Nuevo Decreto 4.279 Gaceta Oficial 41.956

Síntesis de los aspectos más importantes del nuevo Decreto de suspensión de pagos de cánones de arrendamiento de viviendas y locales comerciales. Decreto N° 4.279 publicado en Gaceta Oficial 41.956 de fecha 02/09/2020. 

 
1) Solo aplica para inmuebles usados como “vivienda principal y para inmuebles de uso comercial” que no estén ejerciendo sus actividades.  

Esto significa que solamente están amparados los “locales comerciales, stands o kioscos” que se encuentren “cerrados al público”. No abarca a depósitos, oficinas, galpones industriales, consultorios médicos, institutos educativos ni terrenos sin construir. 

 
2) Se trata de una “suspensión” de pagos, “no de exoneración”. Se “difieren” nuevamente los pagos, desde el 02 de Septiembre 2020 hasta el 02 de Marzo del 2021. El tiempo que haya dejado de pagarse, habrá que pagarlo luego mediante un acuerdo entre el arrendador y el arrendatario. 

 
3) Vencido el lapso que permite la suspensión, no puede exigirse al arrendatario el pago de la deuda acumulada de una sola vez. (Debe pagarse por partes o cuotas). 

 
4) Se suspenden los desalojos judiciales “por cualquier tipo de incumplimiento contractual o causa” de los inmuebles usados como vivienda principal, hasta el 02 de Marzo del 2021 y de “todos los locales comerciales”, tanto de los que están cerrados como de los que laboran “pero solo por motivo de falta de pago”, hasta el 02 de Marzo del 2021. Para el caso de locales comerciales, los desalojos por otros motivos distintos a la falta de pago, siguen estando vigentes o aplicables. 

 
5) Si el arrendatario pactó en el contrato pagar además del canon, los gastos de condominio u otro pago relacionado con el inmueble, también puede suspender estos pagos. Sin embargo, “el arrendador debe continuar pagando los gastos del condominio de su inmueble”. 

 
6) Si el arrendatario a la fecha de inicio del decreto 02/09/2020 adeudaba meses de alquiler atrasados, también puede suspender el pago de esos meses. 

 
7) El arrendador y el arrendatario pueden negociar a su voluntad cómo se pagarán los cánones de arrendamiento suspendidos de pago. Pueden acordar válidamente que se continúe con los pagos. 

 
8) Si no llegan a ningún acuerdo, la SUNAVI (en el caso de los inmuebles usados como vivienda principal) y la SUNDDE (para el caso de los inmuebles arrendados destinados al uso comercial cerrados al público), pueden mediar para que se llegue a alguna fórmula de pago, pero OJO, si se trata de un contrato en dólares o en otra divisa, no podría plantearse la mediación ante la SUNDDE ni ante la SUNAVI debido a que “el arrendamiento en moneda extranjera de inmuebles destinados a vivienda principal y de locales comerciales, se encuentra expresamente prohibido”. 

 
9) Si el local comercial cerrado, reabre o reinicia sus actividades durante el tiempo en que se permite la suspensión de pagos, deja de estar amparado por el decreto y el arrendatario debe pagar los cánones de arrendamiento. 

 
10) “Si se suscribe un nuevo contrato de arrendamiento durante el lapso de suspensión” y el local abre al público, el arrendatario debe pagar el canon de arrendamiento. Si el local no abre al público, el nuevo arrendatario podría acogerse al decreto y suspender los pagos del canon de arrendamiento durante el lapso de suspensión. 

 
11) Los contratos de arrendamiento de los locales comerciales beneficiados por el decreto, continúan teniendo vigencia en todas sus cláusulas. Solo “se suspende” la cláusula de pago. 

 
12) Durante el lapso de duración del decreto, en caso de cualquier incumplimiento contractual por parte de algún arrendatario de inmueble usado como vivienda principal, el arrendador solo puede pedir su cumplimiento ante la SUNAVI (no el desalojo). 

Enrique Herrera Silla
Corredor inmobiliario COIV
Abogado especialista en temas inmobiliarios
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