El Documento Privado como Príncipe de los Contratos Inmobiliarios
El contrato es título por excelencia en la adquisición de los derechos reales y fuente originaria de obligaciones, además se encuentra presente en cada instante de la vida jurídica de las personas, permitiendo la satisfacción de sus necesidades económicas, función que está ligada con la naturaleza de los bienes, persiguiendo a través de ellos la eficiencia del derecho real como es la tradición.
Somos contratantes por naturaleza, por ello la «contractualización» de la sociedad o la «socialización» del contrato es un fenómeno imparable, basta que exista coincidencia de voluntades entre dos o más personas que se ponen de acuerdo en realizar un interés determinado para alcanzar un fin y estos hechos jurídicamente relevantes hacen que exista una relación jurídica, indudablemente que la autonomía de la voluntad es el pilar fundamental de las relaciones contractuales, y por ende, el contrato sigue siendo fuente principalísima del compromiso obligacional.
Recordemos que el contrato es al Derecho de obligaciones como la «propiedad» a los Derechos Reales. El contrato es sin duda el príncipe del negocio jurídico, fuente inagotable de obligaciones y medio por excelencia de satisfacción de necesidades entre las que sin duda se ubica la adquisición del más pleno de los derechos reales “LA PROPIEDAD”.
Las figuras del contrato y la propiedad están estrechamente vinculadas que inclusive el Estado -Democrático- está llamado por conducto de los registros y los tribunales a garantizar que el derecho de propiedad sea respetado y el cumplimiento de las obligaciones asumidas en los contratos se materialice, ello en procura de la preservación de las relaciones jurídicas.
El contrato es el medio más eficaz mediante el cual circula la riqueza privada de un patrimonio a otro, constituyendo el contrato de compraventa el que tiene mayor importancia entre los de su clase debido a que es un contrato traslativo de dominio y, además, la principal forma de adquisición de riqueza. Nos sirve para establecer los derechos y las obligaciones de las partes interesadas, de forma que se pueda reclamar jurídicamente la falta que cualquiera de las partes hubiese cometido.
Establecido lo anterior, es conveniente entrar a analizar la figura de la compraventa según la doctrina, en efecto, la compraventa está definida en nuestro Código Civil, en el artículo 1.474, donde se señala: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.”. Así pues, de ello se desprende que es un negocio jurídico consensual que se perfecciona, simplemente, cuando media entre sus sujetos un acuerdo sobre el precio y la cosa u objeto. Al haber consentimiento manifestado sobre el precio y la cosa, ya se está en presencia de un contrato de compraventa perfeccionado.
Debo reseñar que la legislación sustantiva civil establece que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y deben ejecutarse de buena fe, obligando a cumplir no solamente lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley (Artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil).
Ahora bien, la venta de bienes inmuebles al ser un contrato de uso común y variado, no escapa de encontrarse dentro de las posibilidades de suscribirlo por documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público –Inmobiliario- donde el funcionario público investido le otorgue fe pública, o, motivado a las circunstancias del negocio jurídico, realizarlo de forma privada, las cuales ampliaremos más adelante.
Generalidades
En primer lugar, se debe precisar la diferencia legal existente entre documento público y privado, señalando que el documento público hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros, de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, salvo en los casos y con los medios permitidos por la ley se demuestre la simulación (Art. 1360 CC) por su parte, el documento privado solo tiene efecto entre las partes, es decir, carece de la condición erga onmes, en tal sentido; para ser oponible frente a terceros debe ser reconocido o tenido legalmente por reconocido (Art. 1363 CC), siendo tal reconocimiento expreso o tácito respectivamente, por la persona contra quien se produce, otorgándole de pleno derecho efectos frente a terceros, pero también se puede negar o desconocer, que en este último caso será cotejado con un documento indubitado para probar su autenticidad (Art. 444 y ss CPC).
