionar.
Ante toda esta extraña situación nos preguntamos: ¿Esperamos a que todo se normalice para reiniciar nuestras labores o nos adaptamos a esta inédita realidad y continuamos con nuestras actividades? El campo inmobiliario no escapa de este dilema. Por mi parte, opino que debemos aceptar, entender y adaptarnos de manera inteligente a este nuevo escenario.
En consecuencia, respondo que sí es posible llevar a cabo negociaciones inmobiliarias bajo las actuales circunstancias de pandemia, claro está, tomando en cuenta algunas condiciones y postulados que me permito señalar a continuación:
1-Los documentos privados, aquellos que se firman sin la intervención de los funcionaros competentes (Registradores o Notarios), valen entre las partes que los conforman. Es cierto que, en materia inmobiliaria, la propiedad ante terceros solo se demuestra mediante documentos registrados, pero, aun así, los documentos privados, repito, valen entre las partes negociantes.
2-Las reservas, opciones de compraventa o documentos definitivos de compraventa pueden llevarse a cabo mediante la firma de documentos privados. Aunque no es lo ideal o normal, es legal, y las circunstancias pudieran obligar a hacerlo en forma privada. Mi recomendación en estos casos es que el documento contenga de manera expresa en su redacción, la salvedad de que está llevándose a cabo bajo esa modalidad debido a la imposibilidad de firmar el documento en la oficina competente (Notaría o Registro) por encontrarse cerrada al público. El documento privado también debe indicar que la negociación se lleva a cabo en esas circunstancias por voluntad propia de ambas partes.
3-El documento privado debe expresar de manera clara y categórica que ambas partes se obligan a normalizar la situación legal del documento, tan pronto Las Notarías o Registros reinicien sus actividades.
4-Luego de haberse discutido y revisado por correo electrónico el documento y sus recaudos, las partes interesadas pueden pactar una reunión personal breve y segura, con el acatamiento de todas las medidas sanitarias sugeridas, en la cual se firme el documento. En esa oportunidad recomiendo que todas las páginas, hojas o folios del documento privado sean firmadas por las partes. Igualmente deben estampar las huellas dactilares. Puede incluirse en el documento la identificación firma y estampado de huellas de al menos dos testigos mayores de edad.
5-Las partes deben indicar en el documento privado las direcciones de correo electrónico por medio de las cuales se considerarán válidas las notificaciones o la información relacionada con la negociación y así expresamente dejarlo asentado en el documento.
6-Si alguna de las partes actúa como apoderado, debe mostrar el poder, el cual deberá estar al menos autenticado (otorgado y firmado por Notaría), contener de manera inequívoca la identificación del poderdante, del apoderado y las facultades expresas para llevar a cabo la negociación. En estos casos, la persona que otorga el poder debe enviar un correo electrónico a las partes interesadas en el cual se ratifique al apoderado como su representante legal para la negociación y que se encuentra conforme con la realización del negocio planteado. Igualmente debe adjuntar copia de su pasaporte y copia de algún recibo que acredite la dirección donde reside.
7-Luego de redactado y firmado el documento privado, cada parte conservará un original del documento, el cual se enviará recíprocamente por medio de las direcciones de correos electrónicos indicadas, ratificando en el texto del correo de forma expresa la decisión de llevar a cabo el negocio.
8-Si se trata de la firma de un documento definitivo de compraventa, además de todo lo antes dicho, debe elaborarse la correspondiente acta de entrega, la cual sería suscrita en forma personal con la entrega de la llave. Por último, los asesores inmobiliarios (corredores, abogados, etc.), debemos informar a nuestros clientes detalladamente los beneficios y riesgos que conlleva firmar un documento privado para negociar un inmueble, lo cual solo se justifica en caso de que alguna de las partes o ambas, necesiten de manera urgente llevar a cabo la negociación. De no ser así, lo recomendable es esperar a que se normalice la situación.
Enrique Herrera Silla
Corredor inmobiliario COIV
Abogado especialista en temas inmobiliarios
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Margot de Camacaro
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Excelentes recomendaciones que ratifican nuestro compromiso con nuestros clientes con el fin de avanzar sin entorpecer y logrando un equilibrio entre las partes, de acuerdo con usted que sea ya documentos confirmados sin medida de enajenar, en nuestro casoo más importante es sumar más no buscar un prolema que más adelante traiga consigo un compromiso que no de pueda cumplir. Muchísimas gracias.
Enrique Herrera Silla
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Muchas gracias por las palabras. Saludos.
Abg. Manuel Acevedo
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Una ves más, el estimado colega y ponderado amigo , Enrique Herrera Silla, nos otorga una verdadera “MASTER Class” en materia legal inmobiliaria. Mi acervo cultural y conocimientos legales, reposan seguros, cada vez que leo y estudio los consejos y tips compartidos por Enrique. Gracias hermanazo por ser y estar allí. DTB 🙏🏼
Enrique Herrera Silla
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Muchas gracias por las palabras. Saludos.
Alberto Castillo
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Buen día, Dr. Una duda en cuanto la firma del documento privado. Si luego de pautado y aceptado todo lo plasmado en el documento de compra venta y antes de ser protocolizado, una de las partes fallece. Que validez tendría el documento para los herederos del de cujus
Enrique Herrera Silla
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Si una de las partes fallece, el negocio igual debe respetarse. Los contratos privados tienen la misma validez “entre las partes” que los documentos públicos. Las personas negocian para si y para sus causahabientes. Esto significa que los herederos sustituyen a la parte que falleció. No son terceros ajenos a la negociación. Si desconocen el documento o la firma del causante, puede verificarse su veracidad con una experticia grafotécnica y de otros medios probatorios, por ejemplo.
Marisela Rincón
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Gracias! estupendo articulo Dr. Herrera!
Noel Perdomo
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Buenas tardes, saludos, amigo quisiera saber si los documentos privados deben llavar título, por ejemplo: DOCUMENTO PRIVADO DE COMPRA-VENTA.
Gracias.
moraima montoya
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Buenas noches, hoy me informo un notario que las compras ventas Y/o opciones ya no deben pasar por notarias, sera cierto? que todo es directo con el registro pertinente.
Mauricio Cutri
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Buenas tardes estoy interesado encompar un local en la zona de Catia Caracas de un edificio viejo, por su puesto no tiene propiedad horizontal, sin ese documento ¿no se puede ir a registro? ¿y solo se podría hacer comprarventa por notaria? ¿Y que tan legal y valido es? gracias por su valiosa respuesta