Decreto 4.169 y la suspensión del pago de cánones de arrendamiento

En fecha 23 de marzo de 2020, el Presidente de la República, Nicolás Maduro Moros, promulga el Decreto N° 03 publicado en Gaceta Oficial N° 6.522 Extraordinario, en el Marco del Estado de Alarma para atender la emergencia sanitaria del coronavirus (Covid-19) por medio del cual se suspende el pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y de aquellos utilizados como vivienda principal.

El artículo 1° del Decreto señala que se suspende hasta el día 1° de septiembre de 2020, el pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y de aquellos utilizados como vivienda principal, a fin de aliviar la situación económica de los arrendatarios y arrendatarias por efecto de la pandemia mundial del coronavirus COVID-19.

Efectivamente, en el lapso de cinco (5) meses y ocho (8) días contados a partir del 23 de marzo de 2020 (artículo 8° del Decreto) no es exigible al arrendatario el pago de los cánones de arrendamiento que correspondan ni los vencidos a la fecha aún no pagados, ni otros conceptos pecuniarios (condominio, servicios, etc.) pactados en el contrato de arrendamiento de inmuebles de uso comercial (no hay distinción de los que integren un centro comercial como los que se encuentren fuera de éste) y los utilizados como vivienda principal (se refiere a la vivienda elegida por la familia) lo cual se traduce que durante dicho lapso se suspende la aplicación de la causal de desalojo establecida en el literal “A” del artículo 40 del Decreto Ley N° 929 de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, referida específicamente a la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos como la causal que determina el numeral 1° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, esto es, por la falta de pago de cuatro (4) meses de alquiler.

El Decreto excluye a los inmuebles destinados a actividades industriales como son galpones, los que se destinan a actividades profesionales, de enseñanza, consultorios médicos y depósitos consagrados en el artículo 1° de la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del año 1.999, lo cual no es óbice para que las partes contratantes negocien acerca del pago del alquiler, habida cuenta que los arrendatarios de esos inmuebles también son afectados por los efectos de la pandemia y deberían estar amparados por el Decreto.

De la misma manera, si en una relación arrendaticia se ha pactado que el pago del canon se realice de manera adelantada, por ejemplo, forma semestral y/o anual, ante la vigencia de este Decreto, el arrendador no está obligado a devolver dicho monto debido a que esta normativa ha sido dictada de manera excepcional y es un hecho consumado.

Según el Decreto, las partes de un contrato de arrendamiento de inmuebles tanto de uso comercial como de vivienda principal, pueden acordar mediante consenso, es decir, consentimiento, términos especiales de la relación arrendaticia en el plazo referido con la finalidad de adaptarla a la suspensión (no, exoneración) de los pagos de los alquileres, pudiendo fijar los parámetros de reestructuración de pagos o refinanciamiento que correspondan, lo cual necesariamente tenemos que vincular con las normas de Derecho Común en cuanto a la materia contractual respecta, debido a que partiendo de la figura denominada como “Causa Extraña No Imputable” a saber, caso fortuito y la fuerza mayor, entendiéndose el primero, como el que de por sí es racionalmente previsible mientras que la segunda no lo es, unido a lo intempestivo, es notoria la inclusión de la pandemia mundial del Covid-19 como un caso de fuerza mayor.

Desde esta perspectiva, en ningún caso, podrá obligarse al arrendatario a pagar el monto íntegro de los cánones y demás conceptos acumulados de manera inmediata cuando se venza el término del plazo de suspensión que se analiza: el arrendatario tiene que honrar sus pagos como tal porque la obligación es tanto convencional como legal, pero ahora tiene el atenuante del Decreto que se comenta el cual es de carácter temporal.

En el supuesto que los contratantes no logren un acuerdo acerca de la aludida reestructuración o refinanciamiento, tendrán que someter sus diferencias y dirimir sus conflictos ante organismos especializados como son la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (S.U.N.A.V.I.) cuando se trata de inmuebles cuyo uso es de vivienda principal y la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (S.U.N.D.E.E.) cuando se refiere a inmuebles cuyo uso es de comercio.

La norma menciona que son los Ministerios del Poder Popular para Hábitat y Vivienda y de Comercio Nacional, los facultados para desarrollar el contenido de lo indicado, observando que desde la fecha de promulgación de la legislación arrendaticia comercial (23-05-14) pese a que el texto legal no lo contempla, el organismo ante el cual se tramitan procedimientos administrativos para esta clase de inmuebles es la denominada Dirección de Gerencia Comercial adscrita al Ministerio del Poder Popular de Economía y Finanzas, cuya sede física se encuentra ubicada en la Avenida Urdaneta de la ciudad de Caracas y no, la S.U.N.D.E.E.

Ahora bien, cuando se reinicie la actividad comercial, con anterioridad al término máximo previsto en la normativa así como los establecimientos comerciales que por la naturaleza de su actividad y de conformidad con los lineamientos del Ejecutivo Nacional se encuentren operando o prestando servicio activo según con alguna de las excepciones establecidas al cese de actividades decretado con ocasión al estado de alarma, la comentada suspensión de pago de los cánones de arrendamiento será desaplicada.

No obstante, el Ejecutivo Nacional por órgano de la Vicepresidencia Sectorial de la Economía, encargada de la ejecución de este Decreto dictado en esta situación extraordinaria, podrá evaluar con los arrendadores y arrendatarios debidamente organizados, mecanismos que propendan al sostenimiento del equilibrio económico, garantizando la justicia social y velando por el bienestar de los venezolanos por la afectación de la pandemia mundial.

Debe entenderse que cuando la norma refiere a que los contratantes estén debidamente organizados, significa que pertenezcan a organizaciones de carácter social que las respalde a los efectos contenidos en dicha normativa.

De otra parte, es menester destacar que en Venezuela el Ejecutivo Nacional como en otros países del mundo ha implementado esta normativa derivada por la delicada situación que se confronta en razón del Covid-19, pero no puede obviarse que el contrato de arrendamiento es de naturaleza civil, que tiene fuerza de ley entre las partes y asimismo, genera obligaciones para ambas partes, lo cual implica que debe ejecutarse de buena fe y obliga no solamente a cumplir con lo expresado en él, si no a todas las consecuencias que se derivan del mismo contrato, según la equidad, el uso o la ley, tiene que ajustarse a las leyes especiales que regulan tanto el arrendamiento de vivienda (Decreto N° 8.190 contra Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas y la Ley y Reglamento para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda) como la de los locales comerciales (Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial).

Concluyo expresando que dada la situación que estamos viviendo y más allá de la normativa dictada, las partes deben de manera sensata, racional y cordial, negociar y/o conciliar los pagos de los alquileres de forma que la relación locativa se mantenga equilibrada y armónicamente, porque todo lo que estamos viviendo, también pasará.

Cora Farías Altuve
Abogada.  Magister en Derecho Procesal.
Presidenta de la Fundación Venezolana de Derecho Inquilinario.