¿Cómo valorar un Fondo de Comercio?

Autor. Martín A. Fernández @martinfch6483
Director – Socio de TIR INMOBILIARIOS S.C.

El propósito del presente artículo es exponer, de manera sucinta, el proceso para valorar un fondo de comercio, entendiendo esto como toda aquella actividad económica que genera renta o beneficio, y que también se le denomina “negocio en marcha”.

Ahora bien, primero, es importante entender que los negocios presentan una característica particular, propia de su naturaleza, que origina interrogantes en cuanto al origen de la riqueza o beneficio económico del mismo; es decir, me refiero a qué es lo que realmente lo genera y, en consecuencia, determina su valor. La respuesta está en que el valor de un fondo de comercio es el resultado de la combinación de sus activos tangibles (mobiliario, máquinas, equipos, inmuebles, etc.) e intangibles (marca, know how o el saber cómo, sistemas, clientela, ubicación, ideas o proyectos en desarrollo, etc.)

Por otra parte, es significativo mencionar que en el caso de los pequeños negocios que comúnmente conocemos como comercios (panaderías, ferreterías, farmacias, restaurantes, cafés, tiendas de ropa, entre otros) funcionan dentro de un inmueble, que puede tener dos condiciones: alquilado o propio. En el caso de que el inmueble sea propio, si bien éste forma parte de los activos tangibles, hay que valorarlo de manera independiente; esto es porque puede suceder que no forme parte de la venta del fondo de comercio y se quiera condicionar su uso al arrendamiento y también porque el inmueble no pertenece a la propia naturaleza comercial del fondo de comercio.

En principio, una empresa exitosa es aquella cuyo valor total (como negocio en marcha) supera el valor de sus activos fijos, siendo este excedente lo que correspondería “en teoría” a los activos intangibles. Aclarando esto último, se exponen las siguientes situaciones extremas:

• Una panadería que ha estado cerrada por un buen tiempo, ¿Cuánto vale el fondo de comercio? Respuesta: el valor de este negocio sería el correspondiente a los activos fijos o tangibles: mobiliario, máquinas, equipos, etc., y es posible que con un valor de liquidación y no de mercado. Como tiene tiempo sin funcionar, no tiene intangibles al cual se le pudiera atribuir un valor adicional, ni siquiera una potencialidad de negocio porque puede estar estigmatizado por alguna razón negativa, como por ejemplo: quiebra, conflictos entre socios, una supuesta mala ubicación, mucha competencia, entre otros. Quizás lo que pudiera aprovecharse de los bienes intangibles sean todo aquello relacionado con la constitución de la empresa y las distintas permisologías, siempre y cuando se encuentren vigentes y sin deudas.

• Una panadería que se encuentra en funcionamiento y el dueño del local le pide desalojo ¿Cuánto vale el fondo de comercio? Respuesta: esta es una situación bien comprometida para el negocio, porque para su existencia requiere del inmueble. Si los accionistas no consiguen de manera inmediata a donde mudarse (preferiblemente en las cercanías), los activos intangibles van perdiendo valor por cada día que permanezcan sin facturar.

• Una panadería que se encuentra en funcionamiento, pero de un día para otro, sufrió un siniestro (incendio, robo o saqueo) que acabó con todos sus activos fijos ¿Cuánto vale su fondo de comercio? Respuesta: esta situación dañaría prácticamente la totalidad del valor del negocio. Si se pusiera en venta en ese mismo momento, puede calcularse su valor en función de su facturación histórica, pero habría que descontarle la inversión necesaria para adquirir los bienes tangibles, los cuales son necesarios para hacerlo funcionar. Ahora bien, la reposición de dichos activos y la adecuación del local debe realizarse de forma rápida, porque la tardanza produce una pérdida de valor de los bienes intangibles.

• Una panadería que se encuentra en funcionamiento, pero los activos tangibles (incluyendo el inmueble) no son propios, sino arrendados ¿Cuánto vale el fondo de comercio? Respuesta: el valor que se obtenga del negocio es completamente atribuido a los activos intangibles y su cálculo dependerá del beneficio neto que genere, luego de descontar los costos de arrendamiento del inmueble y de los demás activos tangibles.

¿Cuáles son las metodologías para valorar fondos de comercio?

Para valorar un negocio existen varias metodologías, las más usadas son: flujo de caja descontado, valor de los activos fijos, múltiplo de las ventas y mercado comparativo. A continuación, explicaré de qué tratan y su aplicación en el contexto actual de nuestro país.