Sobre esto, la doctrina ha precisado que la institución del desconocimiento, prevenida en el Código Civil y el Código de Procedimiento Civil, se refiere solo a la autoría (…) lo que se niega o se declara no conocer, es la firma… (…) a ningún lado conduce la declaración formal de que se desconoce el contenido, figura que además no existe y que de tener vigencia no podría tener como meta la destrucción de la parte dispositiva o declarativa del instrumento, la cual puede existir con independencia del mismo.[1]
[1] Cabrera Romero, Jesús Eduardo. Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre. Editorial Jurídica Alva S.R.L. Caracas. 1997. Tomo II, Pág. 290.
Rol del documento privado
Establecido lo anterior, surge el hecho de señalar el ROL DEL DOCUMENTO PRIVADO específicamente el contrato de compraventa, comenzando por preguntarnos ¿consideras que la transmisión de la propiedad puede ejecutarse mediante un contrato verbal? Seguro estarás imaginando que es una situación descabellada; pues no, el contrato de compraventa puede existir jurídicamente sin necesidad de escrituración, es decir, puede ser verbal o por escrito, pues, la formalidad instrumentada no es allí necesaria, la compraventa es un contrato consensual y de allí la presencia del contrato verbis, lo anotado deviene de la distinción que hace la doctrina entre contratos formales y no formales, ubicando en los “contratos no formales” la figura de la compraventa, su validez, perfección y eficacia, dependen de la existencia del consentimiento de los contratantes cualquiera sea la manera utilizada para declarar el consentimiento y darlo a conocer, por lo que, aunque no exista prueba física de que las partes pactaron la existencia de un supuesto contrato de compraventa “verbal”, es la intención común de las partes, regida por la buena fe, lo que califica la existencia cierta de un contrato verbal de compraventa.
Siendo ello así, y ante la afirmación de que la compraventa está ubicada en los contratos no formales, no queda duda de que SI puedes imaginarte la existencia de una compraventa verbal, y menos queda duda de la legalidad de transmitir la propiedad mediante un documento escrito de forma privada y posterior protocolización, siendo este último documento el recomendado y al que centraré la atención.
De este modo, entrando en la posición de que está establecida la existencia legal del contrato de compraventa, este documento sirve como medio probatorio del hecho jurídico, es decir, es el material físico mediante el cual se demostrará el contrato celebrado, tal y como está señalado en el artículo 1.355 del Código Civil:
“El instrumento redactado por las partes y contentivo de sus convenciones es sólo un medio probatorio; su validez o su nulidad no tiene ninguna influencia sobre la validez del hecho jurídico que está destinado a probar, salvo los casos en que el instrumento se requiera como solemnidad del acto”
Artículo 1.355 Código Civil de Venezuela
Mencionadas las situaciones que dan lugar a un negocio jurídico perfeccionado, se hace indispensable traer a colación el criterio vigente de la Sala Constitucional, según sentencia No. 878 de fecha 20-07-2015, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, y se difiere la obligación de registrar el documento para un momento posterior, al respecto señala la jurisprudencia:
“…En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado (Corte de Casación de 27 de julio de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Julio a septiembre), N° 9, Volumen II, Caracas, páginas 53 a 63] y Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo del 1 de diciembre de 1965 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1965 (Octubre a Diciembre), N° 50, Caracas 1967, páginas 572 a 584]), siendo un fallo mero declarativo …”
Sentencia No. 878 de fecha 20-07-2015 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia
A la luz del criterio anterior, así como las normas de rango legal mencionadas durante el cuerpo de este escrito no existe confusión que, al suscribir un contrato definitivo de compraventa por documento privado, ya la venta se reputa perfeccionada y surte efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata.
