La Importancia de la Prórroga Legal en los Arrendamientos de Vivienda en Venezuela. Análisis técnico sobre el impacto de la Prórroga Legal en el sector inmobiliario venezolano y cómo la legislación actual afecta la seguridad jurídica de propietarios e inquilinos.
El equilibrio habitacional ¿Qué es la Prórroga Legal?
En el año 2000, con la vigencia del Decreto Ley N° 427 de Arrendamientos Inmobiliarios, surgió una de las instituciones jurídicas más novedosas para armonizar los intereses de las partes contratantes con ocasión del contrato de arrendamiento de vivienda: la Prórroga Legal.
Entre las variadas razones de su éxito, podemos mencionar que esta figura (Prórroga Legal) restablece la seguridad jurídica en la relación y cumple un papel fundamental en la consolidación del sector inmobiliario. Además, rescata el principio de autonomía de la voluntad con el “visto bueno” de la población arrendaticia, reduciendo la posibilidad cierta de accionar el cumplimiento de contrato y/o desalojo al vencimiento.
Al existir la Prórroga Legal, el arrendatario es plenamente consciente de las consecuencias de no entregar oportunamente el bien cedido en alquiler y así, otras tantas, que antes de derogar este cuerpo legal en lo atinente al uso de vivienda, quedó demostrado que si el arrendatario cumpliente de sus obligaciones convencionales y legales hace uso de ella en función de la data de la relación locativa, dispondrá siempre de un lapso de ley que no menoscaba sus derechos e intereses respecto al arrendador de esa relación.
Por el contrario, al hacer uso de la misma de manera potestativa u optativa dependiendo del uso del inmueble, ambas partes conocen a cabalidad cuando se producirá la entrega del bien, cristalizando sus requerimientos a futuro.
El retroceso jurídico: La ausencia de la Prórroga Legal en la legislación de 2011
Sin embargo, estas bondades no se tomaron en consideración con la promulgación de la vigente legislación en materia de vivienda del 12 de noviembre de 2011. El denominado Decreto Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y su Reglamento (de fecha 14 de noviembre de 2011) han entorpecido la cordial relación que existió en el pasado.
Es importante destacar que en una relación vinculada por una contratación arrendaticia cuando el uso es de vivienda, en razón de que el derecho a la vivienda no solo está amparado constitucionalmente porque en ella se centra la familia. como núcleo fundamental de nuestra sociedad, siempre ha mediado la intervención estatal porque en razón de que la garantía de una vivienda digna, permite al justiciable planificar su vida y la de los integrantes de esa familia venezolana.
Asimismo, con el derecho a adquirir una vivienda para obtener calidad de vida integralmente, sin necesidad de desplazarse a la provincia o ciudades “dormitorio”, habida cuenta de sus limitaciones económicas y sociales.
Consecuencias de sustituir la Prórroga Legal por el contrato a tiempo indeterminado
El hecho cierto de excluir de la vigente legislación inquilinaria de vivienda a la figura de la Prórroga Legal para dar cabida íntegra al contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, verbal o sin plazo, conlleva consecuencias funestas. Esta situación retrotrae la relación arrendaticia a escenarios de las legislaciones derogadas de los años 47, 60 y 72, ampliamente conocida en el país.
Conflictos y “Guerra de Guerrillas” por falta de una Prórroga Legal
La razón estriba en que cuando se arrienda un inmueble de uso residencial con un plazo mínimo de un año y éste vence, generalmente, el arrendatario no efectúa la entrega del inmueble al arrendador por no disponer de otra vivienda similar para trasladarse con su núcleo familiar. Esto inicia una “guerra de guerrillas” que afecta tanto la relación contractual como la personal y ahí, comienza el caos.
El arrendatario suele alegar que no puede entregar el inmueble y que la ley especial lo protege, mientras que el arrendador, quien no tiene la obligación legal de conseguirle otra vivienda al inquilino para que se traslade con su grupo familiar y efectúe la entrega del inmueble como corresponde, ve vulnerado su derecho de propiedad.
El papel de la SUNAVI ante el vacío de una Prórroga Legal efectiva
La situación se torna grave cuando el arrendatario acude a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas (SUNAVI) para denunciar al arrendador en razón de que carece de una vivienda que con todo derecho el arrendador requiere para él y/o alguno de sus parientes como dispone la ley especial y como se trata de un arrendatario protegido en exceso por la ley, no entregará el inmueble una vez concluya el lapso de duración establecido en la convención.
Esto se traduce en que conforme a la normativa que nos regula desde el año 2011, al producirse el vencimiento del plazo contenido en el contrato de arrendamiento cuyo uso es de vivienda (el cual es ley entre las partes, según las normas previstas en el Código Civil) en lugar que el arrendatario cumpliente en sus obligaciones con determinado tiempo previsto en la relación locativa entregue el inmueble al arrendador, permanece en él sin límite de tiempo
Impacto de la ausencia de la Prórroga Legal:
•Impago de cánones pactados: El arrendatario suele dejar de pagar el monto acordado (generalmente en divisas).
• Procedimientos consignatarios: Se inicia ante el SAVIL el procedimiento de consignación en moneda nacional, devaluando el ingreso del propietario.
• Incertidumbre administrativa: La entrega del bien queda condicionada a la sustanciación de procedimientos administrativos previos a la demanda de desalojo, lo cual puede durar años.
Conclusión: Beneficios de restablecer la Prórroga Legal en Venezuela
Con la Prórroga Legal en las contrataciones de vivienda se evitaría el colapso actual. Bajo esta figura, el arrendatario -según la data de su relación y su cumplimiento- dispondría de un lapso potestativo para entregar el inmueble, pagando incluso, los incrementos de canon anual correspondientes. Al finalizar dicha prórroga, la restitución del bien sería clara y obligatoria.
Lamentablemente, mientras el marco legal no recupere estos instrumentos de equilibrio, la inseguridad seguirá reinando en el mercado inmobiliario venezolano.
Seguimos en la lucha: amanecerá y veremos.
Cora Farías Altuve
@Corafarias
Abogada. Magíster en Derecho Procesal. Profesora universitaria
Presidenta de la Fundación Venezolana de Derecho Inquilinario
