¿QUÉ NORMA REGULA EL PORCENTAJE QUE FIJA EL CORREDOR INMOBILIARIO POR LA GESTIÓN DE INTERMEDIACIÓN?
Para que no te lleves sorpresas, es importante que sepas que no existe una normativa que regule el porcentaje ni las cantidades que debe cobrar un corredor inmobiliario, aquí prevalece el pacto entre las partes.
El contrato de corretaje es el instrumento más apto que deben utilizar los corredores para reglamentar los honorarios en la venta y alquiler de inmuebles, frecuentemente se elabora un contrato denominado “autorización de venta” o “contrato de servicio”, donde se refleja el porcentaje por la intermediación de la gestión inmobiliaria, que a través del tiempo se ha vuelto COSTUMBRE estimar dicho porcentaje en un cinco por ciento (5%) del precio final de la venta, y en el caso de los alquileres, es COSTUMBRE cobrar un mes del monto del canon a cada una de las partes (propietario e inquilino).
Antes de analizar la costumbre como fuente de derecho, es importante identificar la actividad que ejerce el corredor inmobiliario, para ello, traemos a colación la decisión de fecha 20-02-2009, dictada por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil del Tránsito de Caracas, con Ponencia del Juez Eder Jesús Solarte, exp. No. 9532, donde estableció:
“Que un corredor inmobiliario hace de su oficio actuar como intermediario de una o varias compañías de bienes raíces, principalmente referidas a compraventas, arriendos y administración de propiedades, que por su trabajo y gestión en la venta cobra sus honorarios previamente convenidos con los clientes.
Dentro de las actividades que realiza un corredor de propiedades para lograr la venta se pueden mencionar: Contacto inicial con el propietario; presentar y comentar el plan de venta; tomar fotos y notas para avisos, colocar letreros; reunir toda la documentación de la propiedad; preparar y coordinar la visita a la propiedad; mostrar la propiedad a compradores potenciales; seguimiento de las visitas; recibir y presentar las ofertas; negociar las ofertas si fuera el caso; hacer cierre del negocio, promesa de compraventa, etc.La comisión de los corredores de propiedades es convenida libremente por sus servicios profesionales, siguiendo los lineamientos de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela se puede presumir que no existe un arancel determinado por la gestión de un corredor, sólo que sin perjuicio de lo anterior y a título meramente referencial, por la gestión inmobiliaria tiene un tope máximo de 5% del precio de venta dependiendo de las condiciones y tipo de servicios; la cual es pagada por el propietario al momento de la protocolización de la venta.
El contenido del artículo 71 del Código de Comercio expresa:
“El corredor no tiene derecho al corretaje si no se lleva a conclusión el asunto en que interviene”.
Nuestro legislador patrio en este artículo regula el derecho de los corredores a percibir honorarios por su labor de corretaje, el cual puede exigir o se hace exigible en el mismo momento en que se concluye el negocio en que intervino el corredor.
Observa este sentenciador que de autos se evidencia que la actora, tiene certificado de corredor inmobiliario, expedido por la Cámara Inmobiliaria de Venezuela… demostrándose el corretaje en la venta del inmueble referido….se deduce que con la autorización otorgada a la actora, su primordial obligación como corredor en la gestión encomendada por la demandada era la venta del inmueble, la cual se perfeccionó con la protocolización del documento de venta por ante el Registro Inmobiliario…como consecuencia de ello y por tratarse de una operación de compraventa presumiblemente pactada por la mediación de la actora, debe considerarse procedente el cobro de la comisión reclamada sobre el precio de la venta del inmueble… también debe presumirse conforme la naturaleza del contrato, atadura de las partes, que el pago se hizo exigible desde el momento de la protocolización de la compraventa, como efectivamente ocurrió y se comprobó en el proceso…en razón, que quedó demostrada la autorización para el corretaje y la protocolización de la venta…”
Decisión de fecha 20-02-2009, dictada por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil del Tránsito de Caracas, con Ponencia del Juez Eder Jesús Solarte, exp. No. 9532
Para mayor abundancia, el Artículo 2 numeral 4) del Código de Comercio Venezolano, señala que son actos de comercio, ya de parte de todos los contratantes, ya de parte de algunos de ellos solamente: 4º La comisión y el mandato comercial.