Es conveniente analizar que a raíz de la incertidumbre financiera creada en Venezuela producto de una hiperinflación que ha pulverizado la moneda local y la ficticia liquidez de la banca, quienes dejaron de asumir la tarea de los créditos con fines habitacionales, aunado a las restricciones de pactar negocios jurídicos en divisas, impulsaron el uso del documento privado en casos como arrendamientos, opciones de compraventa, contradocumentos como la venta pura y simple. En el caso de la figura de la compraventa precisamente a funcionado como válvula de escape ante aquellos contratos de oferta que suscribió el mercado inmobiliario antes y durante la pandemia de Covid-19 y necesariamente debían ser perfeccionadas, cuya crisis epidemiológica obligó al Ejecutivo a tomar medidas radicales, entre las cuales se destaca el cierre de las Oficinas de Registro Público-Inmobiliario- dejando una incertidumbre sobre si era viable comprar un bien inmueble o no durante ese periodo por la imposibilidad de protocolizarlo, inclusive a pesar de la reactivación de los registros la crisis continua, ya que el método intermitente implementado para la atención al público, no es suficiente para la demanda de trámites, observándose que el documento de compraventa privado hizo su reaparición estelar como una alternativa para convertir los pre contratos en verdaderas ventas perfeccionando el negocio jurídico, y en el caso actual de Venezuela resulta propicio para establecer el valor real que se está pagando por el inmueble pre constituyéndose de esa manera la evidencia de la realidad del negocio jurídico ejecutado al establecer el monto en moneda extranjera, tal como es la realidad de las negociaciones de inmuebles que por su naturaleza se lleva a cabo mediante documento privado siendo necesario que sea de ejecución instantánea, tanto el pago como la tradición de la propiedad.
PREGUNTAS FRECUENTES
Expuesto lo anterior, es posible que genere incertidumbre la idea de firmar un documento privado de venta bajo cualquier circunstancia debido a lo que pueda ocurrir durante el tiempo que transcurra entre la suscripción del documento privado y la protocolización definitiva de la venta, entre las interrogantes más comunes encontramos:
- ¿Qué pasa si firmé un documento privado de compraventa y el vendedor se niega a firmar o no acude el día de la protocolización en la Oficina de Registro?
Dado este supuesto, no existe riesgo alguno y se debe seguir los fundamentos de la mencionada sentencia No. 878 Sala Constitucional, al comprador le nace el derecho de demandar por reconocimiento de la existencia de ese negocio jurídico celebrado entre las partes, siendo que la contumacia del vendedor se suplirá con una decisión que declare el derecho y que se volverá título.
Este precedente establecido por el Tribunal Supremo de Justicia aclaró el verdadero alcance de la venta privada, apalancando su uso y estableciendo el uso de la jurisdicción en caso de verse en el supuesto de la negativa de la firma en la Oficina de Registro por parte del vendedor, quedando la eventual sentencia declarativa como título susceptible de ser protocolizado, y que, por argumento ad maiori ad minus, “El que puede lo más, puede lo menos” resulta aplicable al vendedor en caso de no asistir al acto de protocolización.
- ¿Qué pasa si firmé un documento de compraventa privado y el propietario muere antes de la protocolización en la Oficina de Registro?
Lo primero es que los contratos privados tienen la misma validez “entre las partes” que los documentos públicos, y gozan de las características de seriedad y seguridad que le concede la legislación universal.
Partiendo del supuesto que las personas negocian para sí y para sus causahabientes, queda que los herederos sustituyan a su causante, incorporándose como nuevos propietarios por vía sucesoral, ahora, en este punto pueden ocurrir dos supuestos, que ellos lleven adelante la protocolización una vez cumplidos los trámites sucesorales, ya que no son terceros ajenos a la negociación sino más bien partes, y en el caso que se nieguen a protocolizar, le corresponde al comprador por ser titular de un derecho hacerlo valer en juicio, es decir, habilitan al comprador a demandar de forma autónoma el “juicio declarativo de reconocimiento de firma”; o directamente el cumplimiento del contrato, en cualquiera de los juicios se promoverá el documento privado de venta que de no ser reconocido en la firma por los causahabientes, se promoverá la prueba de cotejo con un documento indubitado, que será la firma estampada en el propio documento de propiedad que reposa en la Oficina de Registro Público -Inmobiliario- para que se verifique a través de una prueba grafotécnica la legitimidad del documento.