• Flujo de Caja Descontado: esta metodología tiene poca aplicación en los pequeños negocios, más bien se emplea para grandes empresas (industrias, transnacionales, corporaciones, etc.), y consiste en proyectar en un horizonte temporal (no más de 10 años, aunque se recomienda que sean 5 años) los ingresos por ventas y los egresos, obteniéndose beneficios netos anuales. En el último año de este flujo de caja se estima un valor de perpetuidad del negocio. Luego, se trae a valor presente (año actual) dichos beneficios netos (incluyendo el valor perpetuo calculado para el último año del flujo de caja) a una tasa de descuento que represente el costo de oportunidad de un inversionista promedio, el cual lleva implícito una prima de riesgo (endógena: del propio negocio, y exógena: de la situación del mercado). Luego, al referido valor presente neto hay que descontarle las deudas (laborales, bancarias y otras) para obtener el valor de venta, dependiendo si fueron o no consideradas en el flujo de caja.

• Este enfoque presenta importantes limitaciones en las circunstancias actuales de país, tales como: con qué criterio se proyectan las ventas, los costos de operación y la materia prima, cuál es el costo de oportunidad o la tasa de descuento en una situación de hiperinflación y devaluación como la que tenemos, escenarios de perspectiva de garantías de funcionamiento del libre mercado en el futuro, entre otras.

• Múltiplo de las ventas: este enfoque es el que más se ha empleado tradicionalmente, aunque existen varios criterios o factores multiplicadores. El más usado es que “el valor de un fondo de comercio es equivalente a 12 veces su facturación bruta mensual o 24 meses su beneficio neto mensual”. Sin embargo, el mejor indicador es aquel que se pueda obtener de manera técnica y profesional, mediante el estudio de una base de datos de ofertas. En investigaciones realizadas en portales (nacionales e internacionales) he obtenido indicadores estadísticamente confiables, por ejemplo: el valor de un fondo de comercio es igual a 0,48 veces las ventas brutas anuales (máximo 0,67 y mínimo 0,29) o el valor de un fondo de comercio es igual a 2,43 veces los ingresos netos anuales (máximo 3,80 y mínimo 1,05). Es necesario advertir que estos son indicadores promedios construidos con una base de datos de actividades económicas variadas. En el caso que se quiera determinar un factor para el tipo de negocio que se está valorando, se recomienda realizar una clasificación de la oferta según el objetivo perseguido. Lo recomendable para valorar un negocio nacional, es conformar una muestra de ofertas de ventas de negocios similares y obtener dichos factores (precio/venta bruta ó precio/beneficio neto).

• Mercado comparativo: este método es similar al anterior, pero se aplica en casos en que no se dispone de la información de las facturaciones de las ofertas de venta, entonces se puede determinar una relación de precio unitario en función del área del local que ocupa (relación del precio de venta del fondo de comercio en oferta, entre la superficie del local). Como podrá entenderse, esta forma de valorar es poco confiable y amerita tener mucha precaución en el levantamiento de la información y su análisis. Solo se emplea cuando no se dispone de la suficiente información para aplicar el método anterior, aunque podría emplearse como complemento a los demás enfoques.

• Valor de los activos fijos: siempre es recomendable determinar el valor de los activos fijos o tangibles que están relacionados con la empresa. Esto es determinar el costo de reposición a nuevo de los bienes, estimarle su depreciación y obtener, mediante la resta, el valor de los activos en condiciones actuales de uso. Si el valor de los activos supera al valor obtenido por las demás metodologías (en función de la facturación, por ejemplo), significa que el negocio no es eficiente, por consiguiente, debe pensarse en vender el negocio con base al valor de los activos y es posible que deba considerarse un descuento. Es necesario recordar que un potencial comprador de un negocio formulará su flujo de caja (representativo del negocio), tomando en cuenta como inversión inicial el precio de adquisición, en consecuencia, solo pagará aquella cantidad que le permita obtener una rentabilidad atractiva y justa.

Consideraciones finales.

Para finalizar, es necesario tener presente que en el caso de los pequeños negocios, el inmueble (cuando sea propiedad de la empresa) se valora de manera independiente y se suma al valor del fondo de comercio obtenido por los métodos anteriormente explicados. En el caso de grandes empresas, los métodos que tienen mayor aplicación en nuestro país son: valoración de los activos fijos (incluyendo el inmueble: galpón industrial y oficinas administrativas) y valoración del negocio en marcha (mediante el flujo de caja descontado), y el valor de la empresa será uno de los dos resultados, no su sumatoria.

Un último aspecto a resaltar, es que cuando se quiere vender un fondo de comercio o negocio o empresa en marcha, se tiene que visualizar que eso representa una inversión para un potencial comprador, por lo cual, debe tener un precio justo que permita generar una rentabilidad atractiva para el inversionista, sin que signifique afectar de manera injusta el patrimonio del propietario vendedor.

FIN