Conforme al precedente criterio emanado del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil del Tránsito de Caracas, que si bien no responde a un criterio vinculante, es un pronunciamiento respetable por ser emanado de un tribunal superior, así como los artículos del Código de Comercio mencionados, se colige que la actividad desarrollada por el asesor inmobiliario pertenece a la esfera del derecho mercantil, por realizar actos de comercio, y es precisamente el derecho mercantil que consolida la costumbre jurídica como fuente del derecho, asimismo el artículo 66 del mencionado Código de Comercio expresa: “Los corredores son agentes de comercio que dispensan su mediación a los comerciantes para facilitarles la conclusión de sus contratos.” Por su parte el Artículo 71 del mismo código, preceptúa que el corredor no tiene derecho al corretaje si no se lleva a conclusión el asunto en que interviene.
Definida la actividad del corredor inmobiliario, así como el ámbito del derecho al que pertenece dicha actividad económica, que no es otra que el derecho mercantil, y por tanto tiene derecho al cobro de honorarios una vez concluido el asunto en que interviene, al respecto sigue la duda ¿Qué norma establece el porcentaje de los honorarios por la intermediación?
La respuesta es que, nos encontramos ante la existencia de una costumbre jurídica, considerada como fuente del Derecho Mercantil, siendo la costumbre el derecho nacido consuetudinariamente, la norma de conducta nacida en la práctica social y considerada como obligatoria por la comunidad. Su núcleo originario es un uso o práctica social.
En ese sentido nuestro Código de Comercio, en su Artículo 9, señala: “Las costumbres mercantiles suplen el silencio de la Ley cuando los hechos que las constituyen son uniformes, públicos, generalmente ejecutados en la República o en una determinada localidad y reiterados por un largo espacio de tiempo que apreciarán prudencialmente los Jueces de Comercio”.
En tal sentido, siendo la costumbre mercantil reconocida como fuente de derecho, y en base al mencionado artículo, cabe señalar que a falta de norma expresa que indique el porcentaje que debe cobrar el corredor inmobiliario por la gestión de intermediación, debe regirse por la costumbre, y en base a ello, responde en un todo, que la repetición constante y uniforme del acto de fijar los honorarios en base a un cinco por ciento (5%), del precio final de la venta, y un mes del monto del canon, obedece a la costumbre jurídica.
Tras estas breves referencias, y tras las expresiones “cinco por ciento del precio final de la venta” y un “mes del monto del canon” expresiones que no están contenidas en ninguna norma de rango legal, conviene ratificar que, en razón de no existir un arancel determinado por la gestión en que interviene el corredor, se hace necesario que los corredores inmobiliarios convengan libremente los honorarios por sus servicios profesionales, no siendo taxativo seguir la costumbre mercantil del gremio inmobiliario como norma consuetudinaria que por practica tienen un tope máximo de (5%) del precio de venta dependiendo de las condiciones y tipo de servicios; solo que, a falta de acuerdo contractual por escrito y en caso de futuro conflicto, el jurisdicente decidirá en base a la costumbre y prácticas en los corretajes de bienes inmuebles, es decir, en base al cinco por ciento (5%).
Con fundamento en las consideraciones aquí expuestas y atendiendo a lo señalado por la doctrina y por el Código de Comercio Venezolano, así como el vigente Código de Ética del Profesional Inmobiliario de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, como órgano que rige la conducta profesional y de negocios de todas las personas y organizaciones afiliadas a la Cámara Inmobiliaria de Venezuela en sus relaciones con quien contrata sus servicios, con aquellas personas interesadas en los productos o servicios que comercializa, con sus colegas de profesión, con la Institución, con el público y la sociedad en general, siempre dentro del marco normativo que rige la materia. Los profesionales inmobiliarios tienen la obligación de orientar sus actuaciones profesionales de acuerdo con las normas contenidas en dicho código; no queda duda que, a luz del derecho no existe de forma expresa el porcentaje fijado para el cálculo de honorarios profesionales por la gestión de intermediación del corredor inmobiliario, por lo que siguiendo la letra del artículo 16 del mencionado Código de Ética del Profesional Inmobiliario, los honorarios deberán ser la justa compensación a su trabajo. El artículo 16 dispone:
En virtud del artículo anteriormente transcrito y con la finalidad de puntualizar que el corredor inmobiliario puede pactar libremente el porcentaje de sus honorarios, obligándose en los términos, condiciones y modalidades que ellos mismos convengan en el contrato, dentro del marco de la legalidad, sin incurrir en cobro por sobreprecio, de modo pues que, a falta de acuerdo, rige la costumbre como derecho consuetudinario, siendo costumbre y practica en las negociaciones inmobiliarias, aplicar el cinco por ciento (5%) al precio final de la venta, y en el caso de los alquileres, la costumbre y practica aplica el cobro basado en un mes del monto del canon a cada una de las partes (propietario e inquilino).
