La Pandemia del Covid-19 y su impacto en los inmuebles arrendados

En fecha 23 de marzo de 2020, el Presidente de la República, Nicolás Maduro Moros, promulga el Decreto N° 2 en el Marco del Estado de Alarma para atender la emergencia sanitaria del Coronavirus (Covid-19) por medio del cual se dictan medidas de protección económica.

El artículo 4 de dicho Decreto señala expresamente que el Ejecutivo Nacional suspenderá de manera especial y excepcional el pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y utilizados para vivienda principal hasta por un lapso de seis meses contado a partir de su publicación en la Gaceta Oficial, es decir, el día 23 de marzo de 2020.  

La pandemia del Covid-19 es un hecho sin precedentes que afecta a todo el mundo. En tal sentido, mientras los casos siguen expandiéndose, algunos gobiernos han aplicado medidas excepcionales para mitigar los efectos económicos que la están provocando.

Italia, el país con más personas contagiadas después de China y que decretó un aislamiento total, puso en práctica medidas de auxilio que incluyen suspender el pago de impuestos e hipotecas para aliviar la presión sobre las pequeñas empresas y los hogares.  

Estados Unidos, por su parte, redujo las tasas de interés a casi cero y lanzó un programa de estímulo de US $700.000 millones en un intento de proteger su economía. Otros países están estudiando aplicar medidas para enfrentar la crisis, relajando la política fiscal con el único objetivo de ayudar a quienes resulten más afectados por la fuerte caída de la actividad económica.

La advertencia es única: estamos muy cerca de una recesión económica global que puede golpear duramente el empleo. En Venezuela, el Presidente de la República a través del Decreto mencionado y de manera expresa, suspende el pago de alquileres hasta por seis meses tanto en lo que se refiere a los locales comerciales como a las viviendas principales, excluyendo de la normativa a los inmuebles destinados a actividades industriales como son los galpones y los destinados a actividades profesionales, de enseñanza y depósitos asimismo regulados en el artículo 1° de la aún vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

No determina el Decreto, la situación ulterior al vencimiento del lapso de “hasta seis meses” debido a que puede interpretarse que al producirse dicho vencimiento, el arrendatario pagará de inmediato a su arrendador la totalidad de los cánones de arrendamiento causados durante ese lapso y en caso contrario, al producirse el incumplimiento de esa obligación taxativamente prevista en el ordinal 2° del artículo 1.592, Código Civil, el arrendador tiene derecho a  acceder a la vía correspondiente a los fines de plantear la correspondiente demanda derivada por la falta de pago del canon de arrendamiento, que en el caso de la vivienda principal, debe agotar siempre el procedimiento previo administrativo a la demanda inquilinaria por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI).

Ahora bien, considerando que el contrato de arrendamiento tiene fuerza de ley entre las partes (artículo 1.159 Código Civil) y siendo entre otras características, bilateral porque genera obligaciones tanto para el arrendador como para el arrendatario se observa que este contrato debe ejecutarse de buena fe y obliga no solamente a cumplir con lo expresado en él, si no a todas las consecuencias que se derivan del mismo contrato, según la equidad, el uso o la ley (artículo 1.160 Código Civil) existen leyes especiales que regulan tanto el arrendamiento de vivienda  (Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda de fecha 12-11-11) como la de los locales comerciales (Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial de fecha 23-5-2014) consagradas en el ordenamiento normativo de nuestro país en una posición superior a la del Decreto que se analiza en razón de lo expuesto, lo cual se traduce que tienen especial aplicación a las que contiene un Decreto.

Es fácil recordar la situación jurídica que se generó en el año 2013 cuando el Presidente de la República en el marco de la Ley Habilitante dictó el Decreto N° 602 mediante el cual estableció un régimen transitorio de protección a los arrendatarios de inmuebles destinados al desempeño de actividades comerciales, industriales o de producción (Gaceta Oficial Nº 40.305 del 29 de noviembre de 2013) que generó una fuerte crisis en el sector debido a que se estableció que a partir de la fecha de publicación del Decreto en Gaceta Oficial, los cánones de arrendamiento de inmuebles constituidos por locales o establecimientos en los que se desarrollen actividades comerciales en edificaciones de viviendas u oficinas, edificaciones con fines turísticos, galpones, oficinas, edificaciones de uso educacional, edificaciones de uso médico asistencial, centros comerciales y, en general, cualesquiera clases de locales o establecimientos destinados al funcionamiento o desarrollo de actividades económicas, comerciales, productivas o de servicios, no podrían exceder del monto mensual equivalente a Bs. 250,00/m2 y en consecuencia, los contratos de arrendamiento respecto a la categorías de dichos inmuebles cuyos cánones de arrendamiento sean superiores al indicado, se entienden automáticamente regulados en dicho  precio.

En esa ocasión, similar a la actual aun cuando los motivos sean distintos, respetando el principio de la autonomía de la voluntad, las partes negociaron, es decir, concluyeron que si bien la situación descrita imponía algo nuevo o ajeno a su voluntad irrestricta, podrían lograr un arreglo en el pago del canon de arrendamiento y mantener la relación locativa en buenos términos, máxime cuando se refiere esencialmente a locales comerciales.

En el caso de la vivienda principal que no es si no aquella cuya posesión está en cabeza de los integrantes de un grupo familiar, del mismo modo, puede negociarse el pago del canon de arrendamiento mensual, con base en que el arrendador y/o propietario de un inmueble, requiere el ingreso de ese pago acordado que si bien por las circunstancias anotadas se ve afectado, no es menos cierto que siendo un contrato entre partes, debe ser respetado y considerado en beneficio de las dos partes integrantes de la relación al margen de la intervención del Estado de manera paternalista e invasiva de la propiedad privada. Solo queda esperar. �

Cora Farías Altuve
Abogada.  Magister en Derecho Procesal.
Presidenta de la Fundación Venezolana de Derecho Inquilinario.