
En fecha 24 de marzo de 2020, el ciudadano Ministro del Poder Popular para Hábitat y Vivienda dicta la Resolución N° 023 publicada en Gaceta Oficial N° 41.852, mediante la cual se suspende de manera especial y excepcional el pago de los cánones de arrendamientos de inmuebles utilizados para vivienda principal hasta el 1° de septiembre de 2020.
El artículo 4° del Decreto N° 03 en el Marco del Estado de Alarma para atender la emergencia sanitaria del Coronavirus (Covid-19) por medio del cual se suspende el pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y de los utilizados como vivienda principal, contempla que los Ministerios del Poder Popular para Hábitat y Vivienda y de Comercio Nacional, según corresponda en función de sus competencias materiales, quedan facultados para desarrollar el contenido de dicho Decreto
El Ministro del Poder Popular para Hábitat y Vivienda dicta la Resolución N° 023 para desarrollar el contenido del Decreto N° 03 de fecha 23 de marzo del año en curso publicado en Extraordinario, en lo atinente a la suspensión especial y excepcional del pago de los cánones de arrendamiento de los inmuebles utilizados para vivienda principal, debido a que el Ministerio a su cargo, es el órgano rector que le corresponde implementar medidas y emprender acciones que permitan el desarrollo equilibrado, ágil y efectivo de los procesos involucrados en la satisfacción del derecho a la vivienda.
Una vez más, se nos recuerda que la vivienda es un derecho humano conforme a la Carta Fundamental y que todos los ciudadanos (arrendadores-arrendatarios) tienen derecho al acceso a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica, con servicios básicos esenciales que incluyan un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias; razones más que suficientes para que la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas (SUNAVI) como órgano adscrito a dicho Ministerio, ejerza la regulación, administración, supervisión, inspección, control y sanción por parte del Estado a los arrendadores y arrendatarios en cuanto al cumplimiento de las obligaciones establecidas en la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, específicamente en el artículo 20.
Cabe destacar que el Decreto 8.190 contra Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas (Gaceta Oficial N° 39.668 del 6-05-2011) en su artículo 1° menciona – por primera vez en materia arrendaticia – la expresión “vivienda principal” generando dudas entre las partes intervinientes y terceros de la relación locativa respecto a su interpretación, toda vez que tiende a confundirse con la expresión utilizada en el medio tributario de “vivienda principal” y es ahora, con ocasión a esta Resolución que se hace mención como “aquella vivienda la cual se encuentra habitualmente ocupada de forma permanente y que las partes demuestren ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI) dicha condición.
Concatenando la definición de vivienda contemplada en el artículo 7 de la Ley especial con la de ésta Resolución, se entiende como “vivienda principal” aquella que se encuentra habitualmente ocupada de forma permanente, porque es el espacio para el desarrollo social de la persona y su grupo familiar, sobre el cual se asienta el hogar para la satisfacción de sus necesidades básicas; por ende, se incluye la vivienda estudiantil como vivienda temporal del estudiante, sea habitación, casa, quinta, apartamento, anexo de una vivienda, edificio o cualquier tipología de vivienda.
También, la habitación, espacio físico que forma parte de un inmueble utilizado como morada y asiento principal de una persona o familia para su vivienda y finalmente, la pensión debido a que comprende un conjunto de habitaciones y áreas para servicios comunes utilizadas de forma continua como vivienda.
Efectuada tan importante aclaratoria del concepto de “vivienda principal” continuamos con el análisis de esta Resolución administrativa, que aclara diferentes aspectos de la suspensión cuando se refiere a la vivienda a saber:
1.- La suspensión tiene una fecha límite y es hasta el 1° de septiembre de 2020
2.- La Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI) es el único ente facultado por el Ministerio del Poder Popular para Hábitat y Vivienda, que establece las condiciones específicas para la implementación de los pagos de los cánones de arrendamiento atendiendo a las modalidades establecidas en el precitado Decreto de la manera siguiente:
a) Podrá reestructurarse o financiarse el pago de los cánones de arrendamiento, sin tener como término el 1° de septiembre de 2020 a través de contrato entre las partes (arrendador-arrendatario) lo cual se interpreta como un “adendum” de la contratación, debido a que se parte de la base cierta que el contrato existe y las partes se obligan a él.
En dicha reestructuración o financiamiento, no podrá exigirse de manera inmediata el pago total de los cánones de arrendamiento al término de la suspensión.
b) Podrá establecerse un pago gradual y progresivo del canon de arrendamiento a través de porcentajes que permitan el pago total del monto íntegro por la suspensión del monto dejado de percibir, porcentaje que variará siempre por consenso entre las partes, comenzando con el pago de un diez por ciento (10%) y así sucesivamente incrementarlo hasta alcanzar el monto total de los cánones de arrendamiento dejados de percibir por el arrendador.
c) Las partes podrán establecer como modalidad de pago a partir del cese de la suspensión, el pago doble mensual del canon de arrendamiento, hasta alcanzar el monto total que por este concepto dejó de percibir el arrendador.
d) El depósito o fondo en avance, podrá tenerse como modalidad de pago al crear un fondo destinado para ello, donde las partes pacten que el dinero consignado sea cual fuere el monto e inclusive creado antes del cese de la suspensión, será destinado para el pago de los cánones de arrendamiento generados durante la suspensión decretada.
e) Podrá asumirse el pago de cuotas especiales a cargo del arrendatario fijadas durante el contrato de suspensión (adendum) las cuales pueden variar en monto, sea el mismo canon o más y del mismo modo, la periodicidad, esto es, mensual, bimensual o trimestral.
f) En el supuesto de discrepancia entre las partes al momento de establecer las condiciones de pago, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas (SUNAVI) establecerá a través de mesa de conciliación, el procedimiento a seguir para la firma de los contratos (insisto, que es un adendum) producto de la suspensión.
g) Todos los contratos (adendum) que se celebren con motivo de la suspensión deben ser consignados ante la Consultoría Jurídica de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas (SUNAVI).