Mireya Oliveros Sequera
Abogado con Postgrado en Dº Procesal Civil, Administrativo y Laboral. Lic. en Relaciones Industriales
Locutora Egresada de la UCV, Certificado No.58.485 / Life Coach Profesional y PNL
Corredor Certificado Nº 4.108 Cámara Inmobiliaria de Venezuela – Cámara Inmobiliaria Metropolitana
Fiscal del Tribunal Disciplinario e Instructora en Dº Laboral del Ilustre Colegio de Abogados del Estado Miranda
Directora de RE/MAX Premier
Directora del Escritorio Jurídico Oliveros Castrillo & Asociados
Instagram: @abgmireyaoliveros @remaxpremierve
Viviana Pirela
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Excelente artículo!
Sandra Romero
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Excelente artículo. impecable. Gracias
Gypsy lovera
en dijo
Excelente artículo. De interés para los abogados. Muchas gracias
Alexis Oliveros
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Excelente explicación para los abogados, mejor imposiible, con basamento legal
Dilcia Barazarte de Marquez
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Buenas noches , yo no estoy inscrita en la cámara inmobiliaria, soy independiente que debo hacer para afiliarme?
Quisiera saber si cuando se alquila se vence el contrato y se vuelve hacer un nuevo contrato a la misma persona, es legal cobrar la comisión de ese nuevo contrato? Gracias
Gonzalo Suárez Omaña
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Muchas gracias por su gran aporte profesional e instrucción judicial en el tema.
Felipe perez
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Buenos dias yo no estoy inscriptos en la camara inmobiliaria que debo hacer son agente independiente. Quisiera saber cuanto es el poncentaje por la venta de un inmueble de 10000$ aqui en el estado guárico.
HECTOR SANCHEZ
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ayer en la ciudad de merida se hizo nuna compra venta la vendedora y la compradora se pusieron de acuerdo para dejar por fuera del negocio al corredor inmobiliario independiente y a la inmobiliaria en este caso la compradora uso los servicios del corredor inmobiliario independiente y la vendedora uso los servicios de la inmobiliaria realizaron el acto de compra venta y no cancelaron la comision de venta.no se dejo nada escrito sino una especie de contrato verbal inluso tanto como vendedor y comprador facilitaron la documentacion correspondiente para la realizacion del documento de venta la documentacion esta en fotos via waasap.¿como se puede actuar juricamente para el pago de la comision?
Teresa Pita
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Excelente su explicación, me gustaría contactarla a los fines de una posible negociación. Saludos
Francisco TORREALBA
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Muy satisfactorio y Pedagógico la exposición de la Dra Mireya Oliveros Sequera, una cátedra magistral doctora,la felicito desde Valle de la Pascua, Francisco TORREALBA.INPRE.215.989. LOCUTOR 51301. Oficial TRÁNSITO Jubilado.
Abogado herencias Torrevieja
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Interesante articulo . Aprendo algo con cada web todos los días. Siempre es estimulante poder devorar el contenido de otros bloggers. Desearía usar algo de tu blog en mi blog, naturalmente pondré un enlace , si no te importa. Gracias por compartir.
María
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En buena hora les saludos, excelente articulo, la formalidad y el profesionalismo que se debe de llevar a la hora de ser un corredor Inmobiliario, independientemente seas o no un profesional del derecho o con otro titulo universitario, la vocación, el empeño en esforzarse y dar lo mejor a la hora de dar un servicios, así que este tipo de artículos ayudan a ser cada dia mejores personal y con un sano nivel dé servir, saludos para servirles Mariisag, desde la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, Venezuela. Dios les bendice.
Luis Moretti
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Buenos días Dra. Oliveros, a ver si posible aclarar una duda, un tercero alquilo un inmueble a través de un corredor inmobiliario el cual cobro al arrendatario un mes de alquiler como honorarios, ahora dos años despues y sin ninguna intervención inmobiliaria, se concreta la venta del inmueble entre las partes, pregunto: tiene algún derecho el corredor inmobiliario que intervino en la negociación original de alquiler a cobrar algo por la negociación de venta actual?