LA PROPIEDAD HORIZONTAL PASADO, PRESENTE Y FUTURO
Una de las formas mas útiles que ha tenido el derecho de propiedad para el ser humano en los últimos tiempos es sin lugar a dudas, la propiedad horizontal, también llamada propiedad dividida por pisos o apartamentos, entre otras denominaciones; es una propiedad especial que se constituye exclusivamente sobre edificios o inmuebles divididos en apartamentos o locales que pueden ser aprovechados independientemente.
La propiedad horizontal surgió como consecuencia del enorme crecimiento demográfico acontecido a finales del siglo XIX, lo cual obligó a un mayor aprovechamiento del espacio urbano y a buscar fórmulas que rompieran con la premisa jurídica de que el dueño del terreno lo es también de toda aquella construcción que sobre él se levante, y que nos dibuja la verticalidad de la propiedad en los terrenos.
En este nuevo régimen, la propiedad se reparte o distribuye “horizontalmente” en los pisos o plantas que conforman el inmueble o edificio que se trate, de allí su nombre.
La propiedad horizontal tiene como principal característica que en ella coexisten dos clases de derecho de propiedad: Un derecho de propiedad individual sobre el apartamento o local, denominado parte privativa, y un derecho de propiedad colectivo o de la comunidad que conforma el edificio, sobre las áreas comunes de toda la construcción, el cual está basado en las alícuotas o porcentajes de participación de los deberes y derechos de la comunidad establecidos en el Documento de Condominio.
En este tipo de construcciones y por mandato de la ley, debe haber una comunidad que organice y dirija la manera de administrar los gastos de mantenimiento o mejoras del edificio, lo cual se lleva a cabo por medio de la asamblea general de copropietarios, por la junta de condominio y por el administrador del edificio.
Para que en un inmueble exista legalmente la propiedad horizontal, previamente debe de haberse redactado y presentado en la oficina de Registro Inmobiliario el documento de condominio y su respectivo reglamento. En estos documentos se señalan, entre otras circunstancias, la intención del constructor del edificio de destinarlo a la venta por apartamentos o locales, el uso que va a dársele a los mismos, las características de la construcción del edificio, su tamaño, número de pisos, cuántas personas conformarán la junta de condominio, los bienes que conforman las áreas comunes, régimen de convocatoria y realización de las asambleas, normas de convivencia, etc.
En nuestro país, la ley de propiedad horizontal ha tenido un papel imprescindible en la regulación de las relaciones humanas en los inmuebles que son concebidos bajo este sistema; ha funcionado como un cuerpo legal claro, preciso y expedito; sin embargo, los tiempos modernos exigen de manera urgente un cambio en esta normativa, que la adecue a las actuales circunstancias e incluya en su articulado nuevas formas de asociación urbana, tales como los condominios de casas o urbanizaciones.
Por último, y para mí lo mas resaltante de este tipo de propiedad, son las relaciones de interdependencia, de buena vecindad y de solidaridad que nacen en este sistema, sin las cuales, resulta imposible su permanencia en el tiempo.
Enrique Herrera Silla
Corredor inmobiliario COIV
Abogado especialista en temas inmobiliarios
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Henry Caceres
en dijo
Gracias Dr. Herrera. Muy bueno el artículo. Muy acertado. Las poblaciones crecen, en densidad demográfica y en capacidad de llevar y conllevar las situaciones de las sociedades civiles. Se dice que cada 20 años hay transformaciones en nuestras ciudades, más grandes, urbanismos con más requerimientos y por ende la necesidad de adaptarnos a los compendios legales que deberían ser desde hace tiempo actualizados. No somos la misma Venezuela del 83 hoy por hoy pensamos diferentes a hace años. Y gracias a la Ley sobre mensajes de datos y firmas electrónicas podemos tener cartas consultas electrónicas, para los que están fuera del país puedan emitir su opinión, incluso llegar hacer asambleas por medios electrónicos. Lo felicito. Le sigo, soy un ferviente admirador de sus post y le deseo todo el éxito del mundo. Se lo merece.