3.- Por el lapso de seis (6) meses contados a partir del 23 de marzo de 2020, se suspende la aplicación del artículo 91 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos (falta de pago de cuatro cánones de arrendamiento, necesidad justificada del propietario de ocupar el inmueble, que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos o en contravención a la conformidad de uso o haya cambiado el uso previsto en el contrato, que el arrendatario haya ocasionado deterioros mayores o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador y finalmente, que haya violado la normativa que regula la convivencia ciudadana dictada por las autoridades competentes) relativa al desalojo de inmuebles de esta categoría, destacándose que si ocurriere un desalojo arbitrario o forzoso, los cuerpos policiales tienen la facultad de actuación inmediata para suspender la perturbación y restituir la situación infringida.
No obstante, es menester recordar que en fecha 17 de agosto de 2015 bajo la ponencia de la magistrada Gladys Gutiérrez Alvarado cursante al expediente N° 15-0484, vía amparo constitucional planteado contra la Cámara Venezolana de la Construcción, Cámara Inmobiliaria de Venezuela, APIUR, SUNAVI y los Tribunales de Municipio Ejecutores de Medidas, por parte de la Asociación Civil “Movimientos de Inquilinos” actuando en su propio nombre y en representación de los derechos legítimos e intereses colectivos y difusos de todos los arrendatarios de inmuebles destinados a vivienda, el Tribunal Supremo de Justicia acordó -entre otras medidas cautelares hasta tanto se resuelva la acción de amparo en la definitiva- la prohibición de ejecutar desalojos forzosos, mientras la SUNAVI provea refugio o solución habitacional o se determine que el arrendatario tiene un lugar donde habitar. Esta medida cautelar se mantiene hasta la presente fecha y sobran comentarios en tal sentido.
Cora Farías Altuve
Abogada. Magister en Derecho Procesal.
Presidenta de la Fundación Venezolana de Derecho Inquilinario.
Carlos E. Rojas R.
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Dra. buenas noches, si el arrendatario viola el articulo 91 ordinales 3 y 4 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, basado en este decreto, como por ejemplo efectúe reformas no autorizadas por el arrendador, como hace el propietario del inmueble para hacer valer sus derechos que le corresponden como arrendador y que ademas están plasmados en el respectivo contrato de arrendamiento.
Manuel Acevedo
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Hola Dra Cora, creo faltó aclarar lo del pago cuotas de condominio acordadas en los contratos. ¿Están igualmente suspendidos del pago? Gracias y mi abrazo cordial
Ramón Tizamo
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B. tardes Dra. agradezco una orientación sobre el siguiente caso:
En mi casa había un inquilino que se fue a mediados de Febrero de este año por cuenta propia.
Cuando se fue yo no cambie la cerradura de la casa, yo no habito en esa casa que queda en Catia, Allí habita solo una inquilina con su hijo de 9 años.
El inquilino de abusador volvió a la casa y me llamo para que que le diera una oportunidad de estar allí por un mes mientras conseguía otra habitación pues donde estaba no sacaron
Donde estaba lo sacaron, yo le di la oportunidad aclarándole que no es inquilino, estaría allí sin pago y que que no traicionara la buena fe de nuestra familia.
El caso es que ahora me denuncia en la SUNAVI exigiendo derechos diciendo que yo lo quiero desalojar
Amenaza a la inquilina de otro cuarto de muerte y a mi también
Mañana va una comisión de la SUNAVI a la casa, con abogados, PNB, movimiento de Inquilinos y demás órganos del estado
Me preocupa la forma como vienen actuando los organismo de seguridad de estado apoyándose en la RESOLUCIÓN N° 023 CARACAS, 24 DE MARZO DE 2020 209º, 161º 21º y donde se les otorga ” la facultad de actuación inmediata para suspender la perturbación, y restituir la situación infringida” afectando solo a pequeños propietarios.
Al igual la suspensión de la aplicación del artículo 91 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos (falta de pago de cuatro cánones de arrendamiento, necesidad justificada del propietario de ocupar el inmueble, que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos o en contravención a la conformidad de uso o haya cambiado el uso previsto en el contrato, que el arrendatario haya ocasionado deterioros mayores o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador y finalmente, que haya violado la normativa que regula la convivencia ciudadana dictada por las autoridades competentes) ES COMO DAR LUZ VERDE HACER Y DESHACER EN LA PROPIEDAD AJENA
Lohida Bastidas
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Buenas tardes Dra. agradezco una orientación sobre el siguiente caso
Yo tengo desde 23 de febrero del 2019 alquilada en una casa que es mi vivienda principal, a principio empece pagando 12$ mensual, los contratos se renovaban cada 3 meses, ( el arrendador no me dio nunca el contrato) despues pagaba 20$, el ultimo contrato lo cancele en febrero del presente año, cuando quise cancelar el primer mes del siquiente contrato, el marrendatario me pidio el desalojo… yo le dije que me diera un tiempo.. pero en eso cayo la cuarentena por el covid-19. el sr (arrendatario) como medida de presion me cambio el candado del porton… he necesitado sacar la lavadora para mandar arreglarla y se me es dificil porque la puerta de dicho porton es muy angosta…
Mi inquietud es el me puede obligar a salirme de la vivienda, yo tengo 2 niños una niña de 16 años y un niño de 9 años?? Yo no me estoy negando a cancelar, solo que habia quedado sin trabajo por motivos de la pandamia…
Le agradeceria su respuesta y orientacion..
Gracias!!