La sentencia dictada por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 16 de octubre de 2019 bajo la ponencia de la Magistrada Marisela Godoy no autoriza expresamente el cobro de alquileres en dólares para locales comerciales
El Decreto Ley N° 929 de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial promulgado en fecha 23 de mayo de 2014 prevé en sus literales d) e) y g) del artículo 41, que no pueden establecerse cánones de arrendamiento para locales comerciales según procedimientos ajenos a lo que dispone el Decreto Ley, ni tampoco pueden pactarse en moneda extranjera ni ajustarse su monto si no anualmente, de acuerdo el porcentaje anual establecido en el Índice Nacional de Precios al Consumidor dictado por el B.C.V.
Numerosas han sido las opiniones y variados los comentarios en torno a la sempiterna inquietud cuando actualmente se plantea arrendar un local de comercio y/o cualquiera de los inmuebles amparados por la legislación especial, debido a que el gobierno nacional a la fecha no ha dictado de manera expresa y contundente, normativa alguna que lo permita o en su defecto, ordene la desaplicación de la normativa específica que lo determine.
En efecto, el artículo 32 de esta ley especial consagra que la fijación del canon de arrendamiento la determinan de común acuerdo arrendador y arrendatario, aplicando uno de los tres métodos a saber:
1.- Canon de arrendamiento fijo (CAF) que toma como base el valor actualizado del inmueble dividido entre doce (12) meses y entre el área arrendable obteniendo el canon por metro cuadrado, luego se multiplica este valor por el área a arrendar y por el porcentaje de rentabilidad anual establecido en 12% para el primer año de la relación arrendaticia, observando que cuando se trate de centros comerciales y/o locales comerciales completamente nuevos, el porcentaje de rentabilidad anual podrá ser como máximo de 20% para el primer año.
2.-Canon de arrendamiento variable (CAV) con base en el porcentaje de ventas, para lo cual se establece como referencia el Monto Bruto de Ventas realizadas por el arrendatario, expresadas en la Declaración Regular del Impuesto al Valor Agregado (IVA) correspondiente al mes inmediatamente anterior y si hubiere una Declaración Sustitutiva, el porcentaje del monto allí reflejado será sumado al porcentaje de ventas correspondiente al mes siguiente.
El porcentaje a aplicar sobre el monto de ventas será definido por las partes y oscilará entre 1% y 8% lo cual se aclara en el respectivo contrato; sin embargo, cuando se refiera a casos de operaciones comerciales cuya actividad principal sea entretenimiento, las partes podrán convenir porcentajes entre 8% y 15% y finalmente.
3.-Canon de arrendamiento mixto (CAM) integrado por la porción fija más el porcentaje de ventas, siendo que la primera en ningún caso será superior al 50% de lo que correspondería a un canon de arrendamiento fijo y el porcentaje de ventas en ningún caso será superior a 8%. Todo lo cual se traduce en que el arrendador cuando arrienda un local comercial tiene la obligación de atenerse a esta normativa y no a otra, más allá de la situación económica inflacionaria que padece el país.
Por su parte, el artículo 41 del Decreto Ley bajo análisis, expresa de manera taxativa y entiéndase que en este sentido, el adjetivo “taxativo” se traduce como indiscutible, irrebatible y así, la norma lo indica en los literales d) e) y g) que prohíbe establecer cánones de arrendamiento, según procedimientos ajenos a lo estipulado en este Decreto Ley, fijar cánones de arrendamiento en moneda extranjera y reajustar el canon solamente una vez al año, lo cual significa que cuando se pretenda celebrar una contratación arrendaticia cuyo objeto sea un local comercial y/o cualquiera de los inmuebles que señalan los artículos 1 y 2, el canon de arrendamiento que pacten las partes contratantes debe ceñirse a uno cualquiera de los tres métodos legales enunciados, que ese canon no puede establecerse si no en moneda nacional y el reajuste del mismo, no queda al libre arbitrio de las partes si no en forma anual, debido a que las normas del citado Decreto Ley son de estricto orden público (artículo 3) con base a que los derechos contenidos en la legislación son de carácter irrenunciable y por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo.
Asimismo, como la relación arrendaticia genera para los contratantes un conjunto de obligaciones y derechos de carácter personal, siempre prevalecerán las disposiciones del Decreto Ley en relación a cualquier otra consideración.