Sobre esto la Sala de Casación Civil mediante decisión Nro. 774 del 4/12/2014, estableció que la parte contra quien se produzca un instrumento privado tiene la opción de reconocerlo o desconocerlo, no obstante su silencio al respecto surte como efecto el reconocimiento del mencionado instrumento privado (artículo 444 del Código de Procedimiento Civil) así como, que la finalidad de la figura jurídica del desconocimiento, como sería la de negar la autoría de un instrumento privado genera como consecuencia un procedimiento especial, donde el promovente tendrá la carga de probar la autenticidad, credibilidad y validez del instrumento, utilizando para ello la prueba de cotejo (artículo 445 eiusdem).
Además, la referida decisión precisa que conforme al criterio jurisprudencial en comentarios es necesario advertir, que lo que se desconoce o niega es la firma estampada en el instrumento, y debe manifestarse de forma expresa, para que sea en este caso el promovente quien reciba la carga de probar la autenticidad de la rúbrica del referido instrumento privado, lo cual resulta de vital importancia, toda vez que el desconocimiento realizado fuera de este parámetro no se debe tener como un desconocimiento propiamente.
Recomendaciones
El uso del documento privado de venta se ha vuelto usual, siendo impulsado por el criterio de la Sala Constitucional cuyo criterio es considerado una verdadera Fuente del Derecho, estableciendo los supuestos que se puedan dar en caso de inconvenientes posteriores a la suscripción de dicho contrato privado, empero, prevenir estos escenarios también es una alternativa, por ello, al momento de suscribir un contrato privado se sugiere atender a las siguientes recomendaciones:
- Firmar documentos privados de compraventa solo con personas de confianza: A sabiendas que la alternativa viable es la suscripción de un contrato privado, se recomienda hacerlo con personas de conocida solvencia o al menos haber realizado las investigaciones previas atinentes al inmueble y al perfil de la persona con la que se llevará a cabo el negocio jurídico.
- Firmar documentos privados de compraventa solo con la seguridad que la tradición se verificará de inmediato: para asegurar el negocio jurídico se sugiere entrar en posesión inmediatamente se suscriba el contrato privado, las obligaciones de las partes resultan esenciales cumplirlas previamente a la firma del documento privado, el comprador debe pagar la totalidad del precio y el vendedor debe transferir la propiedad.
- Firmar documentos privados de compraventa solo si el pago se llevará a cabo de contado: No se recomienda el pago a plazos, debe ser de ejecución instantánea para que el contrato de compraventa se perfeccione y se produzcan efectos reales.
- Firmar documentos privados de venta solo si cuentan con el documento público otorgado por ante el Registro correspondiente, que demuestra la propiedad:
Aunque suene que es lógico, se debe contar con el documento donde está inscrita la propiedad en el registro, la intención desde el inicio es comprobar que la autoría de la firma sea idéntica a la plasmada en el documento privado, en caso de enfrentar un futuro juicio por las acciones mencionadas en el texto de este escrito, sea valorado ese documento como indubitado para el cotejo grafotécnico con el peso de plena prueba de conformidad con el artículo 1.363 del c.c.
- Buscar asesoría profesional: Todo parte de una adecuada asesoría, y un contrato que contemple las obligaciones de las partes y proteja sus intereses, preferiblemente abogados expertos en materia inmobiliaria que buscan la mejor alternativa al marco de la ley.
- Solicitar ante el registro correspondiente la certificación de gravamen: Para asegurar que la propiedad no presenta deudas y está libre de cualquier complicación legal.
Mireya Oliveros Sequera
Abogado con Postgrado en Dº Procesal Civil, Administrativo y Laboral. Lic. en Relaciones Industriales
Locutora Egresada de la UCV, Certificado No.58.485 / Life Coach Profesional y PNL
Corredor Certificado Nº 4.108 Cámara Inmobiliaria de Venezuela – Cámara Inmobiliaria Metropolitana
Fiscal del Tribunal Disciplinario e Instructora en Dº Laboral del Ilustre Colegio de Abogados del Estado Miranda
Directora de RE/MAX Premier
Directora del Escritorio Jurídico Oliveros Castrillo & Asociados
Instagram: @abgmireyaoliveros @remaxpremierve
Milangela Tovar
en dijo
Excelente articulo. Muy didáctico, con todas las respuestas correspondientes. En este momento que los asesores estamos habidos de conocimientos nuevos, estrategias nuevas, discursos nuevos para el cliente producto de la situación pandemia, para poder cerrar y respaldar las negociaciones inmobiliarias, son artículos de esta talla justamente lo que necesitamos. Gracias.
Monica Fernandez
en dijo
Hola, este mismo contenido puede aplicarse para otros tipos de contratos como por ejemplo de arrendamientos de viviendas o comerciales?
Alvaro Nuñez
en dijo
Excelente artículo.
Katherin
en dijo
Un aporte muy interesante. Muchas gracias por la información. Un cordial saludo.
Gidder Rene Araujo
en dijo
Es conveniente analizar que a raíz de la incertidumbre financiera creada en Venezuela producto de una hiperinflación que ha pulverizado la moneda local y la ficticia liquidez de la banca, quienes dejaron de asumir la tarea de los créditos con fines habitacionales, aunado a las restricciones de pactar negocios jurídicos en divisas, impulsaron el uso del documento privado en casos como arrendamientos, opciones de compraventa, contradocumentos como la venta pura y simple. En el caso de la figura de la compraventa precisamente a funcionado como válvula de escape ante aquellos contratos de oferta que suscribió el mercado inmobiliario antes y durante la pandemia de Covid-19 y necesariamente debían ser perfeccionadas, cuya crisis epidemiológica obligó al Ejecutivo a tomar medidas radicales, entre las cuales se destaca el cierre de las Oficinas de Registro Público-Inmobiliario- dejando una incertidumbre sobre si era viable comprar un bien inmueble o no durante ese periodo por la imposibilidad de protocolizarlo, inclusive a pesar de la reactivación de los registros la crisis continua, ya que el método intermitente implementado para la atención al público, no es suficiente para la demanda de trámites, observándose que el documento de compraventa privado hizo su reaparición estelar como una alternativa para convertir los pre contratos en verdaderas ventas perfeccionando el negocio jurídico, y en el caso actual de Venezuela resulta propicio para establecer el valor real que se está pagando por el inmueble pre constituyéndose de esa manera la evidencia de la realidad del negocio jurídico ejecutado al establecer el monto en moneda extranjera, tal como es la realidad de las negociaciones de inmuebles que por su naturaleza se lleva a cabo mediante documento privado siendo necesario que sea de ejecución instantánea, tanto el pago como la tradición de la propiedad ( Excelente trabajo; objetivo, orientador, sencillo, didáctico, breve, instructivo, no obstante se aprecia un gazapo que lamentablemente la autora no precisó y por tanto no pudo corregirlo, ni siquiera en la consecuente revisión previa a la publicación y que obviamente se considera como involuntario. Respetuosamente me permito exponerlo no con carácter de censor, ni mucho menos de corrector, ni nada parecido, solo con intención de contribuir a su reparación. A continuación procedo a copiar el referido yerro: “En el caso de la figura de la compraventa precisamente (h) a funcionado como válvula de escape ante aquellos contratos de oferta que ….)
Marisol
en dijo
Excelente información que aporta Dra Oliveros, mencionada por el Dr Henry Caceres del grupo Derecho Inmobiliario.
Gracias