En consonancia con lo precedente, cuando el Máximo Tribunal de la República dicta la sentencia siempre interpretada desde variadas ópticas, es menester dejar sentado que se refiere a un inmueble regulado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (no a los amparados por la legislación comercial) que permite la fijación del canon de arrendamiento de inmuebles en moneda extranjera, de acuerdo a lo dispuesto en la Ley del Banco Central.
La decisión dictada pudiere ser la antesala, para que a través de un mecanismo legal idóneo se sincere la situación arrendaticia al celebrar contrataciones en las cuales, ajenos a lo que dispone la ley especial, el arrendador propietario de manera privada suscribe el pacto en moneda extranjera y no en la nacional, habida cuenta de los riesgos que corre, siempre lesivos en la esfera de sus derechos e intereses.
Cora Farías Altuve Abogada. Magister en Derecho Procesal. Presidenta de la Fundación Venezolana de Derecho Inquilinario
María Rodríguez
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Muy buenos dias me gustaría saber si el contrato venció y queremos seguir en el inmueble destinado uso comercial con renovación de contrato pero el que está arrendandome me dice que habrá un aumento cómo se yo que es el monto adecuado gracias
Marlen
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Buenas Tardes, si uno se acoge a la Clausula de Prorroga legal, me puede aumentar el canon de arrendamiento
Either Dib
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Solo podrá aumentar previa una nueva regulación emitida por el ente correspondiente. A todo evento Ud será notificado. Por cierto es un proceso largo y tedioso. Una vez culminado el proceso es cuando podrá el propietario proceder a cobrar el nuevo monto.
Pedro P. Barata A.
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Buenos días… No me queda claro si, finalmente en el caso de un Inmueble a arrendar en la modalidad de Canon de Arrendamiento Mixto -cual sería un Local Comercial, cómo se aplicaría el amparo de la Legislación Comercial en lugar de la Legislación Inmobiliaria para poder fijar un Canon de Arrendamiento Mixto en moneda Extranjera… Gracias de antemano por sus comentarios…
Magaly
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Si son 4 dueños de un local y uno no quiere alquilar, como pueden hacer los otros dueños del local para alquilarlo???
Alfredo
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Buenas tardes me puede ayudar con esta duda ? Existe un tiempo de gracia luego que termina un contrato de alquiler de un local? Es decir, el contrato termina y al arrendatario le corresponde algún tiempo de gracia por años de alquiler? Gracias de antemano.
Maria garcia
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Tengo contrato comercial por 1 año, y establece que se revisara el canon de arrendamiento a los 6 meses y generara gastos administrativos correspondiente a un mes de alquiler igual que se cobra al inicio. Es legal?
Wilmer G
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B. Noches, tengo un local alquilado con una antigüedad de 3 años, en este mes de Noviembre se venció el contrato y el nuevo canon lo están estipulando en $$ a la tasa BCV, si no estoy de acuerdo con este nuevo monto, que debo hacer para solicitar una prorroga legal hasta que se determine el valor real que debo pagar, agradezco sus comentarios, gracias
Edgar ariza
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Buen dia quisiera informacion pues estoy arrendado desde hace 18 años y ahora la arrendataria me quiere subir el arriendo un 100% habiendolo subido hace 4 meses en dolares ahora quiere aumentarlo el 100%
Luis Duque
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Todo el mundo se volvió loco con los alquileres, no saben actuar dentro de una economía dolarizada, he allí el peligro…
Valentina Parodi
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ES APLICABLE EL DECRETO 427 DE 7 DE DICIEMEBRE DE 1999 A AQUELLOS CONTRATOS CELEBREDOS DURANTE LA VIGENCIA DE ESE DECRETO_
Gisela
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Buenos dias. Tengo entendido que en Caracas si permiten hacer los contratos expresados en $$ , es cierto. Se pueden notariar asi,
Gracias
sandra liebano
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Es muy lamentable, que muchos inquilinos tanto de viviendas como locales, solo piense en como quedarse con el inmueble, mi caso es un locial en trujillo que fue de mi padre fallecido, ahora los inqulinos desde el 2017 no pagan alquiler y dicen que se quedaran con el local, no hay ley que proteja ahora a los dueños.
Arnaldo
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Buenas noches. Tengo una duda. Si una persona ha estado por varios años alquilando un local comercial, y en cada año se emitió un nuevo contrato por un año; para los efectos del articulo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial (LAC), ¿Cual es el tiempo a considerar, el tiempo total que a estado alquilado en el local o el que se indica en el ultimo contrato?